课题组研究：姜海洋（ID：jhy642628019）
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目录
1、今日市场浅析及明日关注事项
2、今日市场数据
3、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
4、公募REITs可供分配金额预期变化
5、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01
今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数适当下跌，跌幅为0.43%，指数成交金额为3.88亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场总成交金额为44366万元，市场平均换手率为0.7608%。
今日公募REITs市场表现弱于股指，转债指数、债券指数和基金指数，成交总金额有所上升。其中涨幅最大的是苏园产业REIT（涨幅0.71%），跌幅最大的是普洛斯REIT（跌幅-1.38%），且回撤比例最大的是宽庭保租房REIT（最大回撤3.52%）。从苏园产业REIT今日分时走势图可知，该REIT今天低价开盘，随后价格迅速拉升，在上午交易时段，价格呈现出三波拉升下跌的波段行情。在下午交易的中间时段，其价格被迅速拉升之后，就基本维持着一个短幅震荡行情，最终以全天上涨0.71%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.383元。
今日市场跌幅最大的是普洛斯REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与普洛斯REIT相关系数最低的公募REITs基金是特变新能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与普洛斯REIT相关系数最低的公募REITs基金是特变新能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与普洛斯REIT相关系数最低的公募REITs基金是特变新能源REIT。
今日公募REITs市场再次放量下跌，市场中有10只公募REITs产品上涨，32只公募REITs产品下跌，相较上一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日没有涨幅明显的板块，昨日涨幅较好的仓储物流板块今日反而呈现出放量下跌趋势，昨日资金净流入的产业园区板块和能源板块虽然今日有所下跌，但是成交量也相较昨日有所下降。目前市场没有明显的主线交易行情，市场投资者还是以观望为主。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.78%（即金茂商业REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.635%（即电建清源REIT）。
明日交易可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交额有所回升，但做多情绪却从昨日的逐步高涨变成今日的迅速转淡，仓储物流板块今日是放量下跌，且昨日刚刚首发上市的首创奥莱REIT就以下跌1.38%跳空低开，已表现出市场投资者对于首创奥莱REIT的后续价格预期。明日可继续关注市场交易情绪，并可关注能源板块的量价变化，以寻找合适的交易机会。
（2）今日山东高速REIT发布分红公告，收益分配基准日为2024年6月30日， 本次共计分配人民币48,000,000元，约占此次可供分配金额的99.96%，分红金额为0.12元/每份基金，按照今日收盘价7.391元/份计算，此次分红收益率约为1.623%。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月29日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月29日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月29日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月29日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各板块公募REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
