课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数小幅上涨，涨幅为0.13%，指数成交金额为3.28亿元，相较昨日成交金额基本平稳。今日公募REITs二级市场总成交金额为38885万元，市场平均换手率为0.7209%。
今日共发生3笔大宗交易，成交金额最大的是越秀高速REIT。今日大宗交易成交总金额为2693.3万元，相比前一个交易日，大宗交易成交总金额大幅下降。
今日公募REITs市场表现强于股票、基金指数，和债券指数，成交总金额小幅微升。其中涨幅最大的是合肥高新REIT，跌幅最大的是深国际REIT，且回撤比例最大的是物美消费REIT。从合肥高新REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，上午和下午的交投活跃度基本都处于合理水平，但是上午的二级市场价格始终在开盘价上下波动，到了下午之后，随着几笔大额买单成交，该REIT也呈现出了缓慢上涨趋势，最终以全天上涨1.44%收盘。另外，合肥高新REIT在本周已连续上涨4个交易日，成交量也处于较高水平，大概率是有部分新增资金入场布局该REIT。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为1.953元。
昨日收盘后，华润商业REIT发布其分红公告，收益分红基准日是2024年6月30日，分红金额为0.08666元/每份基金，按照昨日收盘价6.91元/份计算，此次分红收益率约为1.254%。今日华润商业REIT也已上涨0.51%收盘。
今日公募REITs市场整体上涨，市场中有25只公募REITs产品上涨，15只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量基本维持不变。产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所微升，差额达到2.76%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.918%（即电建清源REIT）。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月1日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月1日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月1日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月1日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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