课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数小幅上涨，涨幅为0.16%，指数成交金额为3.06亿元，相较前日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场总成交金额为35715万元，市场平均换手率为0.6853%。
今日共发生4笔大宗交易，主要是盐田港REIT。今日大宗交易成交总金额为6465.1万元，相比前一个交易日，大宗交易成交总金额有所下降。
今日公募REITs市场表现弱于股票、基金指数，但强于债券指数，成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是临港产园REIT，跌幅最大的是深圳能源REIT，且回撤比例最大的是物美消费REIT。从临港产园REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，开盘前半小时相对交投活跃，但随后交易量明显减少，全天基本都在开盘价上下波动，在收盘前5分钟内，价格明显拉升，但成交量未出现明显放量。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.479元，我们判断临港产园REIT在收盘前的迅速拉升大概率是做市商交易所致。
另外，前日收盘后，广州广河REIT发布其分红公告，分红金额为0.2158元/每份基金，按照前日收盘价9.666元/份计算，此次分红收益率约为2.232%，具备一些短期资金博取现金分红收益的机会，今日广州广河REIT也以上涨0.84%收盘。
今日收盘后，华润有巢REIT发布其分红公告，收益分红基准日是2024年6月30日，分红金额为0.02442元/每份基金，按照今日收盘价2.733元/份计算，此次分红收益率约为0.893%，短期交易获利机会一般。
今日公募REITs市场整体上涨，市场中有24只公募REITs产品上涨，16只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量有所减少。产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.751%（即华润商业REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.953%（即国金铁建REIT）。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月31日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年7月31日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月31日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年7月31日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
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排版：姜海洋、雪飞
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