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观市论策 ///
2024年10月18日
核心观点
市场认为房地产会议公布政策不及预期，但实际上应该正视持续加码政策对于市场的正面效应，市场仍处于向上趋势中。
今天和大家聊聊昨天的房地产会议。
从“924”至今，A股中有大量个股涨幅超过40%，甚至有数十家个股期间涨幅实现翻倍。这反映了投资者对当前市场的信心和对未来走势的乐观预期，因此，这一波牛市的底气不容低估。
另一方面，市场最近的快速调整也是正常现象。在基本面和政策未发生根本性变化的情况下，市场的快速上涨、过度反应后的回调也是消化前期的积累风险的路径。这种回调并不一定意味着市场走势的逆转，而更可能是市场在进行自我调整和修正。
股市当前寻找方向的指标之一是房地产能否止跌企稳，实际不仅是股市的驱动，房地产行业的企稳甚至是中国经济完成转型、基本面见底的标志之一。
我们迅速回看“924”以来的高层举措：先有9月24日国新办金融发布会出台降息、降准、降二套房首付、降存量房贷利率在内的一系列政策工具；再有9月26日政治局会议部署“有效落实存量政策，加力推出增量政策，保证必要的财政支出”；然后是10月12日国新办财政发布会，在权限内积极发力，调整化债思路，使得地方政府有希望从以应对化债压力为主的“紧平衡”重新转变为以稳增长为主的“扩张性”财政。一桩桩一件件强势表态政策预期剑指稳定房地产行业预期。
另外，过去的政策发布会，各部门介绍各自领域但互不交叉，但最近政策的协同性和一致性明显上升，这是近期出台的一系列政策与过去最大的不同。比如，降低存量房贷利率和补充银行级核心资本，是央行和金监总局的政策联动;发行特别国债补充银行资本金，是财政部和金监总局的政策联动。也让人对于决策层强化房地产企稳政策力度平添很多信心。
市场对于政策面预期不断强化的结果就是微观层面情绪面略有扰动就形成信息席卷全网的态势。15日微信公众号“成都房小团”贴出一张成都拆迁图，在极小的比例尺地图上密密麻麻定位了过去几年内成都拆迁的地点，一石惊起千层浪，吃瓜群众认定这个是成都未来的拆迁规划，于是就引出了一系列“拆迁千万致富”、“拆迁分了十七套房”之类的谣言，造出了成都人民承接一轮泼天富贵的神话。
不过是平平无奇的又一个网络梗，但是它恰巧发生在10月16日，轻而易举就引爆了投资者的想象空间，因为，往前看，上周六财政部表态“扩大地方债务限额、支持土地储备专项债”。成都是产业中西部转移的关键枢纽，所以一旦产业集群向成都转移，就会需要大量的地块来建设工厂。那成都靠卖地，就可以赚的盆满钵满。政策发布在前，成都的拆迁规划出台，开个脑洞，这不是完美的政策落地么？
往后看，就是17日上午国新办的住建部房地产会议，同时出席的还有金融监管机构，联合发布会本来就有较高的预期。
所以虽然是网络梗，在合适的时间叠上恰巧的事件就足以引爆，足可以反映当前人心思涨，寻找一切能够说服自己的信号。
回到今天的房地产会议，有一说一，中性的观点是认为上午的会议平复了本来不甚合理的乐观心态，悲观的观点是持续的政策利好后出现了预期上的反转。昨天申万一级的地产涨了5.5%，今天跌了6.23%，总体说来反映了过高期待的消解。
这个会议，专门针对楼市，很多投资者都期待之前财政部的会议没给出的具体解法，这次会不会给出超预期的大招。
政策之一：货币化安置新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，后续可加码。
看上去给出了比较强的预期管理，但市场不太买账。即使顺利完成首批100万套棚改货币化安置，对楼市的刺激作用如何？有机构算了一笔账，仅2024年国内35个大中城市城中村计划改造涉及房屋就有170万套，而全国需要改造的危旧房有50万套。而2019年投入改造的规模是285万套，更不能和2016年的天量相比，如果仅从直观的数量对比，第一批次的刺激作用可能相对有限。
政策之二，年内将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。要将所有合格项目都纳入“白名单”。
截至二季度，房地产开发贷款余额已经飙升到了14万亿左右，再加码增加到4万亿也只能说中规中矩，不算超预期。
对于近期楼市政策，总体的感觉还是总体平稳，政策的出台属于层层递进。在刺激规模上，中规中矩，甚至不及预期，地产板块大跌反映了市场的观点。
还有就是对房地产的定调：“止跌企稳”，而不是“止跌回升”。“房住不炒”的理念仍在。也就是说，剔除各种冗余信息，从政策执行上看，房价上涨依然不是决策层的真正意图。决策层还是对楼市过热有所警惕。
一句话，不是政策太低，而是预期太高，市场就不该抱太高预期。
不可否认本轮快速上涨之后，投资者人心思变，也不乏部分人心态浮躁。比如今天网上就有一些声音认为，如果新闻发布会没有猛料，还不如不开。
其实，棚改货币化、100万套、4万亿等等，都不太重要，重要的是看清政策背后的两层信号：
第一层信号：这是楼市政策刺激；但是第二层信号就有些不同了，主要想提醒投资者不要抱有太高且不切实际的预期。如果市场预期太高，那么市场就是错的，怎么来的就一定怎么回去。
尽管如此，我们还是坚定认为长周期维度的反转已经来临，而短期的反弹并未结束。市场本身往往是非理性的，从政策的发酵想象到政策的落地和效果验证，也是未来市场从快速反弹逼空行情，进入震荡整固和走势分化的转折，长期来看，不应忽视政策对市场带来的积极变化。
我们认为在第一阶段的急涨结束之后，股市进入震荡盘整的第二阶段：短期来看11月上旬前市场将经历国内全国人大常委会、国外美国大选落地，预计未来一个月市场多空博弈加剧，消化后再选择方向并围绕理智中枢走出修复行情，预计在3100（今年5月反弹高点）与3600-3700（21年高点）之间震荡，并持续较长时间。更长期的第三阶段，市场是否突破前高，取决于宏观基本面边际改善及上市公司盈利修复，以及市场参与者情绪的持续改善。
风险提示：请投资者根据风险承受能力购买相匹配的风险等级产品。
市场要闻 ///
国新办举行新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、人行、金融监管总局共同介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问
商务部：第136届广交会参展企业中，新企业超1700家
行情速递 ///
作者介绍
林本
中信银行总行财富管理部财富产品管理处副处长
多年财富管理从业经验，从业经历主要为产品经理和财富顾问，涉及领域涵盖公募基金、存款、理财等财富产品的设计定制及营销。
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