课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs指数继续小幅下跌，跌幅为0.45%，市场总成交金额小幅下降，日均换手率位于0.54%—0.86%之间，市场交投活跃度持续低迷。本周的大宗交易总金额相较上周有所回暖。市场周度表现仅好于沪深300、创业板指和恒生指数。
一级市场方面，继华夏北京保障房REIT公告扩募之后，华润有巢REIT公告拟扩募并新购入位于上海市的保租房项目，深圳安居REIT公告拟申请扩募并新购入位于深圳市的保租房项目。另外，招商蛇口租赁住房REIT申报至交易所，工银瑞信河北高速REIT发布询价公告。 近期多只REIT启动扩募，是市场的一个小催化剂。REITs扩募机制是提高REITs运营效率，提高单位可供分配金额的重要路径，但需要对基金管理人的管理能力、扩募的项目质量、估值情况等进行把关。
REITS
摘要
摘要
本周36只公募REITs跌多涨少，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅1.44%），跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-4.54%）。前一周REITs二级市场成交总金额为19.39亿元（另，大宗交易成交总金额为6019.38万元），本周REITs二级市场成交总金额为18.76亿元（另，大宗交易成交总金额为9084.43万元），市场总成交金额有所下降。
以当前最新市值（截至2024年5月31日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.63%-10.41%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.63%-6.49%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.06%-15.64%之间。
中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周持续下降。截止5月31日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0628%和2.1187%，分别相比前一周环比下降0.0291%和0.0291%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止5月31日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7343%和4.9780%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周36只公募REITs跌多涨少，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅1.44%），本周成交总金额为2890.64万元，相比前一周环比上升67.31%。电建清源REIT上周跌幅第一，周跌幅为-4.79%，已释放了部分的上方获利盘的压力。本周的涨幅位于市场首位，且呈现量价齐升情形，表明有部分资金已开始逢低建仓，也为后续的二级市场价格稳中有升行情奠定了夯实基础。所以本周该REIT涨幅居首位大概率是二级市场投资者交易博弈行为所致，与基本面关系不是太大。
其中跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-4.54%），本周成交总金额为11966.18万元，相比前一周环比上升28.15%。根据安徽交控REIT在25日发布的4月份主要运营数据的公告内容，该REIT所持有的沿江高速4月份的路费收入只有6860万元，当月环比下降11.71%，同比下降18.93%。主要是因为受 G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建期间“半幅封闭施工，半幅单向通行”交通组织方案的影响。根据宣广高速公告，改扩建期间“半幅封闭施工，半幅单向通行”交通组织方式将从2024年3月8日持续至2024年9月29日。宣广高速改扩建工程预计在2024年12月底完成。故我们预计沿江高速因受到宣广高速改扩建影响，其在2024年整年的路费收入至少将同比下降10%左右，进而也会导致投资者调低安徽交控REIT的2024年现金分红金额预期值，该下调预期已反映在本周的价格下跌中。
以当前最新市值（截至2024年5月31日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.63%-10.41%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.63%-6.49%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.06%-15.64%之间。特许经营权类REITs的年度分派率预测值区间总体跨度偏大，剔除掉当年收益率计算期间不同的因素之外，反映出市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（5月27日-5月31日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年5月31日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表2 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表3 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表4 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年5月31日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年5月31日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表7 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周持续下降。截止5月31日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0628%和2.1187%，分别相比前一周环比下降0.0291%和0.0291%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。
截止5月31日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7343%和4.9780%，相比前一周有所下降。
从图2和图3可见，36只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。产权类REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为1.56% — 8.35%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为1.51% —8.29%，相比前一周的收益率差额区间范围有所收缩。
特许经营权REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为3.99% — 13.58%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为3.94% —13.52%，相比前一周的收益率差额区间范围有所上移。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年5月31日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入增强型REITs指数。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs指数本周继续小幅下跌，跌幅为0.45% ，增强型REITs指数本周也下跌0.46%，市场总成交金额小幅下降。本周REITs市场日均换手率位于0.54%—0.86%之间，市场交投活跃度持续低迷。本周的大宗交易总金额相较上周有所回暖。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
招商基金招商蛇口租赁住房REIT申报至交易所
2024年5月30日，证监会及深交所官网显示，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已正式申报并被受理，底层资产为位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目住房以及位于深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目住房，包括1栋、2栋和5栋人才公寓公共租赁住房（不含配套商业）。
本单项目更多信息详见：
http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000036
工银瑞信河北高速REIT发布询价公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场处于震荡阶段，交易活跃度一般。近期红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT发布扩募公告，是市场的一个小催化剂。REITs扩募机制是提高REITs运营效率，提高单位可供分配金额的重要路径，但需要对基金管理人的管理能力、扩募的项目质量、估值情况等进行把关。海外市场中美国以公司式REITs为基础，扩募是自然而言形成的，最具有有效性；新加坡以契约式REITs为基础，能够搭建双上市平台，形成“投资-扩募-退出-再投资”的资金闭环。美国和新加坡REITs中市场表现最好的几单REITs均是扩募机制运营的比较好的，境内REITs结构略复杂，但也可以通过扩募体现其作为投资品种的进攻性。
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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