课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数小幅下跌，跌幅为0.29%，指数成交金额为3.33亿元，相较前一日成交金额有所下降。今日公募REITs二级市场总成交金额为47301万元，市场平均换手率为0.9357%。
今日没有发生大宗交易。
今日公募REITs市场表现弱于股票和债券指数，但强于转债指数，成交总金额继续增加。其中涨幅最大的是百联消费REIT（涨幅3.34%），跌幅最大的是物美消费REIT（跌幅-2.43%），且回撤比例最大的是物美消费REIT（最大回撤3.14%）。从百联消费REIT今日分时走势图可知，该REIT今日首发上市，跳空高开，开盘之后的半小时内，成交量迅速放大，但价格波动不是很明显，表示市场的博弈较为激励且有护盘资金托底。到下午开盘后，成交量没有明显增加但价格呈现出稳步上涨趋势，市场做空力量明显减弱，最终以全天上涨3.34%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.360元。
今日市场跌幅最大的是物美消费REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与物美消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场整体下跌，市场中有11只公募REITs产品上涨，30只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日尚无涨幅明显的板块，不过伴随着百联消费REIT的首发上市，为消费基础设施板块带来了部分交易情绪，今日位于涨幅和跌幅首位的公募REITs产品都属于消费基础设施板块。且今日消费基础设施板块的成交金额整体上升，尤其是物美消费REIT成交金额相比昨日环比增加6.7倍左右，但其他板块的成交金额下降明显。表明市场目前仍未有大量增量资金入场，仍是存量资金进行交易。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.722%（即金茂商业REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.639%（即电建清源REIT）。
本周中证REITs全收益指数下跌0.08%，REITs价格指数下跌0.19%，周度表现强于创业板指和转债指数。
图表 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数周度涨跌幅（8.12-8.16）
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月16日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月16日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月16日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月16日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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