国新办“开大”！一揽子地产政策有何影响？

财富 2024-10-18 08:51 湖北

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10月17日，国新办举行新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、央行以及金管总局同时发声，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，信息量较大。

那么，本次发布会有何看点？如何看待后续地产链的投资机会？

托底，而非强刺激

本次发布会的重点可以总结为“4+4+2”，即四个取消、四个降低、两个增加。其中两个4是前期已经出台并正在落实中的政策，目的均是为了降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支撑刚性和改善性住房需求。具体来看：

四个取消，即取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低，即降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例（统一一套、二套房贷最低首付比例到15%）；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

两项增加，指的则是两项增量政策，即（1）通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。（2）年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿（截至目前是2.23万亿）。

地产政策虽然有增量，但总体仍以托底为主，目的是守住底线，而非强刺激。10月17日地产股集体回调，也说明本次发布会的内容都在预期之中。

政策的潜在影响

两项增量政策，一项利好房地产去库存；一项利好保教楼。但利好的程度还要取决于后续政策落地的节奏和执行力度。

就棚改而言，与上一轮（2014-2018年）货币化棚改相比，本轮新增城中村改造和危旧房改造100万套的规模并不大，要知道，2014-2018年，平均每年的棚改规模达到了580万套。

当前政策尚未明确说明货币化安置的具体比例，如果参考上一轮安置中的高点，即50%的比例来进行估算，那么这将相当于有50万套房屋采用货币化方式进行安置。接着，再根据70%至90%的购房意向比例来推算，这将转化为大约35万套至45万套的新增购房需求。以2023年的基数（新房+二手房共1766万套）来算，预计可以拉动3%-4%左右的销售增长。

再来看“白名单”。截至10月16日，“白名单”项目审批通过的融资金额已经达到2.23万亿元，但实际落地的比例偏低。所以，本次发布会后，关键是跟踪银行资金投放进度。

整体来看，本轮政策实施以后，短期地产数据大概率会迎来边际改善。实际上，自9月24日以来，地产销售数据已经迎来边际回暖。但改善的持续性还需要进一步观察。

不过，房地产“止跌回稳”是硬约束，在这一目标实现之前，无论是棚改，还是“白名单”，均有继续加码的可能。

地产链及A股市场的机会

综上所述，本轮地产政策的目标是“止跌回稳”，当前的政策总基调仍是托底防风险，并未出现强刺激。在此背景下，要适当调低对地产链的增长预期。鉴于自9月24日以来，地产链本身涨幅比较可观，因此在政策阶段兑现之后，可能会进入阶段调整。

不过，如果站在A股市场的全局视角来看，本次发布会释放的整体信号仍然是比较积极的，充分彰显了相关部门推动楼市“止跌回稳”的决心。在这一政策目标约束下，后续宏观经济面临的不确定性将进一步降低。而宏观预期的边际改善是A股市场走出中期行情的根基。

所以，站在中期行情的视角，近期大盘面临的一些波折，也恰是低位布局的良机。

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