课题组研究：姜海洋
01
今日市场浅析
今日中证REITs全收益指数大幅上涨，涨幅为0.75%，指数成交金额为4.39亿元，相较前日成交金额继续放量上涨。今日公募REITs二级市场总成交金额为51270万元，市场平均换手率为1.007%。
今日共发生3笔大宗交易，成交金额最大的是普洛斯REIT。今日大宗交易成交总金额为2840.7万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额小幅上升。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、基金指数，和债券指数，成交总金额持续放量。其中涨幅最大的是华润商业REIT（涨幅3.33），跌幅最大的是厦门安居REIT（跌幅-0.62%），且回撤比例最大的是临港产园REIT（最大回撤3.9%）。从华润商业REIT今日分时走势图可知，该REIT今天低价开盘，开盘之后的成交金额偏低，且价格未有明显波动。但是到了下午开市之后，成交量逐渐增加，且价格也呈现出稳步上涨趋势。尤其是在收盘前半小时内，成交金额突然放大，且价格迅速上升，交易情绪良好。最终以全天上涨3.33%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为7.005元。目前华润商业REIT的2024年分派率预测值已降到4.766%，全周期IRR实时值降到5.76%。
另外，今日保租房板块暂时结束前几日强势上涨的势头，5只保租房公募REITs中只有宽庭保租房REIT上涨。今日市场跌幅最大的也是厦门安居REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与厦门安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场整体上涨，市场中有30只公募REITs产品上涨，10只公募REITs产品下跌，较上一交易日的上涨REITs数量小幅下降。且今日产业园区板块和高速公路板块的公募REITs上涨数量最多。产业园区公募REITs全线上涨，表明此次公募REITs市场的上涨已开始了轮动行情，若后续成交量能够继续维持在高位，则公募REITs市场持续上涨行情值得期待，中证REITs全收益指数突破1000也指日可待。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日小幅下降，差额达到2.643%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.701%（即国金铁建REIT）。
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02
今日市场数据
图表1 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月6日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月6日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表2 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月6日）
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2024年8月6日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03
各版块经营权REITs的全周期内IRR
实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表3 能源REITs的IRR实时值变化情况
图表4 能源REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表5 高速公路REITs的IRR实时值变化情况
图表6 高速公路REITs的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
图表7 富国首创REIT的IRR实时值变化情况
图表8 富国首创REIT的IRR实时值与十年期国债收益率差额变化情况
04
REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
图表9 REITs可供分配金额变化趋势预测
05
各只公募REITs价格涨跌的相关性
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排版：姜海洋、雪飞
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