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其中“降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款‘认房不认贷”最为关键。
这句话，其实是前几天中央政治局会议确定的当前房地产基调的部署和落实。
7月24日召开的中央政治局会议，对房地产作出新的表述：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
首先承认，当前房地产市场进入了新形势。说白了，就是承认目前大部分城市供大于求，需求持续萎缩。房地产已从黄金时代进入黑铁时代。同时提出解决方案：实施房地产政策调整优化，因城施策。
当前的限购、限贷、限价、限商政策都是上一轮牛市调控的产物。现在房地产形势已经发生重大变化，那些跟不上时代发展的规定肯定会被撤销或放松。从目前的成交量来看，无论是新房还是二手房，在经历了一季度的短暂震荡之后，再次进入了整体下行的行情。国家统计局数据披露。上半年商品房销售面积59515万平方米、下降5.3%![]()
在更能真实反映市场价格变化的二手房价格方面，国家统计局数据显示，6月70个大中城市二手房环比上涨环比仅有7个城市，63个城市下跌。也就是说，90%的城市房价都在调整。但是，5月仍有15个城市上涨，4月更是有36个城市上涨。![]()
数据：国家统计局
其中，上海继5月领跌全国后，6月继续领跌，环比下降1.2%。同比比较，70个大中城市中，成都、长沙、北京、南充、三亚、上海6个城市房价上涨，其余64个城市房价上涨城市均低于一年前。目前几乎回到了2022年的情形，相应的救助措施也将回到2022年几乎每天都会发布救助措施的局面。
首先，降首付、降利率是去年各城市基本用尽的招数。可以说，去年除了一线和极少数强二线城市没有降低首付外，其他城市都或明或暗地下调了。说到降息，各个城市都降了，但效果不是说一般，而是根本就没有。逻辑很简单。减少首付的主要作用是提高杠杆。看似买房门槛降低了，却增加了贷款负担。当前环境下，就业和收入充满很大的不确定性。那些有抵押贷款的人正在腾出笼子以减少债务负担。想买房的人也在犹豫，不愿意承担一辈子的房贷。
此举实际上是对国家税务总局前两天发布的《支持协调发展税收优惠政策指引》的重申。当时的文件提出了19项住房交易和租赁减税措施。不知道的人以为这是最新的招数，殊不知是这几年陆续出台的政策。
第189条，其中“个人销售住房免征土地增值税”，自1999年起实施。第185条，2016年下发通知。关于房产税的减免对于个人租赁住房以及个人租赁住房增值税减征，各地也已经实施多年。
都是已经实施的措施，但现在又重新强调了。它们还会对市场产生影响吗？
这项措施可以算是为一线城市量身定做的，因为从去年开始，除了一线城市外，其他城市基本都放宽了这项措施。
也就是说，这项措施只能对一线城市起作用，对于其他已经取消但没有成功托底的城市没有影响。
去年3月1日，郑州率先打响取消“住房认贷”第一枪，随后南京、太原、兰州、济南、天津等40多个城市跟进。
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目前，只有北上广深四个一线城市和极少数实力雄厚的二线城市还在坚持“认房认贷”政策。一线城市如果能改成“认房不认贷”，确实会带动一波成交量。
以深圳为例，购买首套房时，如果无房无贷款，首付为30%；如果没有房屋和贷款记录，首付为50%。也就是说，如果你在深圳没有房子，但是在老家买了房子，在深圳买房，首付50%起。之前我曾在文章中说过，认房认贷是摆在很多购房者面前的障碍。初衷是抑制房地产投机，却伤害了很多现实刚性需求。其实，抑制房地产投机的方法有很多。对于一线城市，可以有针对性地放松对认房认贷、限购等过于严格的规定。如果无法取消“认房认贷”，那么可以缩小贷款认购范围，贷款认购不是全国范围，仅限本市范围内。也就是说，只要您在深圳没有贷款购房记录，就可以执行首套贷款。现在看来，一线城市“认房不认贷”的可能性越来越大。目前住建部明确的三个方向，即降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”，或许只是第一步。我个人猜测，各城市下一次放松限购应该是：
1、北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及杭州、苏州、南京等实力较强的二线城市，保留核心区域限购，放松外围区域限购。并且可以放宽“认房认贷”，改为“认房不认贷”。关键问题是，限购放开会推高房价吗？
当然不会。房地产市场的重大变化已经定义了当前的房地产市场。大部分城市，房屋供应超过需求，根本涨不起来。
如果你还认为这些措施会推高房价，那你就不明白中央关于房地产的新表态意味着什么。
现在所有的行动都是为了避免房价硬着陆。
君不见，福州、沈阳、廊坊、佛山、东莞等去年解除限购的城市，还有武汉、苏州、南京、杭州、郑州等大幅减少限购的城市限制措施并没有阻止房价下跌。
降低首付、免收交易税费、取消“认房认贷”，甚至未来可能大规模放开限购，都只是为了释放需求、减缓房价下降。
我们反复强调：人口见顶下降，城镇化速度放缓，新生儿数量逐年减少，收入和就业的不确定性增加，高房价与低收入差距并未缩小，供给大于需求等等。
说明当前楼市面临系统性问题，这些负面因素正在全面给房地产市场带来压力，本轮调整周期不会短。
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