南京XZ“暗藏玄机”！这样操作3.35%存量利率还能额外下调60BP

大家好，我是苏北哥！今天是国庆长假的第三天，如果说平时工作日是时光如梭，那么节假日就是时光飞逝，不知不觉假期即将过半！

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还没来的及来南京旅游的人，应当抓紧了，一来假期的进度条已经不够用，二来南京天气也即将改变，再过两天就要迎来风雨，一阵秋雨一阵凉，国庆假期的后半段必定不如现在的出游舒适感了！

根据最新的天气预报，本周六开始（10月5日）南京将迎来一轮降水天气，10月5日南京小雨转中雨；10月6日阴转阵雨，10月7日小雨转多云，总之国庆假期的后三天，南京出游的舒适度将大打折扣，不会再像今天这样晴空万里了，当然还有没来南京看房的外地购房人，也要抓紧了，节后万一股市大涨，楼市跟涨，南京房源会不会全线涨价，收回优惠还真不好说了。

01.

南京新出台的30条XZ“内藏玄机”！这样操作3.35%的存量房贷利率还能额外下调60BP

南京作为全国四大古都之一，2500年历史的六朝古都、十朝都会，每到长假，总会成为全国游客集体打卡的网红城市，这个假期当然也不例外。

根据最新数据显示，长假首日，南京接待游客数量达到186.4万人，同口径相比增长17.7%，全市重点监测的94家商贸企业预计实现销售额1.7亿元。

国庆长假第二天，南京接待游客数量增长至全市景区景点、文博场馆、乡村旅游等监测点接待游客量达246万人次，按可比口径较去年同期增长21.7%。全市星级饭店和部分品牌饭店平均出租率高达97%。两天之间，南京游客人数就实现了稳步增长，谁也不愿轻易错过金陵初秋的优美风景。

10月2日，南京景区景点游客量达152.4万人次，文博场馆游客量达12.3万人次，75家乡村旅游监测点游客量达28万人次。

游客接待量“TOP5”的景区分别是：夫子庙—秦淮风光带、钟山风景区、玄武湖景区、红山森林动物园、“总统府”景区。其中，红山森林动物园、大报恩寺遗址公园景区、江苏园博园游客接待量创历史新高。

爆仓式的数据再次袭来，再一次证明这南京这座城市的无限魅力。

网友再次调侃，10月2日的南京夫子庙感觉“挤了有1亿人”，虽然是老梗，但依然能冲上热搜。

10月2日下午的中山陵音乐台，据说通往音乐台售票处的通道，已经被旅游人流堵的“水泄不通”，隔着画面似乎都能听见游客在喊“我后悔出来玩儿啦，我要回家”！

10月1日中山陵的旅游人流，也带给一种满屏溢出的假期出游仪式感，人山人海，人潮汹涌似乎根本不足以形容。

据南京文旅信息服务平台显示实时数据：（截至10月2日下午15：30分）夫子庙-秦淮风光带景区客流量7.4万人，钟山风景区11.8万人，南京博物院1.1万人，红山森林动物园2.5万人......

由于游客太多，各大景点均已达到接待上限，约满、无票可售已经成为目下南京旅游常态，红山动物园已经于昨天发布通知，在线购票和线下购票预约名额已均达上限，10月2日各平台已停止预售、预约。

看完了南京假期旅游业的火爆，再来看看南京楼市的最新战况！赶在假期开始前夕，南京其实也出台了一套刺激节后市场的ZC，内容包括8个方面30条ZC措施，涉及ZC点140余个。

可能由于近期ZYZC，四大一线城市松绑限购、多地松绑限售，一大批ZC来袭，让很多人都没有注意到这个节前出台的南京ZC30条，殊不知它有可能彻底改变节后南京楼市的整体结构和供应状况。可谓意义相当重大。

当然南京的这30条ZC，不是全部针对房地产市场的，还包括积极推动消费品以旧换新、深化文商旅体融合发展、培育服务消费新增长点、加强项目招引建设等多方面内容。但在ZC在房地产领域提出的7项改革措施，其中起码有3项是过去没有提及过的。

第一，探索为“以旧换新”购房者提供存量房贷款转至新房等金融支持。

目下南京购房人的注意力都被YH“存量房贷利率调降”的新闻吸引，很多人并未注意到南京下一步要进行的大动作，可能节后买房会“损失一个亿”。

9月29日，YH深夜正式发布本轮存量房贷利率调整方案：10月31日前批量调整存量房贷利率，将将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷（包括首套、二套及以上），加点幅度批量调整至不低于-30BP！按照南京目前的存量房贷利率4.2%的执行标准，调整后将降至3.35%。

而南京XZ一句探索“以旧换新”购房人提供存量房贷转至新房的金融支持，意思很明显，就是只要参与“以旧换新”的，未来南京购房人3.35%的存量房贷利率还有机会降至2.75%。还可获得60BP的利率调降空间。

南京目前GF首套、二套执行利率是3.05%，实际上工商、农业、交通、南京等银行利率已经将至2.95%，加上10月份LPR下调20BP已经板上钉钉，10月份南京首套、二套利率就将降至2.75%。

然而从今年4月26日，南京首批以旧换新启动以来，全市起码有近10000套房源参与了进来。可以执行以旧换新的楼盘覆盖了河西南、大校场、江核、江心洲、江宁东山、禄口、仙林汇通路、麒麟科创园等全市头部主流板块。（想具体了解南京“以旧换新”楼盘的粉丝，可以私信北哥领取，文章开头有北哥微信二维码）

第二，加快32个改善型住宅上市

这个内容出现在南京最新ZC中，对接下来南京新房市场的供应结构将产生重大影响，在之前的文章中，北哥反复强调过今年南京楼市的供应量重点，就是去年下半年至今出让的那一批“超低容积率”的四代宅和新豪宅，它们决定了未来“南京房价天花板的高度”。

之前，碍于南京新房库存压力，续销盘与纯新盘之间的价格差距，以及老产品与新产品之间跨越性的代差，四代宅和新豪宅只是试探性的推出，比如新豪宅项目的代表：河西中的绿城华发金陵月华、鼓楼小桃园的首开桃园金茂府；第四代住宅项目的代表：河西南中海江南玖序。

没曾想，这一批四代宅与新豪宅的试探性推出非但没有冷场，反而迎来超出预期的热销和爆火。根据克而瑞南京最新发布的1-9月项目业绩榜。金陵月华以26.14亿的去化金额稳居榜首；首开桃园金茂府以14.78亿的去化金额，排名从1-8月份的前十名稳步提升至1-9月份的全市第六名。

要知道这些两大新豪宅从6月底7月份首开算起到今天，也才推了三四次盘，而万科朗拾雨核、伟星时代悦峰等刚需续销盘可是结结实实的卖了1-2年才有如今的业绩，新豪宅与刚需续销盘的市场位置正在发生转换，未来南京楼市的市场主力即将更换。

加之全市首个第四代住宅中海江南玖序的首开成绩也好的出人意料，首开推出137套房源，最高房源总价达2911万（销许价格计算），但仍曝出开盘24小时内去化房源达到87套。

后来，中海江南玖序又曝出，经过三天热销狂卖，售楼处曝去化金额已经达到16亿元。

中海江南玖序售楼处

接二连三的新豪宅、四代宅开盘热销，显然已经坚固了未来新房市场的信心，接下来南京楼市的供应量主体就会大举推出，也就是此次XZ中所提及的加速推出“32个改善型住宅”，南京新房市场的供应结构即将发生重大转变，供应主体将从过去的刚需楼盘转变为新豪宅和第四代住宅。言下之意，留给普通预算购房人买新房的机会确实不多了。

光是大河西，目前就有9家新豪宅和四代宅等待上市。分别是招商金陵序、中建·合玺东方、中铁莫愁湖G15、金基龙江G16、奥体建设G88、奥体建设河西南G11、观潮望云、GARDEN 19|贤坤花园、南京智慧绿岛江心洲G54

河西北招商金陵序目前已经公开项目展厅，公布全新户型图。

项目规划建设7栋住宅，高低配，有洋房，有高层，户户有露台，预计11月份公开实景示范区，首开预计拿出1号楼洋房和6号楼高层，作为首开房源。

届时150㎡4房2卫，约175㎡4房3卫两种高层户型，225㎡洋房户型都会推出。

河西中的中建合玺东方，也是今年银十大概率会推出的第四代住宅。小区一共规划5栋18-23F高层住宅，围合式布局。

9月末，中建合玺东方正式发布了项目3款户型图。190㎡4房2厅3卫，235㎡4房2厅3卫和268㎡4房2厅3卫

据说户型得房率81%起步，除了户户露台的第四代住宅基因，235㎡和268㎡两款户型还配备了270°观景转角落地窗。

江心洲GARDEN19（贤坤花园），作为岛中的首个低密洋房项目，贤坤花园的首开价格在江心洲也将是天花板级别存在，按照之前的放风消息，首开将突破6万+/㎡。最新消息，GARDEN19（贤坤花园）将在国庆假期后公开，届时将会有80%以上的实景呈现。

GARDEN19（贤坤花园）是可定制化豪宅，也是现房销售项目，项目打造198㎡、252㎡两款户型，只有130户，一梯一户设计。所有户型均可私人定制成2-4房，包括内部装修细节也可以定制。

再就是江核，也是今年年底至明年新豪宅，四代宅项目将集中上市的板块，根据统计从2022年至2024年，小小的核中核已出让待上市地块就多达28个。

国庆假期前，江核首个四代宅扬子保利江韵瑧悦已经领取首开销许，而与之同期拿地的项目还有核中核G14、G16、G17、G18。目前G16规划已出，打造28栋住宅，除北向5栋高层以外，其余23栋均为低密多层住宅，其中最低仅4F的类叠加别墅产品。

卓越G16效果图

这是江核首次正式引入叠加别墅产品概念，“四代宅+叠加别墅”，大概率比普通四代宅售价更高。

此外还有国际健康城的准现房大平层项目仁恒滨江园，拟建11栋15-16层的小高层，仁恒科技住宅，144-219㎡大平层户型，还配备1500㎡的下沉式会所，代表了江核先进的产品力。

此外，核心区G04、G05、G13地块三个项目今年8月招标计划发布，这也就意味着，这三个项目即将启动建设。其中G05地块为滨江低密地块，传闻已久，该地块将与邻近的G06、07地块打造滨江别墅项目。

G05、06、07三个项目规划草图

城北有风传已久的中建八局G51项目，按照之前的放风首开价，大概要达到7万+/㎡，而目前板块内在售项目长江悦府销许价格仅4.3万/㎡，中建八局G51推出之后将板块房价直接提升2.7万/㎡。

该项目是鼓楼幕府首个容积率1.5的低密项目，规划建成5栋楼，分别3栋6层洋房、1栋7层洋房、1栋17层小高层。

玄武徐庄的金基G02项目，同样作为南京首批第四代住宅，且容积率仅为1.1，距离紫金山直线距离900米，规划建设31栋4-5F电梯洋房，限高18米，也将植入空中花园，垂直森林等元素。

之前金基G02的185㎡户型图已经流出，户型更是植入8处半开放空间，阳台露台面积超大。

依此看来，10月份以后上述的这些新豪宅、四代宅项目将会大举推出。南京房价天花板将被拔高不少！

02.

长假后，这个杀手锏即将发力，南京新房库存即将极速去化！

这次南京出台的30条ZC措施中涉及楼市的第三个重要方面提到，将“通过收购已建成未出售的存量商品房等方式，多渠道筹集配售性保障性住房”。

这就是为什么10月份以后，南京楼市敢于大批推出新豪宅、四代宅项目的根本原因之一，因为去库存的后顾之忧被解决了！

今年以来，“国企收购存量商品房”、“以旧换新”、“房票定向安置”成为南京新房去库存的三大杀器，然而，后两个措施早已启动多时，唯有“国企收购存量商品房”这一项措施一直没有大规模落地。

今年8月初，深圳GX下场收储存量房的时候，香港TVB明珠台财经频道就曾报道过，南京也正在布局这项举措，不日就将有国企下场收储！

然而时间已经过去近两个月了，南京的国企收储商品房事宜似乎一直没有落地。

其实不止香港TVB明珠台，南京本地媒体也曾报道过此事，365淘房就在今年4月份时发布过类似报道。

虽然“南京国企收储存量商品房”事宜，媒体端风声不断，但是真正出现在ZF文件中，这回的南京30条ZC还是头一次。这也预示着这项举措将要正式启动了！

为何南京要选择这个时间点启动“国企收储”？原因在于9月29日YH发布“存量房贷利率调降方案”的同时，还同步发布了这样一条ZC。

看到没有，YH向金融机构发放用于国企收购存量商品现房的贷款本金的60%提升到了100%。

直接点的解释就是，前面南京收储存量商品房的动作缓慢，主要还是因为地方ZF缺钱（其实不止南京，很多城市都是如此），按照今年517，YH三道利箭ZC的内容，在收储存量商品房这一块，当时的ZC是YH提供贷款60%，地方ZF出40%的首付。

以前文章也提及过，截止到今年上半年，国内的存量现房商品房大概有7.7万亿货值，要让地方ZF拿出7.7万亿的40%首付，当然是捉襟见肘的。

9月29日新ZC出台，贷款比例从60%直接提升到100%，等于地方ZF可以“零首付”收储，自然压力大大减小。

那么可能有人问，100%的银行贷款，那么利率多少呢？只有1.75%，国企收储之后，完全可以实现租金覆盖。

比如河西南的升龙天汇珑熙，目前125㎡3房成交总价是462万，而这种户型月租金可以高达8000元/月，算下来租售比就超过了1.7%

所以这样一来，地方ZF和国企完全可以实现0成本收房。

资金的问题解决了！那么下一步南京最有可能收储的哪些板块的存量商品房呢？自然是远郊板块，特别是现房小区聚集的区域。

比如江宁的禄口，这里目前普遍商品房单价都在1万/㎡上下，禄口不仅房价低，也是整个江宁库存压力最大的新房板块。

红豆香江华府现房小区实景

除了红豆香江华府以外，禄口还有中海云麓公馆、中骏融信雍景台、蓝天慧融花园等众多现房存量项目

雨花的人居森林，目前越秀天萃和铂玥江南也已经是现房项目了，目前这两个项目实际售价已经低于当初拿地价格。比如越秀天萃目前113㎡，折后单价最低已经降到2.39万/㎡。而2021年该项目拿地价格25189元/㎡

越秀天萃实景

铂玥江南目前新房售价也降至2.3万/㎡，相比当年25313元/㎡的拿地价格，也低了2300元/㎡左右。

铂玥江南实景

江宁的正方新城，也是一个现房楼盘集中的区域。这里的山语春风、联发云启都是已经妥妥的现房。

比如其中库存量较大的山语春风，目前89㎡小三房的价格大概在150万左右，折合单价1.68万/㎡。

山语春风实景

目前库存还维持在300套以上的联发云启，目前实际售价已经降到1.5万/㎡。

联发云启实景

还有江北桥林，南京刚需人群热衷的现房集中区域！目前该板块内，国贸璟原、时代艺境、龙湖天玺、江悦兰园都已经是现房销售。

比如国贸璟原的洋房，89㎡小三房，130万起，折后单价只有14600元/㎡左右。

国贸璟原实景

龙湖天玺85㎡小三房，130万起，折后单价仅15200元/㎡左右。

龙湖天玺实景

江悦兰园的洋房实景现房也是130万起，89㎡三房折后单价也是14600元/㎡；时代艺境高层140万起，89㎡小三房，折后价格15700元/㎡左右。

以上四大现房板块，一方面是南京新房库存压力最大的地方，另一方面也是南京新房的低总价价值洼地。一旦江宁新房市场失去了禄口、正方新城；雨花新房市场失去了人居森林；江北楼市失去了“桥林”，虽然站在去库存的角度，压力小了，轻松了好多，但对于手头预算极为有限的刚需阶层来说，上车商品房的难度也将提高（买不能流通的保障房除外）！