课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数微跌，跌幅为0.08%，市场总成交金额有所下降，日均换手率位于0.67%—0.93%之间，市场交投活跃度有所降低。大宗交易总金额相较上周也有所下降。市场周度表现弱于沪深300、基金指数，国债指数，但强于转债指数。
一级市场方面，招商科创孵化器REIT回复交易所意见，项目估值从首次申报稿11.83亿元降至10.03亿元，估值下降15.29%；华夏首创奥莱REIT发布《认购申请确认比例结果的公告》，网下认购和公众发售均创消费REITs倍数新高；易方达广开产业园REIT发布询价公告，询价区间为2.573元/份-2.706元/份。
特许经营权和保租房现金流稳定资产较为抗跌；高速类资产运营情况处在预期范围内，但在这轮上涨过程中表现一般，本周补涨；产业园类资产仍然持续分化，在经历过一个短周期的上涨后，本周有所调整，体现权益属性。展望后市，在利率下行以及资产荒背景下，当前REITs市场估值处于合理区间，作为另类高股息资产仍具备配置价值。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场涨跌各异，债券市场波动加大，REITs市场小幅下降
本周41只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是百联消费REIT（周涨幅3.34%），跌幅最大的是深国际REIT（周跌幅-3.30%）。前一周REITs二级市场成交总金额为25.92亿元（另，大宗交易成交总金额为11075.93万元），本周REITs二级市场成交总金额为21.43亿元（另，大宗交易成交总金额为5441.23万元），市场总成交金额有所下降。
产权类REITs 和特许经营权REITs 2024年分派率预测值区间范围有所扩大
以当前最新市值（截至2024年8月16日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.29%-10.49%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.29%-5.95%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.79%-15.43%之间。
“市场无风险利率”小幅上升，港元HIBOR利率持续下降
中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周小幅上升。截止8月16日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.9710%和2.0209%，分别相比前一周环比上升0.0533%和0.0533%。高等级城投债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。截止8月16日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.3070%和4.4026%，相比前一周呈现出短增长降的情形。
01
总体市场观察
其中跌幅最大的是深国际REIT（周跌幅-3.3%），本周成交总金额为1967.64万元，相比前一周环比上升14.43%。之前我们发表过《浅析深国际REIT认购倍数偏低的缘由》的文章，该文章简析了深国际REIT所持有的基础资产的盈利情况及预期。目前根据我们对于深国际REIT的全周期的IRR测算，其IRR已达到6.743%，虽然处于仓储物流板块中的中游水平，但我们对于其未来的税前净现金流和可供分配现金流的实现度保持谨慎预期，若后续深国际REIT所持基础资产的税前净现金流出现下降情况，大概率将会大幅降低其全周期IRR值，并对其二级市场价格产生较大的抛压。
以当前最新市值（截至2024年8月16日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.29%-10.49%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.29%-5.95%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.79%-15.43%之间。特许经营权类REITs的年度分派率预测值区间总体跨度偏大，剔除掉当年收益率计算期间不同的因素之外，反映出市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（8月12日-8月16日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月16日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表2 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表3 本周已发REITs产品重要公告
已发REITs产品主要新闻
表4 上市公司涉及公募REITs新闻
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1-2季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-2季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+）/ 截止2024年8月16日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年8月16日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周小幅上升。截止8月16日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.9710%和2.0209%，分别相比前一周环比上升0.0533%和0.0533%。高等级城投债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
注：
1、AAA城投债收益率取自8月16日数值。
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年8月16日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周微跌，跌幅为0.08% ，REITs价格指数本周也下降了0.19%。本周市场总成交金额有所下降，公募REITs市场日均换手率位于0.67%—0.93%之间，市场交投活跃度有所下降。本周的大宗交易总金额相较上周有所下降。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
无
招科创孵化器REIT回复交易所意见
华安百联消费REIT发布上市交易公告书并正式发行上市
华夏首创奥莱REIT发布申请确认比例结果公告等更新公告
易方达广开产业园REIT发布询价公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，二季报发布前后，经营情况确定性较强的保租房、能源、生态环保等资产延续上涨，后续现金流稳定以及出租率稳定的REITs仍具备中长期投资价值，但需要考虑到估值性价比。产权类REITs中产业园、消费、仓储等底层项目大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会有所改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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