课题组研究：姜海洋（ID：jhy642628019）
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目录
1、今日市场浅析及明日关注事项
2、今日市场数据
3、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
4、公募REITs可供分配金额预期变化
5、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01
今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数止跌回升，上涨为0.29%，指数成交金额为3.46亿元，相较前一日成交金额大幅增加。今日公募REITs二级市场总成交金额为42895万元，市场平均换手率为0.7768%。
今日共发生1笔大宗交易，成交金额最大的是苏园产业REIT。今日大宗交易成交总金额为280.48万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于股指，转债指数、债券指数和基金指数，成交总金额有所上升。其中涨幅最大的是首创奥莱REIT（涨幅5.79%），跌幅最大的是华润有巢REIT（跌幅-1.19%），且回撤比例最大的是深圳能源REIT（最大回撤6.25%）。从首创奥莱REIT今日分时走势图可知，该REIT今天跳空高开，在开盘一小时内，虽然涨幅维持在4%左右，但价量博弈较为激烈，开盘一小时的成交量基本占了当日成交量的50%。在10点30分左右，突然有大笔资金开始拉升价格，一度冲到全天最高价，涨幅为7.94%。随后就开始了缓慢震荡下行趋势，最终以全天上涨5.79%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.57元。
今日市场跌幅最大的是华润有巢REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润有巢REIT相关系数最低的公募REITs基金是百联消费REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润有巢REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润有巢REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场终止八连阴，小幅上涨，市场中有31只公募REITs产品上涨，11只公募REITs产品下跌，相较上一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日产业园区板块和仓储物流板块全线上涨，产业园区板块的今日成交金额整体大幅增加，表明已有部分增量资金开始增配产业园区板块的部分公募REITs产品。能源板块今日涨幅一般，但成交金额相较昨日已有提升。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅下降，差额达到2.779%（即金茂商业REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.631%（即电建清源REIT）。
明日交易可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交额有所回升，市场做多情绪明显，产业园区和仓储物流板块全线上涨，产业园区板块的今日成交金额环比增加。在今日首创奥莱REIT首发上市之日，产业园区、能源等多板块也呈现出成交金额增加的现象，或意味着已有部分增量资金开始入场配置部分公募REITs产品。明日可继续关注市场成交金额，并可关注产业园区板块和能源板块的量价变化，以寻找合适的交易机会。
（2）今日首创奥莱REIT的上涨幅度已满足部分打新资金的收益率需求，不排除有部分打新资金会开始陆续减持份额，应密切关注明日首创奥莱REIT的量价情况。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月28日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月28日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月28日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月28日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各板块公募REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
