课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数小幅上涨，涨幅为0.62%，市场总成交金额小幅回调，日均换手率位于0.67%—0.81%之间，市场交投活跃度基本稳定。本周的大宗交易总金额相较上周大幅减少。市场周度表现弱于股票、基金指数，但是好于债券指数。
一级市场方面，华夏大悦城购物中心REIT就项目合规性、项目估值、底层资产运营管理机制、基金经理兼任等回复交易所意见,项目估值从首次申报稿33.23亿元调整至32.43亿元，估值下降2.4%。另外，中信建投明阳智能REIT自7月23日起在上交所上市交易。 各项目二季报陆续公布，总体来看，除产业园类资产外的其他项目资产经营情况较为稳定，作为大类资产配置的另类高股息资产仍具有防御型资产配置价值。前期提示的新能源类和保障房类REITs近期涨幅较高，应充分考虑投资性价比，接下来应重点关注今年新上市运营情况较好的消费类REITs以及抗周期性明显的生态环保类REITs。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场全线上涨，债券市场持续平稳，REITs市场小幅止跌回升
本周本周39只公募REITs涨多跌少，其中涨幅最大的是厦门安居REIT（周涨幅4.66%），跌幅最大的是深国际REIT（周跌幅-3.44%）。前一周REITs二级市场成交总金额为19.31亿元（另，大宗交易成交总金额为30986.93万元），本周REITs二级市场成交总金额为19.59亿元（另，大宗交易成交总金额为11700.36万元），市场总成交金额有所微降。
产权类REITs和特许经营权类REITs 2024年分派率预测值区间范围有所下移
以当前最新市值（截至2024年7月19日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.56%-10.51%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.56%-6.33%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.9%-15.66%之间。
“市场无风险利率”小幅下降，港元HIBOR利率小幅下降
中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周小幅下降。截止7月19日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.007%和2.0549%，分别相比前一周环比下降0.0131%和0.0131%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正面。截止7月19日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7%和4.8384%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周39只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是厦门安居REIT（周涨幅4.66%），本周成交总金额为8015.28万元，相比前一周环比上升12.7%。根据厦门安居REIT的2季度报告可知，其所持有的两个保租房项目租金保持稳中有升，截至2024年6月30日在租租约的平均单价为33.50 元/平方米/月，且其第2季度的可供分配金额相比第1季度环比增加了4.2%，在5只保租房公募REITs中，环比增幅位列首位。叠加本周5只保租房公募REITs仍旧保持着普涨行情，从而导致厦门安居REIT涨幅更加明显。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（7月15日-7月19日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年7月19日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
无
上市公司涉及公募REITs新闻
表3 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表4 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1-2季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年7月19日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年7月19日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周小幅下降。截止7月19日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.007%和2.0549%，分别相比前一周环比下降0.0131%和0.0131%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正面。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年7月19日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周小幅上涨，跌幅为0.62% ，REITs价格指数本周也上涨了0.58%。本周市场总成交金额小幅回调，公募REITs市场日均换手率位于0.67%—0.81%之间，市场交投活跃度基本稳定。本周的大宗交易总金额相较上周大幅减少。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
无
华夏大悦城购物中心REIT回复交易所意见
中信建投明阳智能REIT发布上市交易提示性公告
2024年7月18日，中信建投明阳智能REIT发布《上市交易提示性公告》，自2024年7月23日起在上交所上市交易，场内简称为明阳REIT，扩位简称为中信建投明阳智能新能源REIT，交易代码508015。
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场小幅上涨，处于震荡阶段，交易活跃度有所上升。各项目二季报陆续公布，总体来看，除产业园类资产外的其他项目资产经营情况较为稳定，可供分配金额完成度有所下降但不差于预期，作为大类资产配置的另类高股息资产仍具有防御型资产配置价值。前期提示的新能源类和保障房类REITs近期涨幅较高，应充分考虑投资性价比，接下来应重点关注今年新上市运营情况较好的消费类REITs以及抗周期性明显的生态环保类REITs。
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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