课题组研究：姜海洋（ID：jhy642628019）
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目录
1、今日市场浅析及明日关注事项
2、今日市场数据
3、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
4、REITs可供分配金额预期变化
5、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01
今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅微跌，跌幅为0.02%，指数成交金额为3.54亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场总成交金额为40519万元，市场平均换手率为0.7428%。
今日共发生1笔大宗交易，成交金额最大的是深圳能源REIT。今日大宗交易成交总金额为3105.21万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于股指，转债和基金指数，成交总金额小幅下降。其中涨幅最大的是深圳安居REIT（涨幅3.41%），跌幅最大的是广州广河REIT（跌幅-1.47%），且回撤比例最大的是深圳安居REIT（最大回撤4.79%）。从深圳安居REIT今日分时走势图可知，该REIT今天低价开盘，延续了昨天的跌势，开盘之后的半小时内，价格有一次较大幅度的向下跌幅，随后很快就把价格拉回开盘价附近。在上午交易的中间时段，成交量逐渐放大，且价格呈现出稳步上升趋势。下午开盘之后，价格延续着上午的上涨势头且成交量逐步放量，表明已有资金开始入场。在收盘之前的半小时内，价格也来了一个较大幅度拉升，最终以全天上涨3.41%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.966元。
今日市场跌幅最大的是广州广河REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与广州广河REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与广州广河REIT相关系数最低的公募REITs基金是特变新能源REIT。
今日公募REITs市场小幅微跌，市场中有25只公募REITs产品上涨，16只公募REITs产品下跌，相较上一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日消费板块和保租房板块全线上涨，结束了这两个板块连续两天的下跌趋势，成交量呈现出涨跌各异的情况。在今日公募REITs市场小幅微跌的情形下，前期被投资者大幅抛售的部分保租房公募REITs产品强势反弹。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅下跌，差额达到2.809%（即博时蛇口REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.758%（即国金铁建REIT）。
明日交易可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交额小幅下跌，但市场交易情绪较好，消费板块和保租房板块结束了过去两天的连续跌幅，今日这两个板块的公募REITs产品全线上涨，且保租房板块的成交金额有所放量，表明部分投资者已开始入场增持一些前期跌幅较深的保租房公募REITs产品。明日可继续关注市场成交金额，并密切关注前期涨幅较高板块的回调节奏，寻找合适的交易机会。
（2）今日广州广河REIT发布七月份主要运营数据的公告，广州广河REIT所持基础资产7月份路费收入环比增加15.7%，当月同比减少11.5%。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月22日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月22日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月22日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月22日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
