课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs指数小幅上涨，涨幅为0.6%，市场总成交金额有所回落，日均换手率位于0.73%—1.08%之间，市场交投活跃度亦有所回落。本周的大宗交易总金额相较上周大幅下降。市场周度表现仅强于国债指数和科创50。
当现金分红高峰期过去后，市场整体缺乏较明显的交易热点，本周公募REITs市场进入了平静期，交易情绪有所下降，大宗交易金额大幅下降。不过随着股票市场的稳步回暖和中国经济的企稳迹象逐步显现，以及因城市的水电燃气等公用事业板块的收费有所上升所带来的热点，为部分持有公用事业资产的公募REITs带来了一定的交易热度。 在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据预计将会显著改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大，例如建信中关村REIT本周上涨6.66%，建议持续关注。近期上市的嘉实中国电建清洁能源REIT仍在延续上涨，累计上涨18%，超出市场预期。同时，几单消费REITs随着这两周的上涨也基本回升到发行价。
REITS
摘要
摘要
本周36只公募REITs涨多跌少，其中涨幅最大的是中关村REIT（周涨幅6.66%），跌幅最大的是国金铁建REIT（周跌幅-1.89%）。前一周REITs二级市场成交总金额为24.17亿元（另，大宗交易成交总金额为39,506.61万元），本周REITs二级市场成交总金额为21.1亿元（另，大宗交易成交总金额为9969.58万元），市场总成交金额小幅下降。
以当前最新市值（截至2024年5月10日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.5%-10.34%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.5%-6.32%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.09%-15.50%之间。
中债10年期国债和中债1年期国债收益率本周小幅上升，但中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周有所下降。截止5月10日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.1429%和2.1989%，分别相比前一周环比下降0.0666%和0.0665%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。截止5月10日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.5810%和4.8477%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（5月6日-5月10日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2023年分派率预测（最新市值）=2023年可供分配金额预测值/截止2024年5月14日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
无
地方政策/会议
表2 地方政策
中央及地方政府公募REITs新闻
表2 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表4 上市公司公募REITs新闻
已发REITs产品主要新闻
表5 本周已发REITs产品重要公告
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表6 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-4季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+3季度可供分配金额+4季度可供分配金额）/ 截止2024年4月19日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日、6月30日、9月30日或12月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年5月14日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表7 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债10年期国债和中债1年期国债收益率本周小幅上升，但中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周有所下降。截止5月10日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.1429%和2.1989%，分别相比前一周环比下降0.0666%和0.0665%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。
截止5月10日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.5810%和4.8477%，相比前一周有所下降。
从图2和图3可见，36只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。产权类REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为1.35% — 8.20%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为1.30% —8.14%，相比前一周的收益率差额区间范围有所扩大。
特许经营权REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为3.94% — 13.35%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为3.89% —13.30%，相比前一周的收益率差额区间范围有所上移。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年5月10日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
表8 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs指数本周小幅上涨，涨幅为0.6% ，增强型REITs指数本周也上涨0.61%，市场总成交金额有所回落。本周REITs市场日均换手率位于0.73%—1.08%之间，市场交投活跃度有所回落。本周的大宗交易总金额相较上周大幅下降。
本周大宗交易成交总金额最高的是物美消费REIT，周成交金额为1814.88万元，总共发生了1笔大宗交易，买方是中国国际金融股份有限公司北京建国门外大街证券营业部，卖方是中信建投证券股份有限公司总部，成交均价为2.49元，比本周五收盘价（复权价）低0.16元。
本周公募REITs市场周度表现仅强于国债指数和科创50。当现金分红高峰期过去后，市场整体缺乏较明显的交易热点，本周公募REITs市场进入了平静期，交易情绪有所下降，大宗交易金额大幅下降。不过随着股票市场的稳步回暖和中国经济的企稳迹象逐步显现，以及因城市的水电燃气等公用事业板块的收费有所上升所带来的热点，为部分持有公用事业资产的公募REITs带来了一定的交易热度。
本周公募REITs市场整体微涨，市场中有23只公募REITs周度上涨，13只公募REITs周度下跌，较上周的上涨REITs数量有所下降。产权类公募REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额的区间中位数相较上周有所下降，差额回落到2.79%（即临港产园REIT），主要是因为本周公募REITs市场整体上涨幅度超过AAA城投债收益率下降幅度，进而导致收益率差额区域整体有所下移。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
一单REITs获交易所反馈意见
华夏紫金宝湾物流REIT过会
中金印力消费REIT正式发行上市
2024年4月30日，中金印力消费REIT发布《上市交易提示性公告》等更新公告。中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金于2024年4月30日开始在深圳证券交易所上市交易。本基金场内简称为中金印力消费REIT，上市交易代码为180602。
04
贤谈札记
声明
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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