【贤谈REITs · 周报】市场小幅下跌，新发优质资产带动投资者情绪（06.10-06.16）

课题组研究：姜海洋、子松、芋圆

贤谈视点

• 本周中证REITs指数小幅下降，降幅为0.14%，市场总成交金额有所下降（本周只有四个交易日），日均换手率位于0.63%—0.73%之间，市场交投活跃度有所趋冷。本周的大宗交易总金额相较上周大幅下降。REITs市场周度表现基本好于沪深300和恒生指数。

• 一级市场方面，中信建投明阳智能REIT回复交易所反馈意见，电量、电价假设调整致估值下降；华夏特变电工REIT发布认购申请比例结果公告，刷新配售比例纪录；华夏深国际REIT发布份额发售公告，工银瑞信河北高速REIT发布公众发售部分提前结束募集公告。
• 上周华夏特变REIT公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.22%，创历史新高，关注上市首日盘中博弈价值。市场打新热度回升，能够有效促进一二级市场正向循环，关注接下来即将上市的REITs，从底层资产、估值定价、现金分派率等方面综合衡量资产价值。

REITS

摘要

摘要

本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是深圳安居REIT（周涨幅3.1%），跌幅最大的是博时蛇口REIT（周跌幅-2.99%）。前一周REITs二级市场成交总金额为19.76亿元（另，大宗交易成交总金额为21709.32万元），本周REITs二级市场成交总金额为13.62亿元（另，大宗交易成交总金额为3480.58万元），市场总成交金额有所下降（本周只有四个交易日）。

以当前最新市值（截至2024年6月14日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.79%-10.63%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.79%-6.44%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.16%-15.88%之间。

中债1年期国债和10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周持续下降。截止6月14日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0285%和2.0844%，分别相比前一周环比下降0.0091%和0.0091%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止6月14日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7329%和4.9839%，相比前一周有所微升。

本周36只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是深圳安居REIT（周涨幅3.1%），本周成交总金额为2094.05万元，相比前一周环比下降21.24%。深圳市住建局于5月28日发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》，由于土地资源紧约束，深圳难以通过新出让、城市更新、土地整备等新增居住建设用地供应方式新建保障性租赁住房，因此，非居住存量房屋改建成为新增建设保障性租赁住房的主要渠道。这些非居住存量房屋包括闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等。该通知的正式颁布将为深圳安居REIT后续持续的资产扩募提供了政策上的支持，深圳安居REIT也从5月29日开始了稳步上涨的行情，从2.596元上涨到目前的2.758元，涨幅6.24%。

表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（6月11日-6月14日)

注：

1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%

2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格

3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年6月14日基金最新市值规模

4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升

5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入

1.2 行业重要政策

• 中央政策

无

• 地方政策/会议

     无

1.3 新闻动态

• 中央及地方政府公募REITs新闻

     无

• 上市公司涉及公募REITs新闻

表2 上市公司公募REITs新闻

• 已发REITs产品主要新闻

表3 本周已发REITs产品重要公告

02

二级市场分析

2.1 REITs现时分红收益率预期值

根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：

表5 REITs的现时分红收益率预期值

注：

1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年6月14日基金最新市值规模

2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年6月14日基金最新市值规模

2.2 REITs可供分配金额预期变化

根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：

表7 REITs可供分配金额变化趋势预测

2.3 “市场无风险利率”预期变化带来的REITs价格波动

二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。

我们选取从2022年1月初到2024年6月14日期间的中债1年期和10年期国债收益率曲线，中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线作为近期“市场无风险利率”的参考曲线，并选取港元HIBOR的3M和12M收益率曲线以反映因美联储维持高利率给国内投资者所带来的香港市场金融产品投资的收益情况，如下图所示：

图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线

截止6月14日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7329%和4.9839%，相比前一周有所微升。

从图2和图3可见，36只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。产权类REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为1.76% — 8.33%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为1.70% —8.27%，相比前一周的收益率差额区间范围有所扩张。

特许经营权REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为4.14% — 13.85%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为4.08% —13.79%，相比前一周的收益率差额区间范围有所上移。

图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额

图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额

2.4 资产配置需求偏好、市场情绪变化等

我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年6月7日，各个指数走势图如下所示：

图4 REITs指数及比较指数的走势图

注：数据来源：同花顺、公开资料整理

1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。

2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。

表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅

注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%

由上图表可见，中证REITs指数本周小幅下降，降幅为0.14% ，增强型REITs指数本周也微跌0.14%，市场总成交金额有所下降。本周REITs市场日均换手率位于0.63%—0.73%之间，市场交投活跃度有所趋冷。本周的大宗交易总金额相较上周大幅下降。

中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。

2024年6月13日，中信建投明阳智能REIT发布《关于<关于对中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施证券投资基金上市及中信建投-明阳智能新能源发电1期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见>的回复》并更新募集说明书。本项目估值从13.25亿元降至12.32亿元，2024年、2025年现金分派率从18.06%、11.06%调整至15.63%、11.43%。

本单项目更多信息详见：

http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=40701。

• 华夏深国际REIT发布份额发售公告

中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为6.0000亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数量为4.8000亿份，占发售份额总数的比例为80.00%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.1198亿份，占发售份额总数的比例为35.33%；其他战略投资者拟认购数量为2.6802亿份，占发售份额总数的比例为44.67%。网下发售的初始基金份额数量为0.8400亿份，占发售份额总数的比例为14.00%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.3600亿份，占发售份额总数的比例为6.00%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有）。

本基金的询价工作已于2024年6月12日完成。基金管理人根据询价报价情况，审慎合理确定本基金的份额发售价格为2.490元/份。

本基金募集期为2024年6月17日起至2024年6月21日止，投资者应在募集期内全额缴款（含认购费）。

• 华夏特变电工REIT发布认购申请比例结果公告

2024年6月13-15日，华夏特变电工REIT陆续发布《公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告》、《认购申请确认比例结果的公告》更新公告。

华夏特变电工新能源封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：华夏特变电工新能源REIT，场内简称：特变REIT，扩位简称：华夏特变电工新能源REIT，基金代码：508089，以下简称“本基金”）的募集期为2024年6月12日起至2024年6月13日（含）。其中，公众投资者的募集期为2024年6月12日，战略投资者及网下投资者的募集期为2024年6月12日起至2024年6月13日（含）。

截至2024年6月13日,《发售公告》中披露的16家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为21,000.00万份，占基金发售份额总数的比例为70.00%。

截至2024年6月13日，《发售公告》中披露的61家网下投资者管理的108个有效报价配售对象已全部按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为427,210.00万份。本基金网下投资者有效认购申请确认比例为1.4746846%。

截至2024年6月12日，公众投资者的有效认购基金份额数量为1,210,955.66万份。如上有效认购的公众投资者已缴付全额认购资金。本基金公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.2229644%。

• 工银瑞信河北高速REIT发布公众发售部分提前结束募集公告

投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。

市场小幅下跌，处于震荡阶段，交易活跃度一般。上周华夏特变REIT公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.22%，创历史新高，关注上市首日盘中博弈价值。市场打新热度回升，能够有效促进一二级市场正向循环，关注接下来即将上市的REITs，从底层资产、估值定价、现金分派率等方面综合衡量资产价值。