课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数止跌回升，涨幅为0.38%，指数成交金额为3.77亿元，相较前一日成交金额开始回升。今日公募REITs二级市场总成交金额为43026万元，市场平均换手率为0.8006%。
今日共发生2笔大宗交易，成交金额最大的是中金印力REIT。今日大宗交易成交总金额为689.87万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅下降。
今日公募REITs市场表现强于股票、债券和基金指数，成交总金额开始增加。其中涨幅最大的是北京保障房REIT（涨幅2.44%），跌幅最大的是金茂商业REIT（跌幅 -0.85%），且回撤比例最大的是北京保障房REIT（最大回撤4.02%）。从北京保障房REIT今日分时走势图可知，该REIT今天高价开盘，开盘之后的半小时内，只有两次跌破开盘价，随后都是强势拉升，价格始终保持在开盘价上方，今天伴随着成交量的增加，其价格全天保持着较强势表现，最终以全天上涨2.44%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.34元。目前北京保障房REIT的2024年分派率预测值为3.280%，全周期IRR实时值为2.986%。根据之前公募REITs市场的走势，北京保障房REIT具有一定的先导性指向，今天北京保障房REIT率先强势反弹，可能预示着公募REITs市场后续会再次开启上攻1000点的势头。
今日市场跌幅最大的是金茂商业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与金茂商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场整体上涨，市场中有27只公募REITs产品上涨，13只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日保租房板块再次呈现出全线普涨的局面，且5只保租房公募REITs的今日成交额环比都是增加，表明经历过去两个交易日的市场调整，市场多头又开始增配保租房公募REITs产品。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.684%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.650%（即电建清源REIT）。
明日交易可关注事项：
（1）今日公募REITs市场量价齐升，市场交易情绪有所恢复，且保租房板块全线上涨，表明已有部分增量资金入场配置。明日着重关注保租房板块的量价情况，并可适当关注能源板块中的个股机会。
（2）今日华夏交建REIT发布分红公告，收益分配基准日为2024年6月30日， 本次共计分配人民币60,850,000元，约占此次可供分配金额的99.9861%，分红金额为0.06085元/每份基金，按照今日收盘价5.081元/份计算，此次分红收益率约为1.197%。
（3）今日首钢绿能REIT发布分红公告，收益分配基准日为2024年6月30日， 本次共计分配人民币33,855,000元，约占此次可供分配金额的100%，分红金额为0.33855元/每份基金，按照今日收盘价13.978元/份计算，此次分红收益率约为2.422%。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月14日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月14日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月14日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月14日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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