课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅微涨，涨幅为0.02%，指数成交金额为3.99亿元，相较前一日成交金额继续上升。今日公募REITs二级市场总成交金额为45385万元，市场平均换手率为0.8184%。
今日没有发生大宗交易。
今日公募REITs市场表现弱于股票，但强于债券和转债指数，成交总金额继续增加。其中涨幅最大的是物美消费REIT（涨幅2.16%），跌幅最大的是深圳安居REIT（跌幅 -1.30%），且回撤比例最大的是宽庭保租房REIT（最大回撤2.74%）。从物美消费REIT今日分时走势图可知，该REIT今天高价开盘，开盘之后的一小时内，价格和成交量基本无变化，但在上午交易的中间时段，突然成交量增加且价格迅速拉升，随后又是一段整理时间，在收盘前半小时内，价格再次出现上涨，最终以全天上涨2.16%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.864元。
今日市场跌幅最大的是深圳安居REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与深圳安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场整体微涨，市场中有20只公募REITs产品上涨，20只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日高速公路板块涨势明显，10只高速公路REITs中就有8只REITs产品上涨，且成交量呈现出明显增加，表明市场已开始了轮动行情，从昨天的保租房板块过渡到今日的高速公路板块。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.699%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.614%（即电建清源REIT）。
明日交易可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交量继续增加，市场交易情绪持续恢复，高速公路板块涨势明显，市场尾盘强势拉涨，或受到债券市场相关消息影响。目前市场还处于轮动行情中，增量资金进入并不明显，明日可继续关注市场成交金额，并可关注消费基础设施板块中的交易机会。
（2）明日百联消费REIT将首发上市，或吸引市场的存量资金进行打新交易。若市场无增量资金，则大概率将会对存量公募REITs产品产生一定冲击。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月15日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月15日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月15日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月15日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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