课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数下跌，跌幅为1.01%，市场总成交金额有所下降，日均换手率位于0.66%—0.83%之间，市场交投活跃度有所降低。大宗交易总金额相较上周有所增加。市场周度表现弱于沪深300、恒生指数，债券指数，但强于创业板指和基金指数。
一级市场方面，招商基金招蛇租赁REIT、中金重庆两江产业园REIT正式获批；华夏大悦城REIT、易方达广开产业园REIT发布基金份额发售公告；博时津开产业园REIT公众投资者发售部分于8月21日提前结束募集并进行比例配售；华夏首创奥莱REIT于8月28日上市交易。
生态环保类资产本周逆势上涨，成交量小幅放大，其现金流稳定性和抗周期性最强，凸显出REITs的债性，在长端利率调整的预期下，当前估值仍具备配置价值。产权类资产本周调整，成交量下滑，体现权益属性，关注下周半年报发布。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场涨跌各异，债券市场波动加大，REITs市场小幅下降
产权类REITs 和特许经营权REITs 2024年分派率预测值区间范围有所收缩
以当前最新市值（截至2024年8月23日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.33%-10.65%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.33%-5.9%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.75%-15.33%之间。
“市场无风险利率”小幅上升，港元HIBOR利率持续下降
中债1年期国债和中债10年期国债收益率本周下幅下降，中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周小幅上升。截止8月23日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0198%和2.0797%，分别相比前一周环比上升0.0488%和0.0588%。高等级城投债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。截止8月23日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.2701%和4.3464%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周41只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是富国首创REIT（周涨幅2.54%），本周成交总金额为8484.58万元，相比前一周环比上升33.27%。在公募REITs市场本周整体处于回调阶段中，富国首创REIT仍能持续保持上涨趋势，且成交量继续放大，表明市场投资者对于环保水务板块的资产盈利能力持积极乐观预期。目前根据我们对于富国首创REIT的全周期的IRR（实时预期数据调整）测算，截止8月23日，其全周期IRR达到3.158%，是全公募REITs市场中的最低值。
其中跌幅最大的是盐田港REIT（周跌幅-3.41%），本周成交总金额为4591.62万元，相比前一周环比上升34.60%。当其将第二季度的可供分配金额分配完成之后，该REIT就呈现出持续回调行情。目前根据我们对于盐田港REIT的全周期的IRR测算，截止8月23日，其全周期IRR达到6.308%，是物流仓储板块中的最低值，且相较仓储物流公募REITs全周期IRR的平均数低了0.6%左右。经过本周的价格下跌，盐田港REIT的IRR在仓储物流板块中处于一个相对合理的水平。
以当前最新市值（截至2024年8月23日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.33%-10.65%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.33%-5.9%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.75%-15.33%之间。特许经营权类REITs的年度分派率预测值区间总体跨度偏大，剔除掉当年收益率计算期间不同的因素之外，反映出市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（8月19日-8月23日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月23日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表2 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表3 本周已发REITs产品重要公告
已发REITs产品主要新闻
表4 上市公司涉及公募REITs新闻
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1-2季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-2季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+）/ 截止2024年8月23日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年8月23日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债和中债10年期国债收益率本周下幅下降，中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周小幅上升。截止8月23日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0198%和2.0797%，分别相比前一周环比上升0.0488%和0.0588%。高等级城投债收益率本周上升，对公募REITs市场的价格整体影响偏负面。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
注：
1、AAA城投债收益率取自8月23日数值。
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年8月23日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周下跌，跌幅为1.01% ，REITs价格指数本周也下降了1.09%。本周市场总成交金额有所下降，公募REITs市场日均换手率位于0.66%—0.83%之间，市场交投活跃度有所下降。本周的大宗交易总金额相较上周有所增加。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
无
招商基金招蛇租赁REIT正式获批
华夏大悦城REIT发布份额发售公告等更新公告
华夏首创奥莱REIT发布上市交易公告书等更新公告
易方达广开产业园REIT发布基金份额发售公告
博时津开产业园REIT发布公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，二季报发布前后，经营情况确定性较强的保租房、能源、生态环保等资产延续上涨，后续现金流稳定以及出租率稳定的REITs仍具备中长期投资价值，但需要考虑到估值性价比。产权类REITs中产业园、消费、仓储等底层项目大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会有所改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
本周市场回调，交易活跃度较上周有所下滑。生态环保类资产本周逆势上涨，成交量小幅放大，其现金流稳定性和抗周期性最强，凸显出REITs的债性，在长端利率调整的预期下，当前估值仍具备配置价值。产权类资产本周调整，成交量下滑，体现权益属性，关注下周半年报发布。
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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