课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数大幅上涨，涨幅为2.71%，市场总成交金额大幅放量，日均换手率位于0.85%—1.08%之间，市场交投活跃度显著提升。大宗交易总金额相较上周有所下降。市场周度表现强于股票、基金指数、债券指数。
一级市场方面，招商基金招商蛇口租赁住房REIT回复交易所反馈意见，项目估值从首次申报稿12.87亿元降至12.46亿元，估值下降3.19%；华夏首创奥莱REIT发布《公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告》，刷新了消费REITs询价认购倍数纪录；博时津开产业园REIT发布询价公告，询价区间为2.385元/份—2.504元份。
综合来看，此轮上涨为政策驱动叠加资产配置驱动，首先是政策密集发布催化市场扩容，一级市场2024年以来速度和质量明显提升；其次是A股市场表现和债券长期配置性价比凸显出REITs的配置价值，形成合力带动市场上涨。从境外REITs市场的长周期经验来看，权益属性在市场扩容的过程中将会进一步凸显，同时也带来投资机遇。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场普遍下跌，债券市场持续平稳，REITs市场量价齐升
本周40只公募REITs基本全线上涨，其中涨幅最大的是博时蛇口REIT（周涨幅7.86%），跌幅最大的是京东仓储REIT（周跌幅-1.14%）。前一周REITs二级市场成交总金额为18.92亿元（另，大宗交易成交总金额为19935.14万元），本周REITs二级市场成交总金额为25.92亿元（另，大宗交易成交总金额为11075.93万元），市场总成交金额大幅增加。
产权类REITs 和特许经营权REITs 2024年分派率预测值区间范围有所下移
以当前最新市值（截至2024年8月9日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.37%-10.5%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.37%-5.86%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.8%-15.46%之间。
“市场无风险利率”小幅上升，港元HIBOR利率持续下降
中债1年期国债、中债10年期国债、中债1年期城投债（AA+评级）收益率本周止跌反弹。截止8月9日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.9177%和1.9676%分别相比前一周环比下降0.009%和环比上涨0.001%。长期限国债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。截止8月9日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.2824%和4.4405%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（8月5日-8月9日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月9日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表3 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表4 本周已发REITs产品重要公告
已发REITs产品主要新闻
表5 上市公司涉及公募REITs新闻
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1-2季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-2季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+）/ 截止2024年8月9日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年8月9日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债、中债10年期国债、中债1年期城投债（AA+评级）收益率本周止跌反弹。截止8月9日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.9177%和1.9676%，分别相比前一周环比下降0.009%和环比上涨0.001%。长期限国债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
注：
1、AAA城投债收益率取自8月9日数值。
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年8月9日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周上涨，涨幅为2.71% ，REITs价格指数本周也上涨了2.58%。本周市场总成交金额大幅放量，公募REITs市场日均换手率位于0.85%—1.08%之间，市场交投活跃度大幅上升。本周的大宗交易总金额相较上周有所下降。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
无
招商基金招商蛇口租赁住房REIT回复交易所意见
华夏首创奥莱REIT公众发售提前结束募集
博时津开产业园REIT发布询价公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场大幅上涨，交易活跃度显著提升，市场进入上行阶段。综合来看，此轮上涨为政策驱动叠加资产配置驱动，首先是政策密集发布催化市场扩容，一级市场2024年以来速度和质量明显提升；其次是A股市场表现和债券长期配置性价比凸显出REITs的配置价值，形成合力带动市场上涨。同时，政策也提出凸显REITs的权益属性，这轮上涨中产权类REITs已经连续跑赢经营权REITs，同时从境外REITs市场的长周期经验来看，REITs市场反应的是投资者对不动产的价值预期，波动率不亚于股票等权益市场， 权益属性在市场扩容的过程中将会进一步凸显，同时也带来投资机遇。
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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