大家好，我是苏北哥！临近月底，想不到南京楼市一天之间便风云变幻！
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
昨天北哥前往江北核中核扬子保利江韵瑧悦项目实探时，听到一个大消息，置业顾问称，有条件的话赶紧买房，因为最近降息，马上可以享受2.7%的低息房贷优惠了。
当时北哥听得一脸懵！很清楚，这位置业顾问的消息引源是来自10月21日YH最新发布的LPR调降25个基点的新闻。可当天不是有江苏监委的规定，商贷利率不得低于2.95%吗？这个“最低2.7%的商贷利率”到底是怎么回事？是谣传还是确定性的消息！
01.
LPR调降25基点后，南京各大银行最新商贷执行利率出炉！
面对这位置业顾问的建议，北哥马上表示质疑：“不是说南京商贷利率规定了不能低于2.95%，怎么可能降低到2.7%？”，但对方的回答非常坚定，不像是空穴来风，难道是北哥信息滞后了？探盘回来之后，北哥立刻查询了相关资料和消息。
原来事情是这样的！
本月21日，YH最新一期LPR数据公布以后，江苏监委的“最低利率下限”规定也落地了，两个方面这次几乎是同步执行的。根据有关媒体咨询银行南京得到的最新消息，南京地区的银行几乎在执行10月份3.6%的LPR数据的同时，也上调了银行加点，原本LPR-90BP的商贷利率计算公式，被调整为LPR-65BP，LPR降低了25个基点，银行加点上调了25个基点，完美实现了“对冲”。
目前南京六大行最新首套、二套商贷利率被确定在2.95%，但有个别银行称视客户资质和购买楼盘，最低利率可降至2.9%
很多人看到这个消息之后，第一时间感叹，10月份LPR调降25个基点，简直降了个寂寞。为什么银行的商贷贷款利率一定要守住2.95%这个关口？有什么特殊目的吗？未来新发商业房贷利率到底会不会降到2.95%以下，让新购房人享受更低的利率？
其实针对这一连串的灵魂发问，北哥是有成熟和独立的观点的。首先必须挑明，未来商业房贷利率肯定会低于2.95%，目前守住这个“关口”，分析起来主要原因有三个。
第一：此次LPR下调涉及到存量房贷与新发房贷两个方面，而且本轮存量房贷利率调降包含首套和二套，惠及全国5000万家庭，1.5人口，平均每年将减少家庭支出利息总额在1500亿元左右，这么大金额的利率调整，银行端的压力偏大，只能先顾一头，让存量利率先调。
第二：之所以说未来新发房贷会降到2.95%以下，还有一个重要原因是未来LPR数据还有不小的调降预期空间，有相关专家预测，未来大概率还有70-80个基点的降息幅度。且目前国内有不少城市的新发房贷利率都已经低于2.95%，继续下调的趋势不可阻挡。
第三：商贷利率与公积金利率的博弈！今年517YH三道利箭ZC将公积金利率进行了大幅调整，首套公积金利率房贷利率5年期以上已经调整到了2.85%，然而这似乎仍赶不上各地商贷利率的调整步伐，苏州商贷利率已经降到了2.85%；成都降到了2.75%；广州首套、二套商贷利率已经降到了2.89%。相对而言，公积金房贷的低利率优势正在快速消失！而恰恰“公积金”又是救市ZC的利器。
所以综合以上判断，想让商贷利率全面突破2.95%关口，唯一的可能就是公积金房贷利率先调降，有关方面最新的消息已经传来了，据说公积金利率近期会再次下调至2.6%！如果真能成行，那么商贷利率调整到2.95%以下，也就是分分钟的事儿了！
说实话，此次YH下调LPR数据25个基点，最爽的就是两类人。第一类就是存量房贷还贷人，明天（10月25日）将统一调整为LPR-30BP，也就是3.9%；明天1月1日重新结算日之后，直接就降到了3.3%
第二类人，在本月21日前和银行签订贷款合同，并已下款的买房人。因为银行加减点在已签订的合同中是不可变更的，而LPR数据重新定价日便可自动调整；也就是说明年1月1日之后，这批买房人将按照原来的LPR-90BP利率执行，也就有2.7%商贷利率。
这批购房人也算是在ZC夹缝中，目前唯一可以享受到2.7%低利率的一批幸运儿。
再来说说最新南京楼市的网传ZC。
据说，南京接下来将落地一批全新的楼市刺激ZC，目前正在酝酿中。首先是限售有可能放开，10月中上旬，全国刮起了一场解禁限售的旋风，深圳、重庆、成都、河南、山西太原、福建厦门等等都在不同程度的解禁限售，大势不可阻挡。
这回终于轮到南京考虑了。据说南京解禁限售的ZC包括两个方面的内容：第一，“卖旧买新”可以解除3年限售，也就是说您打算买新房或者二手房，只要签订购房合同后，原来名下房产即使在3年限售期内也能随时出售（其实这个版本和之前众多城市出的ZC类似）。
第二，对于二孩及以上家庭，明显有3年限售期内房产，也可以立马解禁，挂牌出售！很明显这也是加速置换链运转。
除了限售解禁以外，网传南京江宁、江北、雨花、鼓楼、秦淮、建邺6区将在年底前给予不同程度的购房补贴。
以上是目前南京各区正在执行的购房补贴ZC，至于后续购房补贴ZC将会如何加码，值得关注，不过这些仅为网传消息，仅供参考！
02.
年底“冲锋号”已经吹响！最高总价减200万，一批楼盘开始冲刺
可以肯定的是从9月底至今，这一轮救市ZC的力度空前，且从ZY到地方，这次的执行速度还非常快，就连南京这种中庸派都已经在考虑“解禁限售”的具体措施，可见此次救市的力度之强。
一组数据暴露了背后的真相和底层逻辑！国家统计局近日公布了前三季度的经济数据，国内生产总值(GDP）的初步核算结果出炉：今年三季度GDP绝对额为33.291万亿元，同比增长4.6%；前三季度GDP绝对额为94.9746万亿元，同比增长4.8%。
而今年全年GDP增长目标是5%，越靠近年底，“保5”重任则显得愈加迫切。目前已经很清晰了，如果在今年年底要实现全年GDP增长5%，那么今年四季度的GDP环比增长目标必须要在10.2%，可谓任务艰巨。
已经有媒体和机构坦言了，这个增长目标，必须要房地产来拉动，如今虽然楼市下行已有3年，但房地产业仍然是占据GDP“6%”左右的支柱型产业。有人就分析了，这也就是为什么今年924开始，ZY多部门祭出“史诗级”救市ZC的关键所在。
随着GDP“保5”ZC的临近，四季度楼市的发展方向可能也会发生重大改变，除了原本既定的“大举推出四代宅、新豪宅”；“做高房价、提振市场信心”以外，多地还将掀起新一轮的新房降价、打折潮，以刺激购买力释放。
“说时迟那时快”，南京四季度新房打折潮已经率先拉开帷幕了！
南京本土房企金基集团打响了本轮新房降价潮的第一枪。旗下7家在售楼盘联合给出重磅优惠、折扣，优惠幅度最高的一家金基楼盘甚至总价直减100万，力度惊人。
金基的7家优惠楼盘分别是金基瞻月府、金基璟樾府、金基新睿樾府、金基璞悦隽园、金基山川江樾、金基雅玥和亚东金基暄樾，涉及老城东、大校场、江核、雨花岱山和江北大厂6大板块。
金基7盘联动优惠活动
此次金基7个优惠楼盘之中，让利幅度比较大的有6家，其实仔细查看其中一些金基楼盘的去化情况，发现其实库存压力并不是很大，比如老城东豪宅金基瞻月府，全盘整体246套房源，目前仅剩下12套房源，分别位于B5、6、10、13号4栋楼当中。
金基瞻月府实景
当然了这次金基瞻月府愿意自降100万总价出售，专门针对的是底跃房源，按照目前项目销控表来看，目前可售的底跃房源最多只剩7套，金基完全可以留着慢慢去化。
金基瞻月府仅剩最后12套房源在售
再比如大校场的金基新睿樾府，此次拿出171㎡工抵房88折的优惠方案，要知道新睿樾府的171㎡的原来总价是955万，打88折，就是875.6万，一下子优惠了近80万，折扣力度不低了！
金基新睿樾府实景
实际看下金基新睿樾府的销售状态，其实该项目也已经是尾盘状态了，去化压力也不是很大。全盘9栋楼已经全部推出，且其中7栋楼基本上已售罄，只剩A8、B10号两栋小高层有房源在售。
新睿樾府A8、B10楼栋销控
还有大校场的中北金基璞悦隽园，作为小体量楼盘，璞悦隽园仅有2栋住宅楼，全盘只有178套房源，且目前已经去化了142套房源，去化率高达79.7%。
中北金基璞悦隽园销控
且目前中北金基璞悦隽园已经加入了以旧换新，最后43套房源完全可以慢慢去化，可没想到的是，此次该项目却给出了大手笔优惠，销许均价46822元/㎡（另有3500元/㎡装修包），如今折后价格仅29961元/㎡，几乎上打了对折。
为什么这些金基在售项目几乎接近尾盘销售状态，还要大力打折、给优惠，可能就是要表明一个态度，南京楼市的今年四季度新房打折、优惠潮要来了！记得今年3月，首轮新房打折优惠潮就是从大校场打响的，当时云锦四季从5万+/㎡销售单价，直接打77折，降到了3.6万/㎡，难道这次降价潮又要从大校场开始了吗？
除了金基，最近南京多家楼盘祭出全新的打折、优惠方案，最高总价减200万，力度惊人。
雨核
标杆在售项目建发璞云，打出特价房总价立减63万的优惠。
目前建发璞云8栋高层仅剩最后1栋没有推出，在售主力户型为99、106、115、129㎡共四种户型，按照之前45948元/㎡的销许均价，建发璞云的户型总价区间为443-625万，目前折后为417-575万，普降26-50万左右，特价房减63万，按照99㎡起步户型计算，折后单价仅3.83万/㎡。
华润置地云上润府之前销许均价为39352.95元/㎡，目前折后为3.4万/㎡上车，108、141、171㎡三款户型，总价区间为367-582万左右。
城北
鼓楼幕府创新区新盘能建博悦府，最近也祭出优惠。
项目在售89、115㎡两款三房，按照之前43622元/㎡销许均价，总价区间在385-521万之间，目前特价房立减48万。
燕子矶保利国贸璟上，最近起步总价再降，为249万上车
目前项目在售89、99、102、115、129㎡，按照之前37200元/㎡的销许均价，起步总价为332.34万，如今降至249万，降价幅度扩大到83万左右。
燕子矶尾盘保利燕璟和颂，近期也推出特价房，部分房源总价降60万左右，项目户型89㎡起步，之前296万总价左右。
大校场
华润金陵中心目前尾盘在售，出售项目E1、2、3号楼23F以上房源，主力在售户型106、118、135㎡3款。
按照之前4.6-4.7万/㎡销许均价，项目起步总价为498万上车，目前起步总价降到420万，降价幅度达到78万之巨。
保利博雅和著目前10栋住宅仅剩最后1栋洋房没有推出
项目113、130、143㎡户型均有在售，按照之前销许均价55533元/㎡，起步总价为640万，目前特价房最高减137万。
保利招商文璟和颂目前已经是尾盘销售状态，仅剩A8、A9号楼有正常楼层户型在售
主力在售129㎡3房户型，原本总价在703万左右，目前特价房立减80万。
大校场豪宅伟星誉景府目前仅剩2号楼楼王栋在售，主力户型196㎡4房。
项目之前销许均价55178元/㎡，目前最低4.6万/㎡，降价幅度在1万/㎡左右。
雨花软件谷
上半年销冠盘保利荷雨瑧悦，目前也祭出大幅度优惠。
目前项目主力在售9号、17号楼，户型89、99、104、112、128㎡，3房4房兼备，之前99㎡3房销许总价432万，目前特价房立减96万，在336万左右。
隔壁的保利凤起云台优惠幅度也很大，目前主力在售89、100、108㎡三款3房，总价区间360-447万，目前最高减102万
南站
在售楼盘悦著九章目前小高层、洋房均有房源在售，小高层户型97、118㎡3房；洋房137、140㎡4房，总价区间439-689万。
目前特价房最高总价减145万。
城东
现房销售项目钟山峰景目前也有大幅优惠推出。
项目目前在售118、128、143、170㎡4款面积段户型，原先总价555万起步，目前优惠最高总价减202万。
江核
核中核中铁建花语天境，目前祭出大幅优惠，主力在售143、168㎡两款科技四房，原本总价567万起步，目前特价房立减100万。
保利扬子萃云台目前在售105、114、128、142㎡4款户型之前起步总价为417万，目前总价322万起。
江核青奥的中海观江樾目前主力在售110-142㎡面积段户型，之前总价区间为375-485万，目前所有户型打72折，降至280万起步。
写在最后：
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