课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数小幅下跌，跌幅为0.25%，市场总成交金额小幅上升，日均换手率位于于0.64%—0.86%之间，市场交投活跃度基本稳定。大宗交易总金额相较上周大幅增加。市场周度表现弱于股票、基金和债券市场。
一级市场方面，市场审批速度和质量都在释放积极信号，本周中金联东科技创新产业园REIT回复交易所反馈意见，项目估值由申报稿的17.20亿元下调至16.17亿元，下调幅度5.99%，估值定价更具备合理性，促进一二级市场形成价格共识。 二级市场分化进一步明显，上半年底层资产涨幅居前的是能源类、生态环保类、保租房类，上述底层资产的共性是现金流稳定、可供分配金额超过募集说明书/年报的预测值、分红稳定，是大类资产配置的另类高股息资产，也是现阶段防御型资产配置的选择之一，具备长期投资价值，这两周仍有小幅上涨，投资者应充分考虑投资性价比。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场止跌回升，债券市场持续平稳，REITs市场小幅下降
本周39只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是博时蛇口REIT（周涨幅3.56%），跌幅最大的是深国际REIT（周跌幅-4.34%）。前一周REITs二级市场成交总金额为20.02亿元（另，大宗交易成交总金额为11164.7万元），本周REITs二级市场成交总金额为19.31亿元（另，大宗交易成交总金额为30986.93万元），市场总成交金额基本稳定。
产权类REITs和特许经营权类REITs 2024年分派率预测值区间范围有所下移
以当前最新市值（截至2024年7月12日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.62%-10.25%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.62%-6.39%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于6.12%-15.82%之间。
“市场无风险利率”小幅上升，港元HIBOR利率小幅下降
中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周止跌回升。截止7月12日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0201%和2.0680%，分别相比前一周环比上升0.0168%和0.0188%。高等级城投债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。截止7月12日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7142%和4.9007%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周39只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是博时蛇口REIT（周涨幅3.56%），本周成交总金额为7004.76万元，相比前一周环比上升104.77%。该REIT于周一开盘之前发布2024年上半年主要运营数据的公告，其中万海大厦在3-6月份之间的出租率和月租金有着明显好转，万融大厦和招光租赁从2月份开始，平均月租金稳步提升。从博时蛇口REIT的上半年的主要运营数据可预判，其在第二季度的经营财务情况会有较明显的好转，二季度的可供分配金额理应会有一定幅度的提升，从而导致该REIT的市场价格在本周涨幅居前。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（7月8日-7月12日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年7月12日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
表2 地方政策及会议
中央及地方政府公募REITs新闻
表3 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表4 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表5 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年7月12日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年7月12日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表7 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周止跌回升。截止7月12日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0201%和2.0680%，分别相比前一周环比上升0.0168%和0.0188%。高等级城投债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年7月12日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周小幅下跌，跌幅为0.25% ，REITs价格指数本周也下跌了0.23%。本周市场总成交金额小幅上升，公募REITs市场日均换手率位于0.64%—0.86%之间，市场交投活跃度基本稳定。本周的大宗交易总金额相较上周大幅增加。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
无
中金联东科技产业园REIT回复交易所反馈意见
2024年7月12日，中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金回复交易所反馈意见，就项目估值、底层资产运营管理机制、运营管理情况等回复交易所意见。值得注意的是，本项目进行了估值调整，从首次申报稿17.2亿元降至16.17亿元，估值下降5.99%，主要是对出租率、租金增长率、租金收缴率进行了下调。
本单项目更多信息详见：
http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=41680
华夏深国际发布上市交易提示性公告
2024年7月9日，华夏深国际REIT发布《上市交易提示性公告》，自2024年7月9日起在深交所上市交易，场内简称为华夏深国际REIT，交易代码180302。
华安百联消费REIT发布认购申请确认比例结果公告
2024年7月10日，华安百联消费REIT发布《基金认购申请确认比例结果的公告》。
根据《发售公告》，本基金初始战略配售基金份额数量为73,277万份，占基金发售份额总数的比例为73.277%。截至2024年7月8日,《发售公告》中披露的22家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为73,277万份，占基金发售份额总数的比例为73.277%。
本基金网下初始发售份额为18,707万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%。截至2024年7月8日，《发售公告》中披露的17家网下投资者管理的25个有效报价配售对象已全部按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为27,611万份。本基金网下投资者有效认购申请确认比例为67.75198291%。
本基金公众初始发售份额为8,016万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。截至2024年7月5日，公众投资者的有效认购基金份额数量为8,683万份。本基金公众投资者有效认购申请实际确认比例为92.31587399%。
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
二级市场分化进一步明显，上半年底层资产涨幅居前的是能源类、生态环保类、保租房类，上述底层资产的共性是现金流稳定、可供分配金额超过募集说明书/年报的预测值、分红稳定，是大类资产配置的另类高股息资产，也是现阶段防御型资产配置的选择之一，具备长期投资价值，这两周仍有小幅上涨，投资者应充分考虑投资性价比。另一方面可以看到一级市场审批速度和质量都在释放积极信号，本周中金联东科技创新产业园REIT回复交易所反馈意见，项目估值由申报稿的17.20亿元下调至16.17亿元，下调幅度5.99%，估值定价更具备合理性，促进一二级市场形成价格共识。
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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