作者：刘伟玉（山东九齐律师事务所 264000）
摘要：《民法典》正式施行后，《民法典》合同编在《合同法》的基础上，增加了“住房承租人优先承租”制度、承租人“优先购买权”限制，总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。相较于其他民事合同关系，房屋租赁合同具有履行期限长、权利义务关系复杂等特点。本文旨在《民法典》新规定基础上，梳理房屋租赁合同效力的审查要点，以期能为司法实务提供参考。
关键词：房屋租赁 合同 合同效力 审查要点
房屋租赁合同，是日常生活中最常见的合同之一，在合同履行过程中容易产生争议，因此在签订房屋租赁合同时应当注意查看相关条款，明确出租人与承租人的权利与义务，避免纠纷的发生。
一、《民法典》关于房屋出租的新规定
《民法典》关于房屋出租的新规定主要有：
（一）设立居住权的房租不能出租。
《民法典》第三百六十九条，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
（二）新增承租人法定解除合同情形，房屋权属有争议或者被查封的，承租人可以解除合同。
《民法典》第七百二十四条：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；租赁物权属有争议；租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”
（三）新增超期转租效力条款。明确超期合同对出租人无效，出租人发现房屋被转租应及时提出异议，期限为6个月。
《民法典》第七百一十六条，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
第七百一十七条，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
第七百一十八条，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
（四）新增承租人优先承租权，有利于保护承租人利益。
《民法典》第七百三十四条，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
（五）新增承租人优先购买权限制，近亲属优于承租人。
《民法典》第七百二十六条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
二、审查要点
（一）审查要点一：缔约主体
1、对缔约主体民事行为能力的审查
《民法典》第一百四十四条规定，“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”因此，不满八周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的八周岁以上自然人签订的房屋租赁合同，应当认定为无效。
《民法典》第一百四十五条第一款规定，“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”鉴于房屋租赁合同系双务合同，订立房屋租赁合同也明显不属于与限制民事行为能力人年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，在未经法定代理人同意或事后追认的情况下，限制行为能力人订立的房屋租赁合同也应当认定为无效。
当然，实践中也存在法定代理人对签约事实知情且同意、但故意利用缔约人的行为能力瑕疵，恶意主张合同无效的情况。具体案件中，应结合缔约背景、交易目的、缔约过程、合同履行情况等判断法定代理人是否知情且同意，进而准确认定合同效力。
2、对缔约主体出租权限的审查
房屋租赁合同的效力原则上不因出租人是否具备出租房屋的权利而受影响。合同无法履行若因出租人以外的权利人主张权利导致的，承租人可以解除合同并要求出租人承担违约责任。
实践中，缔约主体出租权限的常见瑕疵主要包括以下几类：
（1）承租人未经出租人同意对外转租
《民法典》第七百一十八条，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”承租人未经出租人同意对外订立的转租合同，应认定为有效合同。只不过对出租人不产生法律约束力，且出租人有权解除租赁合同。出租人解除合同的，次承租人可以解除转租合同并要求承租人承担违约责任。
（2）房屋部分共有人对外出租
房屋部分共有人在房屋出租前，未经其他共有人同意擅自对外出租房屋，租赁合同对不同意出租的共有人不发生法律效力。当然，实践中也要注意审查合同上虽然没有其他共有人的签字，但其对签约事实知情且同意的情况，有效规制出租人恶意违约损害承租人合法权益。
（3）租赁过程中出租人丧失房屋所有权
《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，租赁期间出租人丧失房屋所有权的，房屋租赁合同仍然有效。
承租人的租赁权是否可以对抗房屋所有权的继受人，依照《民法典》第四百零五条、《城镇房屋租赁合同司法解释》第十四条的规定，应结合租赁权是否在先设定、承租人是否实际占有、当事人是否另有约定等进行判断。
（二）审查要点二：意思表示
1、对恶意串通损害他人利益行为的审查
《民法典》第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”如果房屋租赁合同缔约双方之间相互勾连，以签订合同的形式不正当损害他人合法权益，应认定合同无效。
2、对通谋虚伪行为的审查
《民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”通谋虚伪行为可能是无隐藏行为的单层结构，也可能是同时存在伪装行为和隐藏行为的双层结构。司法实践中应当认定伪装行为无效，并另行依法认定隐藏行为的法律效力。
（三）审查要点三：租赁标的
租赁标的的审查主要是审查房屋是否违法法律法规的强制性规定，是否存在资质不全、违法建筑等情形。如果该房屋存在违法情形，可能会导致该合同无效，需要对该风险进行规避。
（四）审查要点四：租赁期限
1、租赁期限有无超过法定最长期限
《民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。
需注意的是，实践中有当事人试图以“租赁期限为20年，到期后自动续期20年”等约定规避法律对租赁合同最长期限的限制。此类自动续期的约定无效，20年租赁期限到期后，双方形成不定期租赁合同关系。
2、转租期限是否超过租赁期限
《民法典》第七百一十七条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
《民法典》实施后，转租期限超过租赁期限的约定仍为有效，只是对出租人不发生法律效力。若出租人选择租赁合同到期后收回房屋，次承租人可以解除合同并要求承租人承担违约责任。
三、结语
租赁合同既可能发生在普通自然人主体之间，也可能发生在集体资产管理方以及承租人之间，在合同谈判往来的过程中，应特别注意某些要点的审核,保持租赁合同的合法性及稳定性，以便维持房屋正常使用、保持商业经营活动持续稳定运行。
参考文献：
[1]李娜.《民法典》租赁合同新增条款解读[J].山东国资.2021(03).
[2]黄芳.房屋租赁合同违约金法律依据[J].法制博览. 2022(09).
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