课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数小幅上涨，涨幅为0.04%，指数成交金额为2.92亿元。今日公募REITs二级市场总成交金额为35192万元，市场平均换手率为0.6789%。
今日共发生两笔大宗交易，分别是合肥高新REIT和华夏交建REIT。今日大宗交易成交总金额为703.45万元，相较上一个交易日，大宗交易成交总金额大幅下降。
今日公募REITs市场表现强于股票、基金指数，但是弱于债券指数，成交总金额变化不大。其中涨幅最大的是苏园产业REIT，跌幅最大的是深圳安居REIT，且今日二级市场价格振幅最大的也是和达高科REIT。从和达高科REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，然后上午的价格基本在开盘价之上，但是到下午之后，成交量小幅上升，且开启了下跌行情。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.494元，但市场抛盘压力较大。
今日公募REITs市场整体微涨，市场中有26只公募REITs产品上涨，14只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量有所增加。产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较上一交易日有所下降，差额达到2.804%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较上一交易日有所下降，差额达到3.046%（即国金铁建REIT）。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月29日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年7月29日基金最新市值规模
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月29日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年7月29日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
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排版：姜海洋、雪飞
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