课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs指数略有下降，降幅为0.04%，市场总成交金额大幅上升，日均换手率位于0.56%—0.66%之间，市场交投活跃度有所趋冷。本周的大宗交易总金额相较上周大幅上升。REITs市场周度表现好于沪深300、创业板指和中证转债。
REITs二级市场已经历了完整的市场周期波动，截止到今年5月底，中证REITs（收盘）指数已上涨5.2%。中证REITs（收盘）全收益指数的累计收益率相较于价格指数高出了约14％。REITs实时指数的推出，将作为一个重要的市场参考基准，为后续的指数化投资产品开发奠定基础，不仅有助于吸引更多增量资金流入，还将推动REITs市场的生态繁荣与发展。 上周REITs平稳度过了三周年，整体来说项目估值目前处于中枢水平，中长期资金具备配置价值，但需要优选标的，短期资金需要关注项目资产基本面的变化。展望未来，REITs市场扩容，估值定价合理，政策不断完善等催化剂能够带动市场不断发展。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场涨跌各异，债券市场持续平稳，REITs市场小幅下跌
本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是临港产园REIT（周涨幅1.96%），跌幅最大的是盐田港REIT（周跌幅-2.01%）。前一周REITs二级市场成交总金额为13.62亿元（另，大宗交易成交总金额为3480.58万元。只有四个交易日），本周REITs二级市场成交总金额为16.19亿元（另，大宗交易成交总金额为40686.45万元），市场总成交金额大幅上升。
产权类项目2024年分派率预测值区间范围有所收缩，特许经营权类项目2024年分派率预测值区间范围有所扩大
以当前最新市值（截至2024年6月21日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.73%-10.27%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.73%-6.5%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.18%-15.67%之间。
“市场无风险利率”小幅上升，港元HIBOR利率有所微升
中中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周小幅上升。截止6月21日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0522%和2.0981%，分别相比前一周环比上升0.0237%和0.0137%。高等级城投债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负向。截止6月21日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7561%和4.9861%，相比前一周有所微升。
01
总体市场观察
本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是临港产园REIT（周涨幅1.96%），本周成交总金额为6295.11万元，相比前一周环比下降1.35%。“6月21日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高水平开放大会在临港中心举行。大会发布临港新片区推进高水平开放的十项举措，并启动三个以服务推动高水平开放的公共服务平台。打造国际股权投资平台助力上海“五个中心”建设”。在这一利好政策消息的刺激下，作为临港新区最为重要的产业园区投资和运营平台临港产园REIT自然也得到了市场投资者的积极预期，从而促推其价格在本周涨幅居前。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（6月17日-6月21日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年6月21日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
表2 地方政策/会议
中央及地方政府公募REITs新闻
表2 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表4 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表5 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表6 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年6月21日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年6月21日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表7 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
截止6月21日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7561%和4.9861%，相比前一周有所微升。
从图2和图3可见，36只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。产权类REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为1.76% — 8.21%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为1.71% —8.17%，相比前一周的收益率差额区间范围有所收缩。
特许经营权REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为4.13% — 13.62%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为4.08% —13.58%，相比前一周的收益率差额区间范围有所下移。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年6月7日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周小幅下降，降幅为0.04% ，REITs价格指数本周也微跌0.07%，市场总成交金额大幅上升。本周REITs市场日均换手率位于0.56%—0.66%之间，市场交投活跃度有所趋冷。本周的大宗交易总金额相较上周大幅上升。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
华泰南京建邺产业园REIT回复交易所反馈意见
两单REITs正式获批
工银瑞信河北高速REIT发布认购申请比例结果公告
华夏深国际REIT发布公众投资者部分提前结束募集公告
华安百联消费REIT发布询价公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场小幅下跌，处于震荡阶段，交易活跃度有所下降。上周REITs平稳度过了三周年，整体来说项目估值目前处于中枢水平，中长期资金具备配置价值，但需要优选标的，短期资金需要关注项目资产基本面的变化。展望未来，REITs市场扩容，估值定价合理，政策不断完善等催化剂能够带动市场不断发展。
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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