课题组研究：姜海洋、芋圆
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数大幅上涨，涨幅为1.33%，指数成交金额为4.92亿元，相较前日成交金额继续放量上涨。今日公募REITs二级市场总成交金额为61084万元，市场平均换手率为1.0862%。
今日共发生5笔大宗交易，成交金额最大的是普洛斯REIT。今日大宗交易成交总金额为3638.56万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额继续上升。
今日公募REITs市场表现强于股票、基金指数，和债券指数，成交总金额持续放量。其中涨幅最大的是博时蛇口REIT（涨幅3.68%），今日无下跌公募REITs，且回撤比例最大的是物美消费REIT（最大回撤4.34%）。从博时蛇口REIT今日分时走势图可知，该REIT今天高价开盘，开盘之后延续昨天量价齐升的势头，全天成交量分布较均衡，且价格全天都呈现出稳步上涨趋势，交易情绪良好。最终以全天上涨3.68%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.08元。目前博时蛇口REIT的2024年分派率预测值已降到4.891%，全周期IRR实时值降到7.017%。
另外，今日消费公募REITs整体涨幅较佳，且成交金额相较昨日增幅明显，尤其是中金印力REIT，量价齐增的幅度都较大。今日市场增幅最小的是国电投新能源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与国电投新能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是深国际REIT。
今日公募REITs市场整体上涨，市场中有40只公募REITs产品上涨，较上一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日消费公募REITs和产业园区公募REITs普遍涨幅明显，表明市场已从昨日表现良好的产业园区公募REITs蔓延到消费公募REITs，若后续成交量能够继续维持在高位，则公募REITs市场可继续维持上涨行情，中证REITs全收益指数大概率会突破1000点。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅下降，差额达到2.559%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.619%（即国金铁建REIT）。
市场小结：
我们认为近期公募REITs市场保持高景气度的原因如下所述，从政策端来看，1014号文的推出表明了公募REITs市场将会进入到常态化发行阶段，提质增效扩容有预期；从市场端来看，2024年以来A股市场波动剧烈且长债收益率持续下降，高股息红利风格青睐，公募REITs作为另类高股息资产具备防御型配置价值；从资产端来看，项目资产运营情况虽有波动但不差于预期，相较于其他大类资产具备比较优势。政策、市场和资产形成合力驱动公募REITs构筑新一轮增长曲线。展望后市，市场情绪带来β，精选优质项目创造alpha，公募REITs投资价值方兴未艾。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月7日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月7日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月7日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月7日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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