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时间过得真的很快，一晃10月份只剩下最后一周，2024年的南京楼市只剩下最后两个月！
今天是国内各大银行统一调降存量房贷利率的日子，网络上、朋友圈里欢天喜地，热闹非常，有的存量房贷还贷人一夜之间利率就降了167BP，从原来的5.325%降到了3.65%，一大批购房人从此月供少还上百元、甚至上千元，能不让人高兴吗？
01.
今天存量利率调降，有人一口气降到了3.3%，有人却还高达3.9%，到底有何不同？下一波增量ZC已经在路上，还有大招？
9月29日YH宣布本轮存量房贷利率下调的落地执行公告；10月12日国内工行、农行、建设、中行、交通、邮政储蓄银行“六大行”同时发布公告，于10月25日统一下调存量房贷利率，其他银行也将于10月31日前调整到位，且此次调整幅度为统一LPR-30BP。
从消息发出之日起国内就有超1.5亿人、超5000万家庭在等待10月25日零时的到来，因为这次存量房贷是实时自动调整，银行还款界面到了时间会自主调降具体利率和月供数额，这的确是激动人心的时刻，这不仅是牵涉到5000万家庭每年少支出月供总额超5000亿元的问题，更在于相当程度了拉近、缩小了存量房贷利率和新发房贷之间的差距，拉平了不同时段买房人的巨大心理落差。
要知道就在今天正式调整之前，北京二套房的存量房贷利率高达5.325%（LPR+137.5BP），而反观当地新发房贷首套房利率已经低至3%附近，中间差了2.325%，再降一降息都可以多还一套房了。
不过今天凌晨，各家银行的存量房贷利率下调之后，却出现了新的争议：为什么利率调整幅度悬殊，很多人调整后的利率都不一样，有的人从5.325%的利率直接调整到了3.65%，下调了167.5BP，而有的人存量房贷利率只是从3.85%“简单小幅”下调到了3.55%；
更有甚者，同一家银行的存量利率调整幅度也不一样，比如邮政储蓄银行吧，有人今天凌晨调整后存量利率是3.9%，而有的是直接从4.655%的高利率一口气调整到了3.3%。
为什么会有这么大的差别，北哥在这里普及一下，这个其实与三个要素有关：LPR数值，重新定价日和银行加点幅度。
由于此次存量房贷利率调整是统一LPR-30BP，而原本各地调整前采用的存量房贷利率的计算公式本身就不同，有高有低，比如北京之前首套存量利率是LPR+55BP，这次调整等于之间减去了85BP，且此次首套、二套存量利率同步调整，原本利率居高的地区，本轮调整的幅度就感觉很大。
而南京本身存量房贷利率就不算高，去年调整后首套存量仅为4.2%，那么减去30BP就很好算，就是3.9%，感觉调整幅度没那么大。
再有就是LPR数值，要知道今天凌晨调整的存量房贷利率是不包含LPR数值的，只调整银行加点幅度；然而从今年2月份至今，国内LPR贷款市场报价利率经历了三轮调整，2月份下调25BP至3.95%；7月份下调10BP至3.85%；10月份下调25BP至3.6%。
然而每一次LPR下调，都会产生一批全新的存量房贷还款人，LPR-30BP公式中代入的LPR数值自然不同，得到的最终调整利率自然也不一样。
比如今天一位上海网友晒出调整后的存量利率直接从4.655%（LPR+105.5BP）降到了3.3%（LPR-30BP），显然启用的是最新的LPR数值3.6%。
而南京一位网友晒出的存量房贷利率调整后数值是3.55%，可见他的LPR数值是3.85%。
南京网友晒出的存量房贷利率调整后数值
且根据LPR重新定价日的时间区别，本轮存量房贷利率调整后的数值也会不尽相同，具体看以下示例。
可见，本轮存量房贷利率调降，让众多购房人实实在在享受到了实惠，这也是本轮救市ZC当中的重要举措，已经肉眼可见的达到了预想的实施效果！
10月17日上午，YH、财政部、自然资源部、住建部、国家金融监督管理总局五大部门负责人举行了新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问，会上祭出了众多重磅“增量”ZC。
“四个取消、四个降低、两个增加”当中指出要“取消限售”、要“降低房屋交易的相关税费”、增加“实施100万套城中村改造和危旧房改造”，年底前将白名单规模的信贷规模增加至4万亿，将所有房地产合格的项目都纳入白名单。
会议刚刚过去一周，一个重磅新闻袭来！本月22日晚，国家发改委最新消息显示，目前近一半的增量ZC措施已经出台了，下一步还会有一批增量ZC继续出台。
国家发改委最新文件中，重点提及要推动房地产市场止跌回稳、努力提振资本市场，那么接下来还有哪些救市大招预计会出台呢？接下来文章我们一起来看一下！
02.
后续预计还有这些救市大招将出台！针对股市、楼市可能集中在这几个方面。
不得不说，无论市场如何下行，买房群体仍然对后市充满期待值，而后市即将出台的刺激ZC则是大家关注的重点。
那么这次国家发改委发声之后，后续国内还将出台什么样的增量ZC呢？
首先是提振资本市场方面的ZC，预计大概率会出台，本月22日，中国社会科学院金融研究所发布了一份研究报告，建议发行2万亿特别国债，支持设立股市平准基金。
“平准基金”，历来被认为是启动股市的“终极大招”。
所谓“平准基金”，就是国家拿出一大笔钱支持、稳定股市。一旦设立，就不怕后续股市再次出现暴跌，因为有平准基金出手托底。
如果真的成立平准基金，将来哪些影响？某财经专家指出，会有两大影响：
一是极大振奋股市投资者的信心，可以让股市稳定在上证指数3500点以上交易。
二是改变中国股市的投资理念，让炒概念、投机之风受到遏制，有利于推进“中国特色估值体系”的建立。
其实这周大A指数已经有明显的回升，截止到今天上午早市，沪指还保持在3300点以上，如果平准基金一旦设立，感觉沪指攀上3500点，并非难事。
说完了股市，再来看楼市接下来会有哪些增量ZC！此次发改委发声，重点提及了要“继续推动房地产止跌回稳”，“继续”二字明显内有文章，说明后续的救市大招不会少。
对此，有业内人士表示，接下来的增量ZC预计大概率会针对“取消或降低房产交易税费”、“降准”、“降息”三个方面。
其实在10月17日的ZY部门新闻发布会上，已经透露“房地产增值税调整ZC正抓紧履行相关程序”的重要信息，如今又传来了新进展。
增值税改革又涉及到房产增值税和土地增值税两个方面，根据10月中旬财政部部长助理宋其超先生的讲话，目前增值税方面的框架是：除北京、上海、广州、深圳四大一线城市外，全国其他地区对个人销售持有超过两年的住宅，不再区分住宅类型，一律实行免征增值税的优惠ZC。而在四大一线城市，则对持有超过两年的普通住宅免征增值税，对非普通住宅则继续征收。
关于土地增值税，当前政策规定，对于建造销售过程中增值率未超过20%的普通标准住宅，予以免征土地增值税。而对于增值率超过20%的普通住宅的具体标准，依据各省级人民ZF的明确规定执行。财政部正积极考虑对此类税收ZC进行进一步优化调整。
此次调整的总体考量涵盖三个方面：
第一，是综合评估各相关城市房地产市场的调控需求与地方财政状况，确保ZC制定的科学性与合理性；
第二，通过赋予地方ZF一定ZC自主权，维护ZC的连续性与公平性；
第三，旨在通过减轻房地产企业及购房者的经济负担，有效促进房地产市场的企稳回升。
除了增值税，在房产交易环节还有一种税种大概率也将面临改革，这就是契税！根据现行规定，房屋按照套数、面积的不同契税的收取标准也不同！
以南京为例，目前首套房契税收取标准是1%，二套房最高契税收取标准还在2%，三套最高契税收取标准在3%。后面有没有可能统一调整为契税1%呢？有待关注。
目前南京契税收取标准
再来说下“降准”！如果北哥估计的没错，可能四季度接下来“降准”将是刺激房地产“止跌回稳”的重要利器。
首先，YH行长近段时间已经针对再次降准问题公开谈话了！10月18日（上周五）YH行长潘功胜在2024年金融结论坛年会上发表了题为《高质量发展与中国经济动态平衡》的主题演讲，演讲中除了提前透露10月份LPR最大降低0.25个百分点以外，也明确提到了进一步降准问题。
如今最新LPR降低25BP已经成为现实，接下来就剩下降准了，YH行长在谈到降准时的原话是这样的“下一步YH还将择机降准。9月27日YH已经下调存款准备金率0.5个百分点，预计年底前视市场流动情况，择机进行下一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。”
其实仔细分析，年底前的这一次降准预期是完全在计划之内的。北哥之前文章已经有所提示，根据2023年末发布的《2024中国宏观经济展望》的观点，2024年国内货币ZC将从价和量方面支持财政发力，预计2024年将实现3次降准，总体降准幅度预计在1.5%。
第一次降准发生在今年2月5日，下调存款准备金率0.5%，执行7%的存款准备金率，向市场释放长期流动性资金约1万亿元。
第二次降准就发生在9月29日！继924ZY三部门新闻发布会上，YH再次宣布降准0.5%，再次释放长期流动性资金1万亿元，不过值得注意的是发生的9月29日，今年的第二次降准是专门针对金融市场的，也就是说这是“一次面向金融行业的定向降准”！
有了前两次降准的铺垫，以及YH行长的公开发言，相信第三次降准很快也会到来，相信第三次降准肯定也是“顶格降”，预计将按照0.5%的幅度进行，同样将释放长期流动资金1万亿元。这一次降准完成之后，国内存款准备金率将调降至6%左右。
然而值得注意的是，发生在9月29日的降准是专门针对金融行业的定向降准，相信这次降准对国庆前后的股市暴涨也起到了一定的助推作用吧？
而即将发生在四季度第三次降准会不会是专门针对“房地产市场”的？值得期待。
最后来说一下降息！
今天刚刚完成了存量房贷利率的调降，新发房贷方面未来预计肯定还有一定的调降空间，根据北哥之前的文章透露，根据业内人士预测，未来国内新发房贷的调降底线应该在2.3-2.6%之间。
但是降息的顺序是有相当讲究的，新发房贷利率调降，首先应该是公积金房贷利率的调降！其实这一点在10月17日举行的五部门会上以上已经被提出来了。目前业内预测下一轮公积金利率调降会达到2.6%左右，这并非空穴来风。根据21世纪经济报道文章消息，10月21日LPR宣布调降之后，广州有银行将首套商贷利率调整到了2.6%，现被紧急叫停，理由是不得低于公积金利率。
所以等公积金利率首先调降之后，然后才会是各地商贷利率的进一步调降，至于商贷利率下一步的调降幅度！根据国内金融领域专家预测，预计后续整体还有70-80BP的调降空间。
写在最后：
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
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