大家好，我是苏北哥！今天正式进入11月下旬，南京已步入深秋时节。
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
虽然已经到了往年南京楼市收尾的季节，但是今年的这个时段，南京楼市却表现得不一样，开盘潮袭来，房贷利率回调，11月降息落空，河西中台湾名品城地王重出江湖……种种因素，让深秋南京楼市有一股明显的“涨势”，在暗流涌动！
01.
不妙！两大头部“销冠”板块，新房即将涨价！
看到北哥谈涨价，很多粉丝肯定第一时间“皱起了眉头”，因为当前市场和购房人谈房价上涨，难免有带节奏之嫌，可是没办法，习惯于“实话实说”的北哥，必须要将南京市场的最新真相说出来，给予购房人最前沿的信息，以供参考。
心思敏感的粉丝，肯定感觉到最近的楼市有点不对劲了，有一种上涨的气氛被烘托了起来。昨天，YH发布了最新一期的LPR数据，结果是数据没有变动，11月的降息宣告落空。
11月LPR，1年期仍为3.1%，5年期仍为3.6%，与10月份保持一致。其实这个结果挺让人感到意外的！要知道这是11月，今年美联储第二次之后，我们这边所反映出的LPR数据，很明显“没有跟降”。而早在今年9月18日，美联储首次降息25BP之后，随后10月份我们的LPR就也跟着降低了25BP。是美国降息对我们的刺激和影响不再那么大了么，拭目以待！
然而，更令人诧异的是，我们的房贷利率居然还出现了悄悄的上涨，前天文章北哥也报道了，国内大概率要进行第三次房贷利率调涨。
第一次房贷利率调整发生在11月5日前后，南京房贷利率首套二套从原来的2.95%调整到了3.0%
第二次房贷利率调整发行在11月9日前后，马鞍山一口气涨到了3.3%，武汉首套涨到了3.1%，二套涨到了3.325%；南京也跟着涨到了3.05%
第三次房贷利率调整最早发生在11月17日前后，类似苏州这样的新一线城市已经开始执行，房贷利率回调至3.1%，据说南京部分银行也已经开始执行3.1%利率。
后面可能还有更厉害的“后招“，根据北哥了解到最新情况，南京房贷利率的最终回调目标也是3.3%，除此之外南京二套房首付据说也将恢复到3成；此外公积金房贷利率也将不再调降。
南京楼市就这么悄无声息的“腰杆子硬了起来”！降息叫停、房贷利率一路上涨，11月底的开盘潮也忽然来袭，北哥大概统计了一下，就本周内，南京就有3家楼盘接连领取新房源销许。
燕子矶的保利国贸璟上，11月18日（本周一）领取了小区12号楼116套房源销许，户型清一色89㎡小3房，销许均价37200元/㎡。
南站的悦著九章，11月19日（本周二）领取了小区A3号楼洋房栋32套房源销许，户型137、143㎡，均价49240元/㎡
江宁东山的嘉和华府，11月20日（昨天）领取了小区A13号楼72套房源销许，户型99、110㎡，均价41588元/㎡
仔细观察本周南京新房的推盘情况，你就会发现新领销许楼盘，没有一家是眼下卖力宣传的“豪宅版第四代住宅”，而是之前持续热销的平价刚需楼盘。
在以上这种种因素的交织与烘托下，北哥已经得到一些内幕消息：一些头部的“销冠板块”、“销冠楼盘”新房价格即将上涨！这并不是空穴来风，它们的涨价逻辑也非常简单，因为刚需楼盘的快速领销许、快速去化，已经让这些销冠板块，或者说销冠楼盘本身以及周边竞品楼盘的供应结构发生了重大改变。
简单盘算一下就十分清楚了，今年10月底的时候北哥做过一篇文章，当时盘点了全市热点刚需板块，如燕子矶、江宁东山、百家湖、软件谷、雨核等，300-500万预算的库存房源大概是3780套（真实去化数据曝光！仅剩最后3780套，压力给到刚需购房人），对比今年的土拍情况，从8月13日开始算起直到昨天，南京一共出让了45幅近郊刚需地块，其中真实启动开发的不到5幅，而最热门的燕子矶、雨核、大校场、软件谷今年均没有新地出让。
这样的局面必然导致明年南京楼市的刚需房市场面临“房荒”。而这正是所谓销冠板块、销冠楼盘房价上涨的基础和底层逻辑。
首先，雨花软件谷新房价格面临上涨
雨花软件谷，今天妥妥的销冠板块，境内两大楼盘，保利荷雨瑧悦、伟星时代悦峰，可谓今年去化量一路长红，长期霸榜南京楼盘销冠榜单。
其中保利荷雨瑧悦以18.92亿的业绩占据今年1-10月全市销冠榜的第四位；伟星时代悦峰以13.29亿业绩占据第11位。可谓的实力均不可小觑。
然而软件谷这个板块，难就难在房子卖得太好了，除了盛产“销冠楼盘”，就没有别的可以出产了，一旦一家销冠楼盘面临清盘，后续又没有新楼盘跟上，让一家楼盘“独大”，涨价也就在所难免！软件谷目前正是这个局面。
伟星时代悦峰面临清盘，打开该项目销控，目前全盘760套房源仅剩最后31套房源在售，而且除6号楼以外，其余楼栋只剩少量顶底房源。
伟星时代悦峰6号楼销控
且目前项目6号楼，也仅剩12套房源在售，按照伟星时代悦峰月均20套以上的去化速度，估计再过两个星期，项目就将彻底清盘。
伟星时代悦峰实景
伟星时代悦峰目前6栋楼全部封顶，外立面基本完工，一派收尾气象。
另外，保利凤起云台经过今年8-10月份一波强劲的7.5折优惠输出，目前89、100、108㎡三款低总价小户型已经系数卖完，目前仅剩40套左右130㎡大户型在悠哉售卖。
保利凤起云台7、8号楼销控
所以，目前软件谷板块，有房源库存，且有户型可以选择的楼盘仅剩保利荷雨瑧悦一家，所以涨价基本就是板上钉钉的事情。
保利荷雨瑧悦实景
销量是一家楼盘涨价底气，保利荷雨瑧悦作为全市排名第四的销冠盘，房子卖得到底有多好呢？简单复盘，令人咋舌！从今年1月份首开算起，到今年6月底，荷雨瑧悦推出项目东侧的4栋大高层以及中央1栋17F小高层，共576套房源，目前仅剩6套顶底房源在售，去化率高达99%。
8-9月，保利荷雨瑧悦又推出了项目西侧的17号楼32F大高层和9号楼17F小高层，共192套房源，目前已经去化超60%，也许保利荷雨瑧悦的去化量在全市来说不是最多的，但这去化速度绝对首屈一指。
保利荷雨瑧悦
然后在项目品质方面，保利荷雨瑧悦以300-500万级总价的刚需盘来说，的确有很多可圈可点之处，跨度45米，高6米的大门；5000㎡中式园林示范区；前庭后院设计；6米高差的叠水瀑布设计；600㎡下沉式会所，俘获了太多南京刚需客的心。
其实保利荷雨瑧悦9月份已经暗暗涨过一次价，上半年售卖的89㎡小三房消失了，升级为99㎡三房，总价一下子提升了30-50万左右，目前99㎡户型起步总价已经上涨至350万。
待到凤起云台和伟星时代悦峰清盘，保利荷雨瑧悦将拥有软件谷板块新房的绝对定价权，恰巧近期保利荷雨瑧悦即将再次加推，推出楼栋是项目西南侧的13号楼，户型为99㎡中间户和104㎡边户。
保利荷雨瑧悦即将加推的13号楼位置
圈内人士判断，此次保利荷雨瑧悦加推极有可能“直接涨价”。
02.
库存告急，数字大道全线贯通，雨花万象商业品牌曝光，雨核新房价格要涨？
书接上文，其实雨花软件谷除了库存告急，成为导致板块新房价格上调的主要因素以外，保利荷雨瑧悦的教育配套升级，也是促使该项目首期价格上涨的关键原因。
与保利荷雨瑧悦只隔一条荷月路的徐工片区学校，今年8月确定落子南师附中，让整个雨花沸腾的同时，也让软件谷的板块含金量更上一层楼。
而软件谷南师附中的每一步建设进展，以及开学时间的确定，都在为软件谷房价上涨积蓄力量。日前一个重磅GX消息传来，软件谷南师附中正在建设的一所8轨24班初中，明年9月就将投入使用，成为南师附中雨花教育集团的第二所学校！
消息一出，更加做实了市场关于软件谷房价即将上涨的传言。需要乘低买入软件谷的购房粉丝们可以密切关注，有需要可以联系北哥，拿底价！
与雨花软件谷情况相同的还有相邻的雨核板块，如果北哥判断的没错，雨核新房价格也即将上涨。
与软件谷板块一样，雨核也是今年南京楼市绝对头部的销冠板块，这里“盛产销冠楼盘”。
热销盘万科朗拾雨核1-10月份以20.47亿的业绩，排名全市销冠榜第三；说实话万科朗拾雨核可谓全年霸榜，南京楼盘业绩前三，在今年7月份以前，河西的绿城华发金陵月华没有首开前，万科朗拾雨核一直是全市第一的存在；
建发璞云也以14.67亿的业绩，排在全市楼盘业绩榜单的第9位，雨核数字大道以北的“实力”的确不容小觑。
碰巧的是，雨核数字大道以北，目前新房供应结构与软件谷板块极其相似，一家楼盘基本清盘，后续没有新增供地，没有新楼盘接续，只剩一家楼盘在售，又是一家“独霸”的局面。
万科朗拾雨核，这个总户数870户的主城大盘，目前全盘只剩最后4套在售，且都在6号楼内，其余7栋大高层已经全部售罄，一代销冠盘就此落幕。
万科朗拾雨核部分销控
6号楼位置
其实今年雨核的数字大道以北板块，有一幅新增宅地供应。3月18日龙年首场土拍，位于数字大道以北，建发璞云一街之隔的雨核G04地块原本在出让名单之列，但临近土拍，忽然取消出让，这一事件客观上导致了雨核北明年新房供应的短缺。
雨核G04地块位置
这种情势之下，导致雨核数字大道以北板块，从目前到明年年中，只有建发璞云一家楼盘有新房房源供应。一家独霸的局面形成，建发璞云后期涨价似乎也是预料之中的事情。
根据北哥之前的估算，建发璞云目前的新房库存也不是很多。
该小区一共规划建设8栋高层住宅楼，全盘共876套房，目前7栋楼已经推出（12号楼不可售），只剩余最后一栋5号楼尚未推出，按照推盘节奏来看，已经是进入尾声。
已推出的7栋楼中仅剩8、13号楼有正常房源在售，其余楼栋基本售罄，加上未推的5号楼，建发璞云剩下的库存应该在230套左右。有限的房源库存量，也将成为建发璞云下一步涨价销售的重要动因。
除了库存告急，雨核的近期配套升级，也成为这里新房价格上涨的直接因素。
双向8车道，东西连接大河西、南部新城、南京南站的数字大道，是雨花境内重要的交通干道之一，更是雨核的门面担当。日前官微建邺播报，再次报道雨花数字大道全线通车，河西、雨花通勤更便捷的新闻。
文中阐述全长6.82公里的数字大道，横跨东西，连接河西江山大街、江宁宏运大道、东麒路、仙新路、江北快速路一起构成绕城公路与绕越高速之间的城市交通路网，把河西新城、两桥片区和南京南站串联起来，有效缓解绕城交通拥堵压力。
让河西白领、金融人士、软件谷IT，上班、归家之路变坦途。
数字大道实景
作为雨核CBD，百万方华润置地中心的商业部分的雨核华润万象天地，日前网传开业时间确定，具体为今年12月22日。
雨核华润万象天地，今年6月份GX延迟开业，并确定从原本的华润万象汇升级为万象天地，直接将雨核的商业配套档次。
雨核华润万象天地总建筑面积达到177716㎡，其中地上建筑面积约为103636㎡，地下建筑面积约为74080㎡，主要建设两幢5-7层商业综合体。
雨核华润万象天地按照“一盒，一街，一巷”的规划建设模型进行施工，其中一盒就是指华润万象天地商业MALL；一街是指一条连接6个地块的城市中轴线；一巷是指一条充满高级烟火气的步行商业内街。
日前，雨核华润万象天地的首批招商品牌已经流出。
其中，餐饮包含海底捞、巴奴毛肚火锅、DQ、绿茶、左庭右院、太二酸菜鱼等头部品牌，还包括牛NEW、叁食、哇喔、滨寿司、半勺梧桐等雨花首进品牌。
零售、服饰包含优衣库、SEPHORA、MUJI、UR、Calvin Klein Jeans、华为、苹果、Adidas、耐克等头部品牌，也有 gcrues南京首进品牌；TATOO、鹿岛会员店等雨花首进品牌。
此外雨核华润万象天地还包含万象影城、玩具反斗城、星际传奇、抓机鸭等娱乐品牌，目前确定位于商场负一楼的盒马鲜生，规模将达到5000㎡，超过南京盒马首店（长乐路曙光天地店）。
雨核重大配套升级之后，加上板块有限的新房库存，新房价格不涨都难。
