01
这两天轨道刷屏朋友圈了。
一口气自家把三个楼盘的价格打下来了：
轨道云著，9280-9580任选。
轨道御珑壹号城，8100-8300任性。
前两个澜上城和云著激起的水花并不多，其调价逻辑在《南宁楼市分化将会淘汰哪些房子？》《轨道云著测评篇》里也讲清楚了：问题在于五象的供需关系不平衡，所以也不能说是房价跳水，用价格回归会妥帖一些。
而轨道壹号城的讨论度就完全不同了。
8字头+凤岭北的组合，让很多小伙伴们疑惑：难道凤岭连也不行了？
甚至有些中介、自媒体火上加油，什么凤岭北刺客来了巴拉巴拉。
嗯，原本虎爸对这些哗众取宠的自媒体都是一笑置之的，但还真有不少读者私信问虎爸缘由。
好吧，虎爸虽然不太爱凤岭北，但作为一个有觉悟青秀宝，还是有必要讲两句的，毕竟打狗也要看主人啊。
02
也不扯七扯八的，直接说结论了：轨道壹号城调价逻辑是正常的产品淘汰，是因为新规产品不讲武德的得房率造成的。
其实关注楼市的小伙们都知道，相比其他区域房价跌跌不休，这个凤岭北高坡岭板块的价格一直是非常稳定的。
其核心原因就是区域内供需结构较平衡，楼盘梯队有序分明，竞争是非常良性的：
北投隐山，深改C盘，板块内无对手，跨板块对比樾园、西派御江、冠江墅。
金地宝塔峯上府，刚改B盘，产品和板块内的隐身、云启虽重叠，但103、120段还是开辟了护城河的。（当然，现在邦泰璟和来了，硝烟四起了）
轨道云启，首置A盘，主打刚需，安安静静做个小钢炮销量一直还可以的。
瞧，每个盘都有自己的客群，虽然部分竞争，但总体上互不干扰，也因此让大家相敬如宾，不会做恶性降价来抢客，因为大家都知道敌人不在隔壁，更多在于板块之外，比如：隐山的大敌是樾园；云启和峯上府的大敌是凤岭学府(现在是邦泰璟和了）
原本板块内其乐融融，相亲相爱一家人，轨道壹号城为啥要站出来背刺呢？
因为这个大家庭没有它的位置啊。
无论是隐山、峯上府、云启还是正火的邦泰璟和，其实可以用22年新规之后的新盘来归类（我们就简称新规盘吧），这类新规盘最大的特点就是超高房率，几乎0公摊：
▌北投隐山得房率98-100%
▌峯上府得房率95-100%
▌云启得房率94-97%
▌邦泰璟和得房率118-128%
而反观轨道壹号城这种旧规盘，真的跟他们不是同一个圈的。
以其155平户型为例，测算下来地毯使用面积仅120平（扣除飘窗、隔墙），得房率为77%。
你没看错，得房率77%，你以为赚了单价，它图的是你公摊钱。
所谓8300具有非常大的迷惑性，并不能反应真实的价格，
真实价格应该是计算实用面积才对。以总价131万为例，真正的单价其实是1.08w/平。
这个价格综合周边开发进度、房型格局、噪音等因素后，真的很香么？
03
随着新规产品越来越多，势必会加速旧规产品的淘汰，所谓背刺、跳水都是表象，内核是产品的硬伤只能需要重新估值。
轨道壹号城不是第一个，也不会是最后一个。
没办法，新规产品太不讲武德了。
（完）
