大家好，我是苏北哥！短短一周时间，全球风云变幻，国内楼市也正在经历一番强烈的刺激。
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从11月6日特朗普重新当选美国总统，到昨天（11月8日）十四届全国人大常委会第十二次会议审议通过近年来力度最大的化债举措：增加地方ZF债务限额6万亿元，只短短3天时间，国际国内就经历如此众多的高峰事件。
昨天RD常委会之后举行的新闻发布会上，财政部部长蓝佛安的讲话，最后聚焦到了房地产身上！蓝部长在播报了举世震惊的“规模10万亿”的地方ZF化债计划之后，在讲话的结尾，阐述“目前支持房地产市场健康发展的相关税收ZC，已按程序报批，近期即将推出”。
01.
后续房地产税费大概率有这4种！网传南京楼市ZC即将收紧，二套房首付门槛将调回3成？
蓝部长的这一番话，可以说是给国内楼市的未来留下了一个悬念，已经进入报批流程的房地产相关税种又包含哪些？未来会不会对我们普通人买房产生重大影响呢？值得分析和探究。
昨天晚上，这则新闻一出来，不少粉丝就在晚间10点的抖音直播间向北哥咨询了，有的人甚至直接乐观的表示，即将出台的房地产税收新ZC肯定是减税呗，促进大伙买房！我只能说这位粉丝的看法还是太乐观了。据北哥观察近期的国内楼市ZC风云莫测，尤其是10月份全国数据出来之后，四大一线，新一线、强二线城市楼市纷纷出现了行情翻红，原本松弛的楼市ZC也开始跟着稍稍转向了。
本周二（11月5日），南京楼市就出了一条重大新闻，当日全市银行新发房贷利率统一上调0.05个百分点，这几乎是近一年半以来，南京房贷利率首次回调事件，当然上调的不止南京，还有武汉、青岛、厦门等城市，这侧面反映了一个问题，楼市ZC的方向和刺激力度其实是个变量，会随着楼市行情的好坏随时发生变动！
所以，这次已经在报批流程上，即将出台的支持楼市发展的房地产税收ZC，也不一定全部是为购房人减负的，北哥的判断是，其中有一部分必然是减负，而还有可能出台一些新税种，可能会加赠购房人的税费支出。其实这一段时间以来，国内楼市出台了一些新税种，有的还在少数地区试行中！
根据北哥的判断，以及汇集其他媒体的文章观点，预计此次报批的房地产税种起码包含3项，另外还有1项税种会否出台，也值得深究和思考。
首先说最有可能出台的房地产税收制度改革，就是在增值税方面。然而这个房地产增值税，又分为二手房交易环节的增值税，以及房企需要原本需要缴纳的增值税，这项改革如果落地，明显是为购房人与房企“减负”的。
关于个人房产交易的增值税，改革可能包含两个方面。
第一，取消普通住宅和非普通住宅标准，完成相关税收ZC的衔接，这个议题是在10月17日ZY五部门介绍房地产平稳发展新闻发布会上，明确提过的！就是原本属于非普通住宅的，按照普通住宅标准缴纳二手房交易增值税，但这样做，也只是北京等极少数城市受益，南京早已取消普通住宅与非普通住宅标准，不会从中受益。
第二，直接取消个人房产交易的增值税！这个做法若落地，对于全国购房人的“减负力度”力度是最大的，从此就不存在“免征年限”问题了，南京目前是不满2年要征收5.3%的增值税即附加！
关于房企和楼盘项目原本需要缴纳的土地增值税方面，预计也会出现一系列的改革！
即取消普通住宅和非普通住宅标准，原本属于非普通住宅的，按照普通住宅标准缴纳土地增值税。对于区分普通住宅和非普通住宅标准收缴土地增值税的城市，房企和项目将会因此受益。
除了增值税是为了减负，最近国内部分地区正在试行一种房地产新税种，有可能此次报批后，出现全国推广的局面。
这就是“房东税”！网上有个段子是这么说的，房产税还没等来，先等来了“房东税”！这个房东税到底是什么呢？顾名思义，就是针对房东这一部分，靠出租房屋获得收益的人群。
“房东税”目前已经在云南、河北、湖南等省市执行，比如云南，出租房产就要收税，住宅按照月租10%比例收取；非住宅税费更高要20%。再比如河北，规定凡是说不出具体成本费用的房东，得按照房租5-10%的比例支付“房东税”。
也许有的粉丝会问，北哥，房东税真的会全国推广吗？我个人认为有这个可能。原因有二！第一，楼市下行期内，新房打折、二手房天量挂牌，但住房人群却在往租房市场流动，“房价下跌、房租上涨”，已经让很多城市租售比走高，一线城市如上海平均租售比已经高达3%。而今年“去库存”是楼市的大前提和纲领，适当收取房东税，就可以很好的将原本租房的人群，重新引导回买房市场；
第二，目前的经济大环境，资产收益率在普遍降低，房子当然也不例外！比如银行存款利率从去年到今年已经实现了“六连降”，目前国内主流5前期存款利率仅为1.55%，一些以往靠存款利息过日子的人，不得不重新回到就业岗位；房东亦是一样，房东税一旦出台，也无法再靠“房租度日”。
最后再来谈一下“房产税”问题，很多粉丝昨天直播间 也问“房产税”这次会不会出台？北哥认为，房产税一定会出台，但不一定是这一次。其实关于“房产税”出台的时间问题，今年7月份召开的第二十届三中全会，已经有了明确的定论：国家首次提出了要完善房地产税的税收制度，在文件中还明确“到2029年完成本决定提出的改革任务”，这或许意味着，房地产税的出台，再次重启了5年的“倒计时”周期。
当时，财政部联合住建部等四部门负责人举行的房产税改革试点工作座谈会，也显示了政府在推进房产税改革方面的决心和准备。这些会议不仅听取了一些城市负责人和专家学者的意见，也预示着房产税试点的快速推进。
那么房产税将如何收取呢？按什么标准收取？
对于开征房产税的免税面积问题。有专家建议按照现在试点城市上海的标准执行，就是人均住房面积达到60平米以上，就可以开征房产税。也就是一个三口之家，只要房子面积超过180平米，就可以开征房产税了。
不过，财税专家张学诞则认为，房产税的免税面积至少要达到40平米以上，只有超过这个面积，就可以缴纳房产税。同时，张学诞还建议房产税的开征税率最高应在1.2%。假如一套房子的价值是100万元，那每年所要缴纳的房产税就要12000元。
说完了房地产税ZC，已经有可能出现变动，以及可能新增的一些税种，我们再来看下南京楼市最新变化，风传在房贷利率上调之后，南京又将迎来一批ZC收紧！
继本周二南京新发房贷利率上调0.05%，最低利率水平线维持在3%以后，最新消息传来，南京买房首付比例将上浮，尤其是二套房首付将从目前的1.5成回调至3成。
此外，据知情人士透露，南京房贷利率还将上调，首套利率在3%的基础上还将上调一些；此外南京贷款未结清买二套房的购房人可能后期要面对3.3%的利率水平。
更加糟糕的是，在南京商贷利率全线上调的背景下，公积金利率可能会按兵不动，保持目前首套2.85%，二套3.325%。
02.
10万刺激砸下，城中村、危旧房改造将“大刀阔斧”？南京又有3处大规模动迁，看看有没有你家？
昨天ZY财政部宣布10万亿地方ZF化债计划，全民直接沸腾，有很多房地产媒体当晚直接发文：10万亿砸下，楼市拐点到了！这明显有点“标题党”。
这10万亿，其实严格来说是12万亿，除未来连续5年每年从新增地方ZF专项债中安排8000亿，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元；再加上2029年及以后到期的棚户区改造隐形债务2万亿元，公共加起来是12万亿。
而之所以安排这12万亿，关键是为了解决各地方ZF的隐形债务，根据数据2023年末，全国隐形债务余额达到了14.3万亿元，而根据财政部的估算，预计到2028年国内化债余额将从14.3万亿元2.3万亿元。
所以这12万亿砸下，腾挪出的是地方ZF的“操作空间”，债务压力减小了，而且地方政府以后平均每年将节省1200亿元的利息，再加上加杠杆空间，地方ZF将有更多的余力投入到新的领域、如投资、消费、科技创新，基础设施建设，当然还包括房地产。
综合得出，这12万亿并不是直接利好房地产，而是间接！
今年ZY提出了很多利好房地产的ZC，如各地方ZF、国企下场收购存量商品房；加大以旧换新的优惠力度；房票安置的推广和优惠力度；还有通过货币化安置的方式，新增100万套城中村改造和危旧房改造……
这一系列的ZYZC要落实到地方ZF，都必须“有钱来执行”！然而随着楼市的三年下行，ZY和地方存在某种矛盾，ZY的刺激ZC越来越多，需要更多的精力、人力和钱去执行、落实；反观地方，土拍、新房买卖，可能都不像前些年那么红火，再加上这些年加杠杆的城市化建设，落实起来就有一定的难度。
而此次12万亿化债规模，某种程度上就可以很好的缓解这种矛盾，其他的领域不说，就房地产一块儿，地方ZF就有更多的空间去执行ZYZC，之前的一些部署和计划就有可能加快执行。
就地方ZF下场“收储”一块，昨天文章已经提到，杭州安居集团将在上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区，收储商品房，而杭州安居集团隶属杭州城投，由杭州市政府和浙江省财政厅控股。这意味着，杭州官方将正式下场。
杭州之后，河南郑州又发布《关于征集收购存量商品房用作保障性住房项目的公告》。征集收购存量商品房作为保障房，房源要求已建成未售出的商品房、优质在建房源项目，单套建筑面积原则在120平以下。
11月7日，来自广东省住房和城乡建设厅的信息显示，广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金已于11月4日落地广州；
紧邻广州的佛山，也将在近期获得购买安置房的专项借款11.9亿元。
各个地方ZF的动作越来越快，而南京近期又新增几处大规模动迁，旧城改造、城市更新稳步推进。
长虹路片区一期招标，涉及143户居民动迁
南京主城方面，10月底，长虹路片区一期（第一批次）项目房屋征收辅助工作服务采购项目招标公告发布，这标志着距离长虹路片区拆迁，又进一步！
征收范围包含南京市雨花台区：西营村165号，西营村174号-181号，窑岗村33、35号，西营村166号，西营村183号，西营村186号，西营村182号，西营村181号。
这一批动迁包含143户居民，8家工企单位，房屋建筑面积70786.08㎡，土地使用面积116182.01㎡。
待动迁完成后，长虹路片区将新增住宅用地和教育用地，与此同时外绕后的宁芜铁路轨道似乎也将被改造成绿地。长虹路片区城市更新项目项目总占地面积约21.6万㎡。
规划3块居住用地、1块商住用地、1所小学、1所幼儿园。项目建设年限为2023年至2026年，建成后预计可在2026年投入使用。项目总投资约为28.23亿元。
秦淮老城东片区日前也启动征地！将涉及106户居民
拟征收土地位于光华路街道牌楼村蒋家街一组、蒋家街二组、蒋家街三组，牌楼村唐家营一组、唐家营二组，牌楼村村集体范围内。大致范围便是在绕城路以东，世茂君望墅以西。
地块征收后，规划建设项目已经确定，将建设牌楼中小学及中专。
《秦淮区征收集体土地涉及房屋测绘评估机构报名的通知》显示，光华路街道牌楼村地块征收集体土地，经初步摸查，该项目需征收房屋面积为2.57万㎡，涉及106户。
未来的规划也在征收公告中写明：建设牌楼中小学、中专。
早在2017年这块地的规划就是教育用地，值得一提的是，当年就传闻会有“金陵中等专业学校牌楼校区”……
现在牌楼地块征收，未来的中专，或许就是金陵中等专业学校的校区之一。
城东紫核片区将大范围动迁，涉及690户居民。约2144人
11月初南京地铁官方发布了《捷运大道、九乡河东路(东流区域)房屋城中村改造项目投资平衡测算分析报告-比选公告》，麒麟，将再投资44.3亿元，拆迁住宅房屋约690户！
拆迁范围：捷运大道、九乡河东路(东流区域)房屋城中村改造项目范围东至九乡河、南至沪宁高速、西至高井村、北至后库村。涉及麒麟街道东流社区西流、高井、灵山根、黄盖头四个自然村，涉及土地总面积约2090亩。
本项目涉及拆迁住宅房屋约690户，人口约2144人，拆迁面积约29.8万㎡；非住宅约22家，拆迁面积约5.8万㎡。
值得一提的是，从四至范围和具体的城中村位置来看，大致位置便是在南京地铁小镇的灵山片区。
而就在前不久，南京地铁刚刚发布过《地铁麒麟储备地块第一批次市政道路（5条）建设项目可行性研究报道编制-比选公告》，道路的大致位置和此次的城中村改造范围大范围重合：
