课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs指数小幅下跌，跌幅为0.77%，市场总成交金额基本平稳，日均换手率位于0.61%—0.84%之间，市场交投活跃度继续回落。本周的大宗交易总金额相较上周明显提升（因机构投资者获利抛售京能光伏REIT影响）。市场周度表现仅强于科创50。
一级市场方面，招商科创孵化器REIT收到交易所反馈意见，交易所主要关注项目运营模式、项目估值、费用安排、外部管理机构、交易重组安排等问题。另外，华泰紫金宝湾物流REIT和华夏特变电工新能源REIT过会。 年报季以及分红密集披露期过后，市场有所降温，交易活跃度下降，REITs市场仍需要优质资产扩容以及各类投资者的参与，接下来应重点关注底层资产预期改善情况以及新上市REITs华夏特变电工新能源市场反馈情况。另外，关注各地商品房收储并改成保租房的政策，对保租房REITs市场的交易影响。
REITS
摘要
摘要
本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅3.05%），跌幅最大的是物美消费REIT（周跌幅-3.43%）。前一周REITs二级市场成交总金额为21.1亿元（另，大宗交易成交总金额为9969.58万元），本周REITs二级市场成交总金额为19.28亿元（另，大宗交易成交总金额为26282.7万元），市场总成交金额基本稳定。
以当前最新市值（截至2024年5月17日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.65%-10.38%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.65%-6.55%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.11%-15.52%之间。
中债10年期国债、中债1年期国债和中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周有所下降。截止5月17日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.1116%和2.1675%，分别相比前一周环比下降0.0382%和0.0382%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止5月17日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.6407%和4.8843%，相比前一周有所上升。
01
总体市场观察
本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅3.05%），本周成交总金额为1355.45万元，相比前一周环比上升35.67%。正如我们上周发布的《REITs指数周报—社会用电总量预期上升对发电站REITs的影响》文中所述，自4月之后，甘孜州的降水量相比去年同期出现了明显增长，且远远高于前三四分位数值，尤其是4月24日达到区间内降水量最高值32.5毫米。我们预计甘孜州2季度降水量的明显增加将会导致五一桥水电站的发电量和收益情况相比去年同期稳中有升，利好电建清源REIT的市场表现。
其中跌幅最大的是物美消费REIT（周跌幅-3.43%），本周成交总金额为3500.93万元，相比前一周环比上升4.37%。物美消费REIT价格在5月15日达到最高值2.7元，然后就开启了连续三天的下跌。该REIT自4月17日以来，最高涨幅曾达到14.55%，二级市场的交易赚钱效应明显。根据我们之前发布的《深度解析嘉实物美REIT的估值及投资价值》的文章所述，物美消费REIT在2024年的市场估值中枢为2.506元，经过本周后三天的连续下跌，周五收盘价降到2.559元，已处于合理价格区间。
以当前最新市值（截至2024年5月17日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.65%-10.38%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.65%-6.55%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.11%-15.52%之间。特许经营权类REITs的年度分派率预测值区间总体跨度偏大，剔除掉当年收益率计算期间不同的因素之外，反映出市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（5月13日-5月19日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年5月17日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
无
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表2 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表3 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表4 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年5月19日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年5月19日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年5月17日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs指数本周小幅下跌，跌幅为0.77% ，增强型REITs指数本周也下跌0.71%，市场总成交金额基本平稳。本周REITs市场日均换手率位于0.61%—0.84%之间，市场交投活跃度继续回落。本周的大宗交易总金额相较上周明显提升。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
首单孵化器REIT收到交易所反馈意见
2024年5月12日，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金收到上交所《关于招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金上市及招商科创孵化器资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》，交易所主要关注项目运营模式、项目估值、费用安排、外部管理机构、交易重组安排等问题。
本单项目更多信息详见：
http://static.sse.com.cn/bond/bridge2/disclosure/announcement/c/202405/042815_20240512_39U8.pdf
华夏紫金宝湾物流REIT过会
华夏特变电工新能源REIT过会
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
年报季以及分红密集披露期过后，市场有所降温，交易活跃度下降，REITs市场仍需要优质资产扩容以及各类投资者的参与，接下来应重点关注底层资产预期改善情况以及新上市REIT华夏特变电工新能源市场反馈情况。另外，关注各地商品房收储并改成保租房的政策，对保租房REITs市场的交易影响。
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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