课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数小幅下跌，市场总成交金额基本稳定，日均换手率位于0.6%—0.84%之间，市场交投活跃度基本稳定。本周的大宗交易总金额相较上周有所下降。REITs市场周度表现继续好于股票市场。
一级市场方面，华夏深国际仓储REIT于7月9日正式上市交易；中信建投明阳智能新能源REIT公告认购申请确认比例结果，公众投资者配售比例低至0.32%，年内仅次于华夏特变电工新能源REIT;另外，银华绍兴原水水利REIT收到交易所审核问询函，就底层资产运营、项目估值、费用安排、参与主体等问题提出问询。 本周华夏特变电工新能源REIT上市交易，首日涨幅超过20%，新能源REITs热度延续，带来打新行情，另外本周认购的中信建投明阳智能新能源REIT依旧火爆，认购比例仅为0.32%，叠加二季度以来一级市场受理审批加速，促进市场健康扩容。上周提示的保障房类REITs延续上涨，资产价值认可度高，其现金流稳定但增长幅度有限，短期投资者要考虑投资性价比。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场继续下跌，债券市场持续平稳，REITs市场小幅下降
本周38只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是特变新能源REIT（周涨幅20.13%），跌幅最大的是普洛斯REIT（周跌幅-4.39%）。前一周REITs二级市场成交总金额为19.14亿元（另，大宗交易成交总金额为29590.89万元），本周REITs二级市场成交总金额为20.02亿元（另，大宗交易成交总金额为11164.7万元），市场总成交金额基本稳定。
产权类项目2024年分派率预测值区间范围有所下移，特许经营权类项目2024年分派率预测值区间范围有所上移
以当前最新市值（截至2024年7月5日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.67%-10.14%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.67%-6.49%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.17%-15.87%之间。
“市场无风险利率”小幅下降，港元HIBOR利率小幅下降
中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周有所下降。截止7月5日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0033%和2.0492%，分别相比前一周环比下降0.028%和0.028%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止7月5日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7249%和4.9552%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周38只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是特变新能源REIT（周涨幅20.13%），本周成交总金额为14694.56万元。由于本周二特变新能源REIT才上市交易，且该REIT在公开发售阶段就获得了高倍数的认购，导致投资者对其上市当日的交易情绪较高。在上市当日就以上涨22.3%收盘，当日成交金额为8972万元，换手率达到21.72%，表明特变新能源REIT在短期内具备较多的投资交易机会。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（7月1日-7月5日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年7月5日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表2 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表3 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表4 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年7月5日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年7月5日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周有所下降。截止7月5日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0033%和2.0492%，分别相比前一周环比下降0.028%和0.028%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年7月5日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周小幅下跌，跌幅为0.47% ，REITs价格指数本周也下跌了0.68%。本周市场总成交金额基本稳定，公募REITs市场日均换手率位于0.6%—0.84%之间，市场交投活跃度基本稳定。本周的大宗交易总金额相较上周有所下降。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
无
两单REITs交易所反馈意见
华夏深国际发布上市交易公告书
中信建投明阳智能REIT发布认购申请确认比例结果公告
华夏深国际REIT发布认购申请确认比例结果公告
2024年6月25日，华夏深国际REIT发布《基金认购申请确认比例结果的公告》。截至2024年6月21日,《发售公告》中披露的14家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为4.80亿份，占基金发售份额总数的比例为80%。
截至2024年6月21日，《发售公告》中披露的12家网下投资者管理的122个有效报价配售对象已全部按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为13,842万份。网下投资者有效认购申请确认比例为60.68487213%。
截至2024年6月18日，公众投资者的有效认购户数为2,221户，有效认购基金份额数量为5,231.806149万份。公众投资者有效认购申请实际确认比例为41.44877952%。
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场小幅下跌，处于震荡阶段，交易活跃度一般。本周华夏特变电工新能源REIT上市交易，首日涨幅超过20%，新能源REITs热度延续，带来打新行情，另外本周认购的中信建投明阳智能新能源REIT依旧火爆，认购比例仅为0.32%，叠加二季度以来一级市场受理审批加速，促进市场健康扩容。上周提示的保障房类REITs延续上涨，资产价值认可度高，其现金流稳定但增长幅度有限，短期投资者要考虑投资性价比。
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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