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2024年8月29日招商积余公布了2024年半年度经营业绩：营收78.4亿同比增长12.34%，净利润4.35亿同比增长3.79%，扣非净利润4.14亿同比增长7.65%；经营现金流-14.4亿同比大幅下降360%；
对于公司的这份半年报业绩我们应该如何看待？
2、南都物业：半年度利润大幅下降77.78%，扣非净利润大幅下降27.94%，表现非常差，经营活动产生的现金流同比大幅下降139.2%；
3、特发服务：扣非净利润同比增长9.89%，不过公司PE估值高达50倍，经营活动产生的现金流同比大幅下降104.19%；
从这里来看，公司今年半年报在行业里表现还算是非常不错的，而且估值非常低，仅有12PE。
资产管理、其他业务由于基数非常低，分析意义不大，略。
公司的这次半年报延续了2023年报的特点，非住宅业务快速增长，住宅业务稳定增长。
2、毛利率、净利率
财务费用大幅下降，主要是因为公司通过强化资金付款计划控制、压降存量资金、债务置换及规模压降等措施，节约利息支出，简单来讲就是用低利率的借款来置换较高利率的借款。
在资产负债表里我们看到今年中报公司的长期借款12.2亿较去年同期5.46亿大幅增加6.74亿，而一年内到期的非流动负债2.47亿较去年同期16.05亿大幅减少13.58亿。而新增加的长期借款利率仅为2.6%-3%较2023年2.98%-3.6%，又下调了不少。
由于借款利率大幅下降，公司的利息费用0.26亿较去年同期0.5亿大幅下降48%；
公司的融资利率如此之低，表明了公司的资产质量是相当高的，这一点，对于我们评估公司具有相当大的参考作用。
销售商品、提供劳务收到的现金较去年同期有所减少，在资产负债表里体现在应收账款41.76亿较去年同期33.91亿大幅增长23%。
今年中报应收账款增长较多，公司管理层也作出了解释：受整体经济环境下行影响，甲方结算效率及周期延长。
而在2024年6月20交流纪要里，管理层也表达了对应收款未来的担忧：
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今年中报公司有息负债共14.67亿（一年内到期的非流动负债2.47亿+长期借款12.2亿）占总资产7.9%（186亿），有息负债占总资产比例非常低，经营仍十分稳健。
2、应收账款：
3、其他应收款
今年中报其他应收款9.04亿占较去年同期9.53亿变化不大，详情请点击2023年报解读这篇文章：《一家股价跌去80%，估值处于历史最低估值，困境行业里成长性非常突出的现金奶牛型企业！（完结篇）》
4、存货
今年中报存货11.3亿较去年同期11.45亿变化不大，详情请点击2023年报解读这篇文章：《一家股价跌去80%，估值处于历史最低估值，困境行业里成长性非常突出的现金奶牛型企业！（完结篇）》
5、投资性房地产
今年中报投资性房地产54.72亿较去年同期56.1亿变化不大，详情请点击2023年报解读这篇文章：《一家股价跌去80%，估值处于历史最低估值，困境行业里成长性非常突出的现金奶牛型企业！（完结篇）》
6、合同负债
管理层对当下市场环境的看法：
2024年6月20日交流纪要里管理层对未来公司的展望：
物业管理分为三大类，一个是基础物业管理，另一个是平台增值业务，还有一个是专业增值。基础物业占比最多，达到8成。平台增值占比5%，我们旗下有一个到家汇APP，之前承担招商局集团内部集采功能，后续逐渐演变为to c端，为业主提供增值服务，是流量入口。专业增值占比15%，目前我们设立了各条线不同的专业公司，例如招商置业为股东提供案场学校类服务、搓干洗正干洗以及餐饮公司，这是收入构成。
截止到一季度末，我们的在管项目个数为2155个，进入全国32个省市直辖自治区，管理面积为3.74亿。我们管理的商业项目为70个，管理面积为397万平方米。四五月份我们新增了管理项目和管理面积，商业方面相对平稳，没有像物业增长那么多。整体来看，一季度新签合同额有7万多亿，今年5月份会继续有一些增长。长期以来，我们在市场拓展方面相对较早且领先。因为我们的业务来源是35%-70%由市拓所有，所以市场拓展一直是我们的重点。从今年来看，虽然金融环境压力非常大，但是我们在市场拓展上仍然取得了一些进展。
公司设定相应目标，团队会拆解整个思路并如期召开经营分析会，回顾我们的思路情况。很明显的可以看到，过去几年我们复合增速可能在20左右，从一季度开始收入有放缓的趋势，即收入放缓到12%左右。
这个趋势可能会延续半年或者更长时间，主要是受市场竞争相对激烈，进入存量抢盘的过程。由于我们来自母公司，交付也在变化，因此今年截止到5月份，或者后面可以看到半年报呈现这个趋势，整个收入水平肯定会放缓。
在利润端，由于成本上涨，有些项目在非住上，有些区域在当地提高了社保缴纳额度，导致刚性人工上涨。这两头的压降给我们目前的经营带来了较大困难。公司制定了降本增效措施，目前管理费用率比去年做得更好。我们难以抵抗收入来自收入端的压力，这确实受到整体环境的影响。由于业务结构中很多收入来自政府端，他们都有降本需求，因此导致我们想保持利润率这个目标，但是也会有压力。
总体而言。今年我们的营销目标保持不变，业务结构也没有太大变动。只是在社区方面多做一些新的到家服务类业务或者美居业务，在竞争环境下，我在社区方面创造新的增长点。整体以稳健经营为主。
不过对于我来讲，公司这个估值只能是合理，首先公司的商业模式较为一般，低毛利率，低净利率，盈利能力也较低，虽然公司能够创造大量的自由现金流，但由于行业门槛较低，竞争非常激烈，产品也没多大的差异性，企业的竞争力也不足够突出，所以这类公司我很难会给予一定的估值溢价，特别在当下低迷的资本市场；
我的兴趣点，会在这个合理估值的位置上打个七八折，我会比较有兴趣，比如市值在80亿以下，对应股价8元，对应PE11倍。
注：关于估值部分纯属拍脑袋，请勿对号入座，公司分析、观点也不见得是正确的，请理性对待，以上观点，仅供参考。
