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前几天股市大涨，上涨直接宕机，拉爆了市场热情，让人回想起了2014年-2017年股市-楼市轮动的行情。
北京楼市经过一年多的大跌，大量的小区跌幅都是比较大的，目前北京房价整体上已经跌回2016年8月，北京房价的性价比越来越高。
新文化街在2019年5月成交的一套一居室，成交价是970万，同户型在2024年9月成交价是729万，大跌241万，幅度约25%。
黄亭子小区在2022年7月成交的一套两居室，成交价是555万，同户型在2024年9月成交价是355万，大跌200万，幅度约36%。
知春里在2021年5月成交的一套一居室，成交价是711万，同户型在2024年9月成交价是412万，大跌299万，幅度约43%。
望京新城在2022年1月成交的一套一居室，成交价是560万，同户型在2024年9月成交价是332万，大跌228万，幅度约41%。
中关村东大院在2021年6月成交的一套两居室，成交价是908万，同户型在2024年9月成交价是521万，大跌387万，幅度约43%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：已有一套北京顺义房产，京户在西城集体户，想结婚变北京家庭，买二套为父母独生子女投靠落户使用，资金大概550w首付，现有贷款每月还2.5w，月收入7w税后，通勤地点：六铺炕或太阳宫，该买哪个区几环内多少平米。谢谢大。
答：太阳宫那边不合适，因为太阳宫附近基本都是商品房，而且总价很高。我建议买在西城德胜，老公房比较多，买一个总价800w左右的可以，选择很多，那边一大片老破小，实地让中介帮你带看吧，缺点就是居住环境一般，毕竟老破小。《北京700w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请教老师，北京买房，我周围不少朋友都认为远郊地铁附近的次新100平小三居或者80平两居是比较好的投资选择。关注您很久了，非常认同您的买房观点，但就是没看懂天通苑大户型三居，特别是没电梯的顶复的增长潜力。主要是觉得房龄已经快二十年了，环境也有些乱，有电梯的是塔楼，没电梯的顶层存在硬伤，即使入手价便宜些，将来出手价格也便宜，而且大户型顶复挺难卖出的。尤其是现在的年轻人更不愿意爬楼梯，将来接盘侠范围太有限。看不太懂天通苑比其他远郊次新地铁盘好在哪里，想请您指教下。多谢您！
答：价格决定一切，东区的环境不算乱，塔楼不影响。生活处处充满了不情愿，可天通苑顶复的租户80%是30岁以下年轻人。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：首城国际东北西北的和全南从以后得增长幅度来讲差别大吗？是差不多还是价格差距会越来越大
答：价差会随着房价涨幅而拉开，同小区不同朝向价差越来越大。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问1.西山壹号院、如园和东湖湾是同一个逻辑吗？未来哪个涨幅好呢？2.西铁营的中国玺、六里桥的西府大院、西宸原著我上班都很方便，也在考虑范围，您能从保值增值、自住品质的角度稍微讲讲吗？
答：不是一个逻辑，西山壹号院好于如园，自住选西山壹号院，偏考虑增值空间是如园。东湖湾在望京逻辑类似于西山壹号院在海淀北。西铁营的几个盘前两年因为南二环比较热，但实际上偏孤品了。《北京1300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京1400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：你好：我目前北京大兴一套住宅，有公积金贷款，卖掉到手300万左右，还一套商住峰值时120万购入，现在卖不动，还有30万贷款。孩子3岁了，要换到市里上学，我上班在海淀事业单位，媳妇在目前在望京，现金流俩人才2万多，两人都解决了北京户口，我想着尽快换房，媳妇想等等换。我的问题是：1.是否现在就要换房。2.我该怎么操作，请帮我制定个详细点计划（垫资，拆解啥的完全不懂）。3.不敢想学区房，孩子能有个一般学校上就行了，想换到我单位附近（老破小均价10），方便孩子上学接送和停车，媳妇想稍舒适一点，选筹范围更大，求指导。
答：要分析第二个问题，至少需要大兴住宅，商住的小区，面积，单价，负债几项条件。以及，你们的现金情况，收入情况，个人详细的需求。购房时间在目前到年底之间，你的情况涉及操作较多：分析，计算资金，出售或抵押，下一步方案，准备，选房操作都需要一定时间，即使现在开始也多不出时间，尽快准备吧。海淀区都是学区房，建议买望京，望京即使学区也比海淀便宜，房子质量更好，未来无论是学区还是房产本身的升值都要好于海淀。《北京500w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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