课题组研究：姜海洋（ID：jhy642628019）
01
今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅下跌，跌幅为0.31%，指数成交金额为3.86亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场总成交金额为45115万元，市场平均换手率为0.8332%。
今日共发生5笔大宗交易，成交金额最大的是深圳能源REIT。今日大宗交易成交总金额为4209.8万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于沪深300和创业板指，但是弱于债券和基金指数，成交总金额持续增加。其中涨幅最大的是盐田港REIT（涨幅0.78%），跌幅最大的是深圳安居REIT（跌幅-2.12%），且回撤比例最大的是深圳安居REIT（最大回撤3.41%）。从盐田港REIT今日分时走势图可知，该REIT今天平价开盘，开盘之后的半小时内，虽然成交量没有明显增加，但是价格却呈现出较大的波动幅度。随着在上午交易的中间时段的成交量迅速放大，价格也出现了明显的上涨趋势，虽然在下午交易开始之后，价格出现了小幅下跌，但仍旧高于开盘价。在收盘之前的半小时内，价格又出现了较大幅度的上下波动，最终以全天上涨0.78%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.190元。
今日市场跌幅最大的是深圳安居REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与深圳安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场整体下跌，市场中有13只公募REITs产品上涨，28只公募REITs产品下跌，与上一交易日的上涨REITs数量持平。今日消费板块和保租房板块继续呈现出明显的跌势，两板块所有公募REITs产品都呈现下跌，但成交量呈现出涨跌各异的情况。在公募REITs市场整体下跌的情形下，部分已获利投资者开始抛售之前涨幅较为明显的部分保租房公募REITs产品。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.817%（即博时蛇口REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.728%（即国金铁建REIT）。
明日交易可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交额有所增加，市场交易情绪持续恢复，消费板块和保租房板块延续昨日跌幅，且成交金额有所放量，表明市场投资者已开始加快抛售前期涨幅较高的部分公募REITs产品，持币观察市场后续走势。明日可继续关注市场成交金额，并密切关注前期涨幅较高板块的回调节奏，寻找合适的交易机会。
（2）今日江苏交控REIT发布分红公告，收益分配基准日为2024年6月30日， 本次共计分配人民币127,424,000元，约占此次可供分配金额的99.999%，分红金额为0.31856元/每份基金，按照今日收盘价6.590元/份计算，此次分红收益率约为4.834%。
（3）今日国金铁建REIT和江苏交控REIT发布七月份主要运营数据的公告，国金铁建REIT所持基础资产7月份路费收入环比减少4.33%，当月同比减少2.39%；江苏交控REIT所持基础资产7月份路费收入环比增加6.87%，但当月同比却减少11.94%。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月21日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月21日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月21日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月21日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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