课题组研究：姜海洋、芋圆
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数尾盘跳水，跌幅为-0.39%，指数成交金额为4.6亿元，相较前日成交金额有所缩量。今日公募REITs二级市场总成交金额为55186万元，市场平均换手率为0.9885%。
今日共发生3笔大宗交易，成交金额最大的是越秀高速REIT。今日大宗交易成交总金额为1404.71万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅下降。
今日公募REITs市场表现弱于股票、基金指数，和债券指数，成交总金额有所缩量。其中涨幅最大的是广州广河REIT（涨幅0.8%），跌幅最大的是合肥高新REIT（跌幅-1.88%），且回撤比例最大的是东久产园REIT（最大回撤4.6%）。从广州广河REIT今日分时走势图可知，该REIT今天高价开盘，开盘之后延续昨天量价齐升的势头，价格在开盘后1小时内迅速拉高，然后维持在高位震荡行情。但是在收盘前1小时内，由于长债收益率被上调，导致该REIT尾盘出现跳水。最终以全天上涨0.8%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为9.851元。目前广州广河REIT的2024年分派率预测值已降到7.448%，全周期IRR实时值降到7.076%。
另外，今日产业园区公募REITs整体跌幅较广，且成交金额相较昨日涨跌各异。今日市场跌幅最大的是合肥高新REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是深国际REIT。
今日公募REITs市场整体下跌，市场中有10只公募REITs产品上涨，30只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量大幅下降。今日产业园区公募REITs和物流仓储公募REITs普遍跌幅明显，或与这两个板块的公募REITs产品的有效久期较长有关，当长债收益率上调时，这两个板块跌幅理应会更明显。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅上升，差额达到2.567%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.604%（即电建清源REIT）。
02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月8日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月8日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月8日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月8日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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