课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数小幅下跌，跌幅为0.04%，市场总成交金额小幅回调，日均换手率位于0.47%—0.79%之间，市场交投活跃度有所下降。本周的大宗交易总金额相较上周小幅减少。市场周度表现强于股票、基金指数，但是弱于债券指数。
一级市场方面，中金重庆两江产业园REIT回复交易所反馈意见，项目估值从首次申报稿12.03亿元降至10.2亿元，估值下降15.21%。另本周1014号文重磅发布，经历过三年多的试点，C-REITs即将进入常态化发行阶段，市场有望进一步加速扩容。 近期提示的保障房类REITs延续增长，资产价值认可度高，其现金流稳定但增长幅度有限，短期投资者要考虑估值性价比。与保障房类一样现金流稳定的底层资产还有生态环保类，具有很强的抗周期性，在下跌过程中抗跌，在反弹过程中率先反弹，总投资汇报可观，在红利风格延续的市场情况下有配置价值。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场全线下跌，债券市场持续平稳，REITs市场小幅微跌
本周40只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是明阳新能源REIT（周涨幅10.5%），跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-2.91%）。前一周REITs二级市场成交总金额为19.59亿元（另，大宗交易成交总金额为11700.36万元），本周REITs二级市场成交总金额为18.63亿元（另，大宗交易成交总金额为9762.7万元），市场总成交金额有所微降。
产权类REITs 2024年分派率预测值区间范围有所下移，特许经营权REITs 2024年分派率预测值区间范围有所上移
以当前最新市值（截至2024年7月26日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.48%-10.36%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.48%-6.41%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.92%-15.73%之间。
“市场无风险利率”小幅下降，港元HIBOR利率小幅下降
中债1年期国债、中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周继续下降。截止7月26日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.97%和2.0199%，分别相比前一周环比下降0.037%和0.035%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正面。截止7月26日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.6405%和4.7979%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周40只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是明阳新能源REIT（周涨幅10.5%），本周成交总金额为9497.49万元。本周二明阳新能源REIT首发上市，因其底层基础资产是新能源电站，从而延续了市场之前对该类资产的热捧，上市首日以上涨11.5%收盘，不过在随后的三个交易日内，该REIT的市场价格小幅下跌，但本周仍旧涨幅明显。明阳新能源REIT按其发行价6.408元计算，全周期IRR是6.423%，目前的价格是7.081元，全周期IRR为4.576%。在能源公募REITs板块中，明阳新能源REIT的全周期IRR收益率水平仅高于京能光伏REIT的全周期IRR，但都低于其他4只能源REITs的全周期IRR水平，故不排除后续明阳新能源REIT的价格会有回调风险。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（7月22日-7月26日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年7月26日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
表3 中央政策及会议
中央及地方政府公募REITs新闻
无
上市公司涉及公募REITs新闻
无
已发REITs产品主要新闻
表4 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1-2季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-2季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+）/ 截止2024年7月26日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年7月26日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债、中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周继续下降。截止7月26日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.97%和2.0199%，分别相比前一周环比下降0.037%和0.035%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正面。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
注：
1、AAA城投债收益率取自7月26日数值。
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年7月19日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周小幅下跌，跌幅为0.04% ，REITs价格指数本周也下跌了0.13%。本周市场总成交金额小幅回调，公募REITs市场日均换手率位于0.47%—0.79%之间，市场交投活跃度有所下降。本周的大宗交易总金额相较上周小幅减少。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
无
工银瑞信蒙能清洁能源REIT收到交易所反馈意见
中金重庆两江产业园REIT回复交易所意见
中信建投明阳智能REIT发布上市交易提示性公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场小幅下跌，处于震荡阶段，交易活跃度一般。近期提示的保障房类REITs延续增长，资产价值认可度高，其现金流稳定但增长幅度有限，短期投资者要考虑估值性价比。与保障房类一样现金流稳定的底层资产还有生态环保类，具有很强的抗周期性，在下跌过程中抗跌，在反弹过程中率先反弹，总投资汇报可观，在红利风格延续的市场情况下有配置价值。另本周1014号文重磅发布，经历过三年多的试点，C-REITs即将进入常态化发行阶段，市场有望进一步加速扩容，文件特别强调REITs的权益属性，提高资产的流动性，能够有效改善当前市场流动性动能不足的局面，促进C-REITs市场行稳致远。
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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