课题组研究：姜海洋、子松、芋圆
贤谈视点
本周中证REITs全收益指数小幅上涨，涨幅为1.06%，市场总成交金额基本平稳，日均换手率位于0.67%—0.83%之间，市场交投活跃度有所上升。本周的大宗交易总金额相较上周大幅增加。市场周度表现强于股票、基金指数和债券指数。
一级市场方面，广发成都高投产业园REIT正式报送交易所;华夏大悦城购物中心REIT、中金联东产业园REIT正式获批;华夏首创奥特莱斯REIT发布询价公告与基金份额发售公告。
各项目二季报公布已经过去近两周，总体来看可供分配金额完成度有所下降但不差于预期，叠加政策利好二级市场反馈超于预期，各个板块均有所上涨，公募REITs作为大类资产配置的另类高股息资产仍具有防御型资产配置价值。
REITS
摘要
摘要
A股股票市场普遍下跌，债券市场持续平稳，REITs市场涨幅领先
本周40只公募REITs涨多跌少，其中涨幅最大的是合肥高新REIT（周涨幅5.37%），跌幅最大的是和达高科REIT（周跌幅-1.01%）。前一周REITs二级市场成交总金额为18.63亿元（另，大宗交易成交总金额为9762.7万元），本周REITs二级市场成交总金额为18.92亿元（另，大宗交易成交总金额为19935.14万元），市场总成交金额有所恢复。
产权类REITs 和特许经营权REITs 2024年分派率预测值区间范围有所缩小
以当前最新市值（截至2024年8月2日）计算，产权类REITs 2024年分派率预测值位于3.43%-10.72%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.43%-6.25%；特许经营权类REITs 2024年分派率预测值位于5.93%-15.7%之间。
“市场无风险利率”继续下降，港元HIBOR利率持续下降
中债1年期国债、中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周继续下降。截止8月2日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.9267%和1.9666%，分别相比前一周环比下降0.0433%和0.0533%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正面。截止8月2日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.4865%和4.6168%，相比前一周有所下降。
01
总体市场观察
本周40只公募REITs涨多跌少，其中涨幅最大的是合肥高新REIT（周涨幅5.37%），本周成交总金额为5726.7万元，相比前一周环比上升18.08%。合肥高新REIT本周连涨5个交易日，上涨势头颇为强势，且日均成交额也处于良性状态。目前根据我们对于合肥高新REIT的全周期的IRR测算，其IRR已达到5.653%，在产业园区板块中处于中游水平。且本周我们也未发现有关该REIT的利好消息，所以我们预计本周合肥高新REIT涨幅居首大概率是由资金推动而成，不排除部分资金提前布局博取第二季度的现金分红的收益。
表1 公募REITs二级市场价格和成交金额情况（7月29日-8月2日)
注：
1、日均换手率=当周总成交量/（市场流通份额*当周交易日）*100%
2、周度涨跌幅=（本周五收盘价-前一周五收盘价）/前一周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格
3、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月2日基金最新市值规模
4、橙色填充表示年度分派率预测值相比前一周有所上升
5、FFO=（净利润+折旧摊销+资产处置损失）-资产处置收益-利息收入
1.2 行业重要政策
中央政策
地方政策/会议
无
中央及地方政府公募REITs新闻
表3 中央及地方政府公募REITs新闻
上市公司涉及公募REITs新闻
表4 本周已发REITs产品重要公告
已发REITs产品主要新闻
表5 上市公司涉及公募REITs新闻
02
二级市场分析
根据已公布的各只REITs基金的2024年1-2季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
表5 REITs的现时分红收益率预期值
注：
1、1-2季度现时分红收益率预期值=（1季度可供分配金额+2季度可供分配金额+）/ 截止2024年8月2日基金最新市值规模
2、截止目前现时分红收益率实现值=以3月31日为基准日的已发放现金红利 / 截止2024年8月2日基金最新市值规模
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
表6 REITs可供分配金额变化趋势预测
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
图1 中债国债、中债城投债和HIBOR收益率曲线
从图1可见，中债1年期国债、中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周继续下降。截止8月2日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为1.9267%和1.9666%，分别相比前一周环比下降0.0433%和0.0533%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正面。
图2 产权类REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
注：
1、AAA城投债收益率取自8月2日数值。
图3 特许经营权REITs年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年8月2日，各个指数走势图如下所示：
图4 REITs指数及比较指数的走势图
注：数据来源：同花顺、公开资料整理
1、增强型REITs指数采用REITs流通市值加权平均。
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
注：周度涨跌幅=（本周五指数数值-前一周五指数数值）/前一周五指数数值*100%
由上图表可见，中证REITs全收益指数本周上涨，涨幅为1.06% ，REITs价格指数本周也上涨了0.87%。本周市场总成交金额基本平稳，公募REITs市场日均换手率位于0.67%—0.83%之间，市场交投活跃度有所上升。本周的大宗交易总金额相较上周大幅增加。
中短期内，投资者应密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
03
一级市场机会
广发成都高投产业园REIT正式报送交易所
华夏大悦城购物中心REIT正式获批
中金联东产业园REIT正式获批
华夏首创奥特莱斯REIT发布询价公告与基金份额发售公告
04
贤谈札记
投资者对于特许经营权类和产权类项目的投资价值已经初步形成共识，并且经过多轮调整后投资者结构较好，未来现金流稳定以及出租率稳定的REITs具备中长期投资价值。REITs市场底层项目资产大多属于顺周期资产，在宏观经济形势变好的预期下，底层资产的运营数据将会大幅改善，前期受影响跌幅过大的REIT反弹弹性越大。
市场小幅上涨，处于震荡阶段，交易活跃度有所上升。各项目二季报公布已经过去近两周，总体来看可供分配金额完成度有所下降但不差于预期，叠加政策利好二级市场反馈超于预期，各个板块均有所上涨，公募REITs作为大类资产配置的另类高股息资产仍具有防御型资产配置价值。且最近 REITs利好政策频出，中央及地方提质增效支持力度大，相信未来仍有相关政策完善REITs市场，不断催化市场走向繁荣。
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编校：李浩晖、李继领
排版：芋圆、雪飞
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