课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs指数小幅下跌，跌幅为0.56%，市场总成交金额有所下降，日均换手率位于0.61%—0.89%之间，市场交投活跃度持续低迷。本周的大宗交易总金额相较上周明显下降。市场周度表现仅弱于债券指数。
一级市场方面，华夏大悦城购物中心REIT申报至交易所；华安百联消费REIT和招商基金招商公路REIT过会。华夏北京保障房REIT公告扩募，拟扩募购入北京4处资产，有助于分散资产组合风险，有利于拓展租赁住房资产组合，在获取稳定现金流的同时兼具成长性。 新能源REITs和产业园区REITs近期交易活跃度较其他底层资产略高，能源类REITs上市至今二级市场表现名列前茅，在2023年大跌时最为抗跌，叠加底层资产运营情况优异受投资者青睐；产业园区REITs2023年受到出租率影响大跌，在出租率逐渐改善后快速反弹，其中建信中关村REIT反弹幅度最大，基本已经回到净值水平，下周可以重点关注这两类资产。
REITS
摘要
摘要
本周36只公募REITs跌多涨少，其中涨幅最大的是临港产园REIT（周涨幅0.96%），跌幅最大的是电建清源REIT（周跌幅-4.79%）。前一周REITs二级市场成交总金额为19.28亿元（另，大宗交易成交总金额为26282.7万元），本周REITs二级市场成交总金额为19.39亿元（另，大宗交易成交总金额为6019.38万元），市场总成交金额有所下降。
以当前最新市值（截至2024年5月24日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.62%-10.48%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.62%-6.56%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.08%-15.52%之间。
中债10年期国债和中债1年期国债收益率本周小幅上涨，中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周持续下降。截止5月24日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0919%和2.1478%，分别相比前一周环比下降0.0197%和0.0197%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止5月24日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7727%和4.9933%，相比前一周有所上升。
01
总体市场观察
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（5月20日-5月24日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年5月24日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
表2 中央及地方政策/会议
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表3 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表4 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表5 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表6 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年5月24日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年5月24日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表7 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
截止5月24日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7727%和4.9933%，相比前一周有所上升。
从图2和图3可见，36只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。产权类REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为1.52% — 8.39%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为1.47% —8.33%，相比前一周的收益率差额区间范围有所扩大。
特许经营权REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为3.99% — 13.43%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为3.93% —13.37%，相比前一周的收益率差额区间范围有所扩大。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年5月14日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表8 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs指数本周小幅下跌，跌幅为0.56% ，增强型REITs指数本周也下跌0.60%，市场总成交金额有所下降。本周REITs市场日均换手率位于0.61%—0.89%之间，市场交投活跃度持续低迷。本周的大宗交易总金额相较上周明显下降。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
华夏大悦城购物中心REIT申报至交易所
华安百联消费REIT过会
招商基金招商公路REIT过会
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场处于震荡阶段，交易活跃度一般，新能源类REITs和园区基础设施类REITs近期交易活跃度较其他底层资产略高，能源类REITs上市至今二级市场表现名列前茅，在2023年大跌时最为抗跌，叠加底层资产运营情况优异受投资者青睐；产业园区REITs2023年受到出租率影响大跌，在出租率逐渐改善后快速反弹，其中建信中关村REIT反弹幅度最大，基本已经回到净值水平，下周可以重点关注这两类资产。
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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