课题组研究：姜海洋（ID：jhy642628019）
01
今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅下跌，跌幅为0.32%，指数成交金额为3.12亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场总成交金额为38612万元，市场平均换手率为0.6799%。
今日共发生2笔大宗交易，成交金额最大的是深圳能源REIT。今日大宗交易成交总金额为3104.24万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现强于股票，转债和基金指数，成交总金额小微增加。其中涨幅最大的是博时蛇口REIT（涨幅1.57%），跌幅最大的是北京保障房REIT（跌幅 -2.07%），且回撤比例最大的是合肥高新REIT（最大回撤3.33%）。从博时蛇口REIT今日分时走势图可知，该REIT今天高价开盘，开盘之后，价格就呈现出较强的上涨趋势，且成交量有所放大，最终以全天上涨1.57%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.057元。今日价格大幅上涨主要是由于博时蛇口REIT昨日发布了现金分红公告，一次性将上半年的可供分配金额全部分配，进而引起部分短线投资者为了博取现金分红收益而进行短期交易博弈。
今日市场跌幅最大的是北京保障房REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与北京保障房REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场整体下跌，市场中有13只公募REITs产品上涨，28只公募REITs产品下跌，与上一交易日的上涨REITs数量持平。今日消费板块和保租房板块跌势明显，两板块所有公募REITs产品都呈现下跌，但成交量呈现出涨跌各异的情况。在公募REITs市场整体下跌的情形下，部分已获利投资者开始抛售之前涨幅较为明显的部分保租房公募REITs产品。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.799%（即博时蛇口REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.537%（即电建清源REIT）。
明日交易可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交额小幅增加，市场交易情绪有所恢复，消费板块和保租房板块跌幅明显，表明部分投资者已开始抛售前期涨幅较高的部分公募REITs产品，持币观察市场后续走势。明日可继续关注市场成交金额，并可关注前期涨幅较高的板块的量价走势。
（2）今日华夏交建REIT和越秀高速REIT发布七月份主要运营数据的公告，华夏交建REIT所持基础资产7月份路费收入环比增加17.5%，但当月同比却减少0.7%；越秀高速REIT所持基础资产7月份路费收入环比增加1.8%，但当月同比却减少8.5%。
导致越秀高速REIT所持高速公路7月份路费收入同比大幅降低主要有以下两方面原因：1）长江上游来水量、降雨量均高于历史同期水平，叠加台风格美过境，湖北省交替出现高温和暴雨天气，对暑期客、货车出行产生了不利影响；2）本月汉孝高速相邻路段京港澳高速湖北北段改扩建施工对车流影响有所加大。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月20日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月20日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月20日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月20日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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