课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数小幅收跌，跌幅为-0.03%%，指数成交金额为3.56亿元，相较前一日成交金额继续缩量。今日公募REITs二级市场总成交金额为40271万元，市场平均换手率为0.7544%。
今日共发生1笔大宗交易，成交金额最大的是京东仓储REIT。今日大宗交易成交总金额为263.62万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅下降。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、转债指数，和国债指数，成交总金额继续缩量。其中涨幅最大的是江苏交控REIT（涨幅1.89%），跌幅最大的是博时蛇口REIT（跌幅-2.62%），且回撤比例最大的是山东高速REIT（最大回撤3.33%）。从江苏交控REIT今日分时走势图可知，该REIT今天平价开盘，开盘之后价格就呈现出缓步上涨的趋势，上午交易时段的成交金额相对平稳。在下午开盘后，隐约感觉到已开始逐步有资金增持江苏交控REIT，在收盘之前的1小时内，该REIT的成交量有着明显增加，且涨幅也开始扩大，最终以全天上涨1.89%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为6.587元。目前江苏交控REIT的2024年分派率预测值已降到9.82%，全周期IRR实时值降到5.106%。
另外，今日高速公路公募REITs延续上周五的涨势，不过全板块只有7只REITs产品上涨，且板块中只有江苏交控REIT的成交金额环比大幅增加。今日市场跌幅最大的是博时蛇口REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与博时蛇口REIT相关系数最低的公募REITs基金是河北高速REIT。
今日公募REITs市场整体微跌，市场中有13只公募REITs产品上涨，27只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日高速公路公募REITs普遍涨幅明显，或与高速公路板块的公募REITs产品的分派率预测值和全周期IRR相对较高有关，在债券市场收益率不断下行的情况下，高速公路公募REITs产品的吸引力逐渐增大。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅下降，差额达到2.558%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.659%（即电建清源REIT）。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月12日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月12日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月12日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月12日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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