【贤谈REITs · 周报】市场活跃度大幅回升，新能源、保障房REITs受青睐（06.24-06.30）

课题组研究：姜海洋、子松、芋圆

贤谈视点

• 本周中证REITs全收益指数微涨，市场总成交金额有所上升，日均换手率位于0.66%—0.88%之间，市场交投活跃度大幅回升。本周的大宗交易总金额相较上周有所下降。REITs市场周度表现好于股票市场。

• 一级市场方面，发售进度加快：工银瑞信河北高速REIT于6月28日正式发行上市，华夏特变电工即将于7月2日正式发行上市；华安百联消费REIT将于7月2日正式发售，认购价格为2.332元/份；中信建投明阳智能REIT将于7月2日至7月3日正式发售，认购价格为6.408元／份。另外，华夏首创奥特莱斯REIT项目、华泰紫金南京建邺REIT正式获批。
• 本周新能源REITs板块普涨，下周建议关注特变REIT的盘中投资价值；下周亦有中信建投明阳智能新能源REIT的认购，建议同步关注。除此之外，本周保障房REITs小涨，保障房类资产是房地产政策与REITs扩募政策最直接受益资产，目前已上市保障房类REITs均已站稳年线并不断突破，作为现金流最稳健类资产具备中长期投资价值。

REITS

摘要

摘要

A股股票市场普遍下跌，债券市场持续平稳，REITs市场小幅上升

本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅7.17%），跌幅最大的是湖北科投REIT（周跌幅-2.11%）。前一周REITs二级市场成交总金额为16.19亿元（另，大宗交易成交总金额为40686.45万元），本周REITs二级市场成交总金额为19.14亿元（另，大宗交易成交总金额为29590.89万元），市场总成交金额有所上升。

产权类项目2024年分派率预测值区间范围有所上移，特许经营权类项目2024年分派率预测值区间范围有所扩大

以当前最新市值（截至2024年6月28日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.73%-10.08%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.73%-6.56%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于5.98%-15.75%之间。

“市场无风险利率”小幅下降，港元HIBOR利率长升短降

中债1年期国债和中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周有所下降。截止6月28日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0313%和2.0772%，分别相比前一周环比下降0.0209%和0.0209%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止6月28日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7538%和4.9890%，相比前一周涨跌各异。

本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅7.17%），本周成交总金额为2339.04万元，相比前一周环比上升52.44%。本周同属于新能源电站板块的明阳REIT网下发售阶段再次受到市场投资者热捧，网下认购倍数达到69.37倍，已充分表明市场投资者对于新能源电站类型的公募REITs产品具有极高的投资热情。而此轮对新能源电站的投资热情再次延伸到之前就被市场较为追捧的电建清源REIT上，并在本周再次创出价格历史新高，相较其发行价已上涨27.36%。

表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（6月24日-6月28日)

注：

1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%

2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格

3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年6月28日基金最新市值规模

4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升

5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入

1.2 行业重要政策

• 中央政策

无

• 地方政策/会议

表2 地方政策/会议

1.3 新闻动态

• 中央及地方政府公募REITs新闻

表2  中央及地方政府公募REITs新闻

• 上市公司涉及公募REITs新闻

表4 上市公司公募REITs新闻

• 已发REITs产品主要新闻

表5 本周已发REITs产品重要公告

02

二级市场分析

2.1 REITs现时分红收益率预期值

根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：

表6 REITs的现时分红收益率预期值

注：

1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年6月28日基金最新市值规模

2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年6月28日基金最新市值规模

2.2 REITs可供分配金额预期变化

根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：

表7 REITs可供分配金额变化趋势预测

2.3 “市场无风险利率”预期变化带来的REITs价格波动

二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。

我们选取从2022年1月初到2024年6月28日期间的中债1年期和10年期国债收益率曲线，中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线作为近期“市场无风险利率”的参考曲线，并选取港元HIBOR的3M和12M收益率曲线以反映因美联储维持高利率给国内投资者所带来的香港市场金融产品投资的收益情况，如下图所示：

图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线

从图1可见，中债1年期国债和中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周有所下降。截止6月28日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0313%和2.0772%，分别相比前一周环比下降0.0209%和0.0209%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。

截止6月28日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7538%和4.9890%，相比前一周涨跌各异。

从图2和图3可见，36只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。产权类REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为1.70% — 8.05%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为1.65% —8.00%，相比前一周的收益率差额区间范围有所下移。

特许经营权REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为4.35% — 13.72%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为4.30% —13.68%，相比前一周的收益率差额区间范围有所上移。

图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额

图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额

2.4 资产配置需求偏好、市场情绪变化等

我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年6月28日，各个指数走势图如下所示：

图4 REITs指数及比较指数的走势图

注：数据来源：同花顺、公开资料整理

1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。

2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。

表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅

注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%

由上图表可见，中证REITs全收益指数本周小幅上升，涨幅为0.08% ，而REITs价格指数本周却微跌了0.52%，主要是因为本周沪杭甬REIT大比例现金分红，导致二级市场除权价格下降幅度偏大，从而引起全收益指数与价格指数出现涨跌各异的情况。本周市场总成交金额有所上升，公募REITs市场日均换手率位于0.66%—0.88%之间，市场交投活跃度大幅回升。本周的大宗交易总金额相较上周有所下降。

中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。

• 工银瑞信蒙能清洁能源REIT申报至交易所

2024年6月27日，证监会及深交所官网显示，工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报至交易所，本单REIT底层资产是内蒙古自治区包头市固阳县的华晨风电项目和内蒙古自治区乌兰察布市察右中旗的恒润一期风电项目，原始权益人是内蒙古恒润新能源有限责任公司、内蒙古电力勘测设计院有限责任公司。

本单项目更多信息详见：

http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000040

2024年6月25日，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金收到交易所审核问询函，就底层资产合规性、项目估值、项目运营管理、基金经理兼任提出问题。

本单项目更多信息详见：

http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000037

2024年6月25日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金收到交易所审核问询函，就底层资产合规性、项目估值、项目运营管理、费用安排、参与主体等方面提出问题。

本单项目更多信息详见：

http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000036

• 两单REITs正式获批

2024年6月28日，证监会网站显示，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式获得准予注册的批复。该项目是全国首单奥特莱斯公募REIT项目。

同日，华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金也获中国证监会准予注册的批复。

• 中信建投明阳智能REIT发布询价公告与份额发售公告

2024年6月23日，中信建投明阳智能REIT陆续发布《基金托管协议》、《基金份额询价公告》等更新公告。

中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为20,000万份。本基金初始战略配售发售份额为16,000万份，为本次基金份额发售总量的80%。网下初始发售份额为2,800万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的70%；公众初始发售份额为1,200万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的30%。最终战略配售、网下发售、公众发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。基金管理人及财务顾问协商确定本次询价区间为5.852元/份-6.776元/份，并将通过向符合条件的网下投资者进行询价确定本基金认购价格。

2024年6月28日，中信建投明阳智能REIT发布《份额发售公告》等更新公告。

本基金发售的询价工作已于2024年6月27日完成。基金管理人及财务顾问根据询价结果，协商确定本基金认购价格为6.408元/份。

• 华夏深国际REIT发布认购申请确认比例结果公告

2024年6月25日，华夏深国际REIT发布《基金认购申请确认比例结果的公告》。截至2024年6月21日,《发售公告》中披露的14家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为4.80亿份，占基金发售份额总数的比例为80%。

截至2024年6月21日，《发售公告》中披露的12家网下投资者管理的122个有效报价配售对象已全部按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为13,842万份。网下投资者有效认购申请确认比例为60.68487213%。

截至2024年6月18日，公众投资者的有效认购户数为2,221户，有效认购基金份额数量为5,231.806149万份。公众投资者有效认购申请实际确认比例为41.44877952%。

• 工银瑞信河北高速REIT发布上市交易公告书

2024年6月25日，工银瑞信河北高速REIT发布《上市交易公告书》，并于6月28日正式发行上市。

1.基金名称：工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金

2.基金简称：工银河北高速REIT

3.基金二级市场交易简称：河北高速(扩位简称：工银河北高速REIT)

4.二级市场交易代码：508086

5. 截至公告日前两个工作日即2024年6月21日，基金份额总额为1,000,000,000份

6.基金运作方式：契约型封闭式。本基金在基金存续期内封闭运作，不开放申购、赎回等业务。

7.存续期间：除根据本基金合同约定延长存续期或提前终止外， 本基金存续期(即基金封闭期)为自基金合同生效之日起18年，本 基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在上交所上市交易。经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金存续期届满后终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会审议。

8.截至公告日前两个工作日即2024年6月21日，本次上市交易份额为192,981,023份(不含有锁定安排份额)。

9.上市交易的证券交易所：上海证券交易所

10.上市交易日期：2024年6月28日

• 华夏特变电工REIT发布上市交易公告书

2024年6月27日，华夏特变电工发布《上市交易公告书》，并即将于7月2日正式发行上市。

1、基金名称：华夏特变电工新能源封闭式基础设施证券投资基金

2、基金简称：华夏特变电工新能源 REIT

3、基金二级市场交易简称：特变REIT（扩位简称：华夏特变电工新能源REIT）

4、基金二级市场交易代码：508089

5、截至公告日前两个工作日即2024年6月25日，基金份额总额为300,000,000份

6、基金运作方式：契约型封闭式。本基金在基金存续期内封闭运作，不开放申购、赎回等业务。

7、存续期间：自基金合同初始生效日之日起18年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在上交所上市交易。存续期届满前，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。

8、截至公告日前两个工作日即2024年6月25日，本次上市交易份额为89,683,227.00份（不含有锁定安排份额）。

9、上市交易的证券交易所：上海证券交易所。

10、上市交易日期：2024年7月2日。

• 华安百联消费REIT发布份额发售公告

2024年6月27日，华安百联消费REIT发布《份额发售公告》等更新公告。

中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为10亿份。初始战略配售基金份额数量为73,277万份，占发售份额总数的比例为73.277%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为33,860万份，占发售份额总数的比例为33.860%；其他战略投资者拟认购数量为39,417万份，占发售份额总数的比例为39.417%。网下发售的初始基金份额数量为18,707万份，占发售份额总数的比例为18.707%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为8,016万份，占发售份额总数的比例为8.016%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。

本基金发售的询价工作已于2024年6月25日完成。基金管理人及财务顾问根据询价结果，确定本基金认购价格为2.332元/份。

投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。

本周新能源类REITs上涨，嘉实中国电建清洁能源REIT本周涨幅7.17%，累计涨幅27.07%，带动新能源REITs板块普涨，为下周华夏特变电工新能源REIT的上市预热，下周建议关注特变REIT的盘中投资价值；下周亦有中信建投明阳智能新能源REIT的认购，建议同步关注。除此之外，本周保障房REITs逆市小涨，保障房类资产是房地产政策与REITs扩募政策最直接受益资产，目前已上市保障房类REITs均已站稳年线并不断突破，作为现金流最稳健类资产具备中长期投资价值。