![]()
会议指出，积极稳妥实施特大城市城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。这个方案与“二次棚改”有点类似，只不过将“棚户区改造”改为“城中村改造”，并划定了符合改造条件的城市，但基本内容是相似的。我们先来看看特大城市。根据第七次人口普查数据，我国目前有特大城市7个、特大城市14个。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、郑州、哈尔滨、长沙、济南、合肥、沈阳、大连、昆明。这些都是中国的顶级城市。此前棚户区改造是全国性的，但随着人口红利的结束，未来只有能源和人口流入水平较高的大城市才有机会进行改造。这些城市一旦进行大规模的城中村改造，对经济的拉动作用绝对不容小觑。这个意见早在4月份的中央会议上就提出了，后来各大城市陆续发布了整治方案。因为目前来看，棚改货币化已接近尾声，并没有太多像过去那样能产生巨大能量的大动作，而城中村改造就是其中之一。从此次高层文件内容来看，本次“城中村改造”范围广泛、灵活，不同城市将根据自身情况实施。与以往开发商主导的旧改不同，这次的主体是地方政府，只是鼓励了民间资本加入。
另外，这次城中村改造担负着保障性住房的任务，需要发展各种新的商业模式，未来要可持续运营。说到这里，大家应该知道为什么统租房是未来一线城中村的大趋势，也只有统租房才符合高层的方向。广、深城中村改造速度明显加快。2023年，深圳市计划通过大规模、高质量城中村改造，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%左右。一线城市的城中村改造路线一直强调改造，主要是因为一线城市土地成本高，无力拆迁。这个时候，采用传统的拆除模式就非常困难了。广州、深圳推行的统租模式，由国资委下属平台公司管理。本来城里村里的房子没有红本，不能作为资产抵押。不过，以市政府为融资主体设立的国有企业管理公司却大有可为。今年年初，证监会启动房地产私募股权投资基金试点，让城中村资产盘活。城中村统一管理后，后续的房租、租金税将通过平台公司转移给政府，也算是额外的一份稳定的财政收入。小产权房的税基问题未来将得到解决。一线城市人多地少，人地矛盾最突出的是深圳。2020年，深圳住房保有量为1082万套，保障性住房仅有51万套，占比不足10%。要了解新加坡经济适用房占比超过60%，如何解决这个问题，是一项艰巨的任务。城中村的房子是天然的廉租房。深圳最好的办法就是聚焦城里的乡村。深圳城中村共有507万套。如果这些城中村住房能够升级为保障性住房，哪怕只有10%，也是一个非常大的数字。再说二线，目前二线的城中村还是以拆建为主。杭州5月宣布，今年将全面开展城市更新，包括危房改造、老旧小区改造、城中村改造等。
武汉也在今年年初将今年定为“城市更新年”，并制定了《城市更新三年规划》。预计未来武汉将出现大量城中村拆迁，大概率是货币化拆迁或者房票安置，这对楼市的刺激会越来越猛，相当于直接给武汉楼市注入了购买力和资金。总体来说，接下来加入城中村改造的二线城市，都会有一大波巨额拆迁户。数量可能没有2018年那么多，但足以支撑市中心的房价，这对于二线城市来说也是一大利好。城中村改造关键是算经济账。这个经济账不是简单的商业行为，而是刺激经济、拉动内需的重要责任。国泰君安研报测算，一二线城市房地产更新投资规模至少2万亿元，上限接近13万亿，将间接带动高达7000亿的家电消费。
如果实施10年，预计每年带动超过1万亿的投资和消费需求。
在棚改逐渐退出舞台的今天，可以说这一重要变化将直接增加楼市的需求。这一次，房地产的激活任务落在了城中村的更新改造上。再次强调，房地产是经济的支柱，是国民经济的支柱产业，恢复理性是迟早的事。前几年，很多行业和企业受到重创，信心难以恢复。
但从近期的动作来看，无论是对民营经济还是楼市都有很多积极信号。
相信经济迟早会回暖，大家不必过于悲观。
咨询楼市问题、进读者交流群，可以扫描下方二维码
![]()
