课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs指数止跌小幅反弹，涨幅为0.29%，市场总成交金额有所回暖，0.61%—0.86%之间，市场交投活跃度有所恢复。本周的大宗交易总金额相较上周大幅上升。REITs市场周度表现基本好于股票、基金和债券指数。
一级市场方面，首单水利设施REIT——银华绍兴水利REIT、华夏南京交通高速REIT申报至交易所；华夏特变电工REIT和工银瑞信河北高速REIT于下周正式发售。另外，今年首单仓储物流资产——华夏深国际REIT发布询价公告。 下周工银河北高速REIT和华夏特变电工新能源REIT认购，二者均为特许经营权类REITs，但市场对其底层资产的投资价值认可度差距较大。建议关注华夏特变电工REIT，具备短期博弈价值。
REITS
摘要
摘要
本周36只公募REITs涨多跌少，其中涨幅最大的是湖北科投REIT（周涨幅4.53%），跌幅最大的是中关村REIT（周跌幅-2.37%）。前一周REITs二级市场成交总金额为18.76亿元（另，大宗交易成交总金额为9084.43万元），本周REITs二级市场成交总金额为19.76亿元（另，大宗交易成交总金额为21709.32万元），市场总成交金额逐步回暖。
以当前最新市值（截至2024年6月7日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.72%-10.3%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.72%-6.47%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.15%-15.8%之间。
中债1年期国债和10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周持续下降。截止6月7日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0376%和2.0935%，分别相比前一周环比下降0.0252%和0.0252%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止6月7日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7289%和4.9723%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周36只公募REITs涨多跌少，其中涨幅最大的是湖北科投REIT（周涨幅4.53%），本周成交总金额为3554.12万元，相比前一周环比上升32.38%。本周“证券日报”发布了一篇名为《中金湖北科投光谷REIT高效盘活存量资产促进科技、产业、金融良性循环》的文章，该文章指出湖北科投REIT发行募集的资金主要投资建设中国光谷·数字经济产业园和生物创新园二期两个项目，并均已在2023年内投放使用完毕。其中，中国光谷·数字经济产业园（一期）全力打造以低空经济为基石、未来数字技术社会实验室为引擎、在岸创新中心为纽带的三螺旋式发展的核心驱动力；生物创新园二期将进一步着眼生命健康产业价值链高端，引进涵盖包括新型抗体药物、生命代谢组学、AI病理筛查、生命科学工具等领域龙头企业。且文章在末尾指出，湖北科投目前正在对持有的资产进行整合，条件成熟时将积极申请扩募工作。这些正向消息已明显调动起了市场投资者的预期，从而导致了二级市场的量价齐升的表现。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（6月3日-6月9日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年6月9日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
中央及地方政府公募REITs新闻
无
上市公司涉及公募REITs新闻
表2 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表3 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年6月9日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年6月9日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表7 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年6月7日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs指数本周止跌小幅反弹，涨幅为0.29% ，增强型REITs指数本周也上涨0.27%，市场总成交金额有所回暖。本周REITs市场日均换手率位于0.61%—0.86%之间，市场交投活跃度有所恢复。本周的大宗交易总金额相较上周大幅上升。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
华夏南京交通高速REIT申报至交易所
2024年6月7日，证监会及上交所官网显示，华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式申报至交易所，本单REIT底层资产是南京绕越高速公路东南段，发起人是南京市交通建设投资控股（集团）有限责任公司，原始权益人是南京公路发展（集团）有限公司。
本单项目更多信息详见：
http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=45292
银华绍兴水利REIT申报至交易所
2024年6月7日，证监会及深交所官网显示，银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金正式申报至交易所，本单REIT底层资产是绍兴市汤浦水库，原始权益人是绍兴市原水集团有限公司、绍兴柯桥水务集团有限公司、绍兴市上虞区水务投资建设有限公司。
本单项目更多信息详见：
http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000033
华夏特变电工REIT发布询价公告、发售公告
华夏深国际REIT发布询价公告
工银瑞信河北高速REIT发布发售公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场小幅上涨，交易活跃度一般，仍处于震荡阶段。下周工银河北高速REIT和华夏特变电工新能源REIT认购，二者均为特许经营权类REITs，但市场对其底层资产的投资价值认可度差距较大。其中工银河北高速REIT的底层资产为高速公路，当前市场高速公路的P/NAV较低，仅沪杭甬、越秀和山东高速的估值超过净资产，主要是由于高速公路类发行定价过高以及运营情况不及预期所致，下周认购的工银河北高速定价较为合理，但投资者对于高速公路类REITs的认可度较低，网下报价倍数仅为1.55倍，博弈价值较低。华夏特变电工新能源REIT的底层资产为能源类，是目前市场上投资热度最高的底层资产，此前发行的中电建REIT累计涨幅18.69%，此次华夏特变电工REIT网下报价倍数为71.95倍，网下询价对象多为券商自营、信托和险资，并且多数机构按照上限申报，投资热情极高，具备短期博弈价值。
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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