大家好,我是苏北哥!时光飞逝,又到周末,不知不觉这已经是10月的最后一个周末了!
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一眨眼,今年的南京楼市“金九银十”旺季就已经过完了!这两天北哥在直播的时候也谈到过这个话题,当时就有粉丝回应称,旺季就这么过完了,我还没来及看房,时间不等人!
其实除了时间过得快,买房者的困扰还来自内心观望的纠结情绪,总感觉能挑选的房源很多,不着急买,于是在无目的的观望中,错过了一年又一年,其实他们自己也不知道何时才能真正解决买房问题,安家落户!
01.
今年三波“新豪宅、四代宅开盘潮”,真实去化数据流出!
深入研究南京楼市多年,并在这座城市拥有十余次购房经验的北哥,明明的发现一个非常冷酷的市场事实,就是在这座城市里,从来没有卖不掉的楼盘,只有买不到、买不起房子的人。
曾经市场普遍认为不容易卖掉的那些楼盘,最后没有一个不是成功去化的,市场虽然还在下行,但是帮助新房去化的行政手段却在增加,以旧换新、商品房以房票方式定向安置、即将上马的国企下场收储存量商品房,无论怎么着,市场总会给你传递一种,新房稀缺,买房不易的暗示和提醒。最后卖不掉的远郊刚需房会被ZF专项资金回购;或者变身成为“0”流通性的安置房。
很多不可思议的事情在今年的南京楼市真实的发生着,北哥在之前的文章中多次提醒过,今年南京楼市最高难度的挑战和最艰巨的任务,莫过于“一大批新豪宅和四代宅的推新和上市”,万一这个动作发生“冷场”,新豪宅、四代宅无人无津,那么就会导致南京楼市在房价、产品层面的转型升级流产失败。
可以看的出来,南京楼市的操盘者们对于这个问题也是高度紧张和关注的,第一批新豪宅的试水性开盘拖到了6月底,第二批试探性推出放在了9月底和10月初,马上又要开始第三波了。
然而从实际推出的效果来看,这批高大上的新品、新盘,居然没有出现一个冷场的,个个卖得都很好,今天北哥稍稍看了这些楼盘的网房销控表,去化成绩之优异超乎你的想象。
6月27日首开,今年全市第一个新豪宅项目河西绿城华发金陵月华,自首开至今已经推出8栋高层,312套房源,然而按照网房销控显示,这312套房源,目前仅剩余38套房源在售,整体去化率高达87.8%。7月2日加推的,最高房源单价84350元/㎡的5号楼42套房源居然卖得一套不剩。
绿城华发金陵月华5号楼销控
绿城华发金陵月华开盘现场
而从绿城华发金陵月华的推盘节奏来看,全盘仅14栋楼,552套房源,目前已经卖掉8栋,300余套房源,托推盘节奏明显已经接近60%,该项目还因为去化业绩太好,连续夺得8、9月以及三季度全市新房项目去化业绩第一名。
这就叫“你觉得它卖不掉,其实它卖得贼好”!
同期首开的鼓楼滨江首开桃园金茂府,也是同样,去化成绩好得超过你的想象。
首开桃园金茂府平面规划图
6月底首开时,该项目创造了今年最低中签率,并且开盘2小时售罄,揽金9亿元的绝佳成绩;8月19日二推开盘,不到24小时,网签率达到80%,开盘3天后售罄;9月21日收官加推4、5号楼102套房源,堪称今年去化速度最快的豪宅楼盘。
首开桃园金茂府开盘现场
首开桃园金茂府这一顿操作猛如虎之后,实际去化效果到底如何呢?网房数据清楚告诉我们,全盘226套房,目前仅剩最后20套在售,去化率高达91.15%。
首开桃园金茂府销控表
6月第一波新豪宅项目开盘潮之后,紧接着第二波开盘潮也在9月底10月初到达战场,这一次的去化战绩毫不亚于第一波。
9月26日,全市首家第四代住宅河西南中海江南玖序正式首开,推出了1、3、7、13一共4栋高层,共182套房源。
中海江南玖序首开楼栋示意
中海江南玖序对这次首开一上来就信心十足,十拿九稳,不仅推出了200㎡和270㎡两款常规大平层户型;同时还一并推出了275㎡和305㎡的两款最大客厅挑高达6.6米的墅厅户型。
中海江南玖序墅厅实景
10月中旬,中海江南玖序的首开战果被公开,截止10月21日该项目已经实现网签房源81套,揽金13亿元,可算是初战大捷了。
而网房销控数据更是为中海江南玖序的首开成绩做出了背书,首开推出的182套房源,目前仅剩于72套在售,整体去化率60.4%。
中海江南玖序网房销控
大校场的中信泰富九庐作为今年南京第二波豪宅开盘潮中的一员,首开成绩也非常亮眼。
首开的项目10号楼64套房源,告国庆期间就已经去化殆尽,当天售罄。而网房数据也基本能与项目宣传“对得上”,网房显示10号楼目前认购达到42套,成交20套。
中信泰富九庐10号楼销控
值得一提的是,中信泰富九庐可能因为首开效果太好,已经马不停蹄的加推了,今天已经成功领取了项目6号楼64套房源销许,均价为52841元/㎡,甚至比首开项目均价还高出200元/㎡。户型仍是125㎡3房和150㎡4房两款产品。
中信泰富九庐二推6号楼位置
第二波新豪宅、四代宅推盘潮中,最令人意外的要数扬子保利江韵瑧悦!沉寂了2年多之久的江核楼市,却因为扬子保利江韵瑧悦的首开,有了逆风翻红的苗头。
扬子保利江韵瑧悦虽然没有显示网房销控,但北哥本周前去项目实探的时候得知了首开去化数据,10月14日首开的2号楼12套143洋房,开盘当天就告售罄;10月15日推出的3、6号楼105、115、117㎡三个面积段户型,目前3号楼117㎡奇偶层户型也基本售罄,仅剩24F的6号楼还有房源在售。
此外,据置业顾问介绍,项目最南面的1号楼洋房栋,虽然目前尚未正式开盘,但12套房源已经被内部预定。
如果说到此今年南京第二波新豪宅、四代宅开盘潮告一段落,那么第三波开盘潮马上也要拉开帷幕了。其实无需多说,第三波开盘潮包括的项目名单基本已经确定了,就是江心洲的贤坤花园GARGEN19和招商金陵序
最近江心洲上新豪宅贤坤花园GARGEN19已经在各大媒体上大肆宣传了,作为全国首个定制化豪宅,该项目的确是即将上市的节奏。
据说该项目采用边开发边销售的模式,目前开放的项目示范区,已经是全盘实景呈现的80%左右规模。
贤坤花园GARGEN19全盘只打造8栋8-10F的低密科技洋房,配备社区全景会所,游泳馆健身房等设施,项目主力户型面积只有198和252㎡两种,却可以按照客户的个人、家庭参数条件,定制设计为2-5房,此外在细节设计方面,连家庭的收纳方式、空间;厨房操作台、卫生间洗手台的高度,家居风格都可以按照客户的要求进行定制。
与此同时,10月24日晚,招商蛇口在南京涵碧楼酒店办了一场“为人立新”的豪宅行业大会,会上介绍了第四代豪宅招商金陵序的更多项目细节,感觉也是即将上市的前宣。
除了之前已经向市场释放的全盘拟建7栋10-24F住宅,首层架空,户户有露台,高层户型150、175㎡,洋房户型225㎡等项目“硬信息”以外。这次发布会释放了招商金陵序更多项目细节。
如招商金陵序作为第四代住宅,不仅拥有户户皆有露台的产品特点,而且在露台的设计上也与众不同!该项目露台可以做到270°弧形转角设计,且露台进深可以做到3米。且露台的错层挑高将达到6.5米,是普通阳台的2倍。
招商金陵序单体楼栋效果图
02.
南京楼市正在成功转型升级!压力给到刚需客,普通预算买房,全市可能只剩下最后3780套
6月底至今,随着南京三波新豪宅、四代宅新项目的陆续推出,新颖的产品设计,高企的综合性价比,以及背后高明的推盘思路,让这些价格偏高的新项目一点点的占据了市场的主动权,南京楼市正在成功的进行着“产品”、“价格”等方面的全方位转型升级。
在这个转型升级过程中,新豪宅、四代宅逐渐变成了市场供应的主力,而原先300、400万总价的刚需、初改的续销楼盘渐渐褪去了主角的光环,沦为配角。这个变化趋势从克而瑞前三季度的市场报告中已经可以看出端倪。
1-9月南京去化业绩TOP10的楼盘中,新豪宅项目已经占有两席,且绿城华发金陵月华还以26.14亿的去化业绩夺得全市桂冠,桃园金茂府也以14.78亿的业绩占据第六位。
可以说新豪宅、四代宅开1-2次盘,产生的业绩就等于刚需盘续销1年的业绩。后期随着南京新豪宅、四代宅上市量越来越大,上榜项目将会越来越多,而原本上榜的刚需项目,将纷纷推出榜单。
这一份克而瑞市场报告更能说明问题,指出前三季度新上市项目之中,有6家楼盘,房源的套均总价超过了500万。也就是说新房市场的供应正在向高端化市场偏移,普通预算在300-500万,且地段、配套尚可的刚需楼盘供应将会越来越少。
其实别看南京在售楼盘很多,新房库存也还在大几万套以上,其实很多都是“死库存”,譬如江宁滨江、禄口、浦口桥林等等,这些远郊盘没法自然去化,最终的结局就是前文说的那三种:用房票让商品房定向安置、国企或地方ZF收购和以旧换新。
其实去掉这些远郊库存不算,主城能够选择的刚需盘就非常少了,主要分布于大校场、雨核、软件谷、江宁东山、城北燕子矶、新玄武等几个板块,现在就来盘点一下,这些板块主力刚需盘加起来大概还有多少库存。
首先是雨花软件谷,大概还有630套左右
保利荷雨瑧悦
作为前三季度全市去化业绩排名第四的热销盘,保利荷雨瑧悦是很多刚需客群想买的楼盘之一。作为总户数1114户,规划建设8栋32F高层、2栋17F小高层的主城大盘,目前保利荷雨瑧悦后续库存还剩下多少呢?
算上国庆前加推的17号楼在内,整个保利荷雨瑧悦已已经推出了7栋高层,仅剩下社区西北面的13、14、16号楼没有推出,之前推出的7栋楼,1、2、4、5、10号楼已经售罄,9、17号楼还剩127套房源未售,加上剩余未推3栋楼,保利荷雨瑧悦总库存在511套左右。
保利凤起云台
整个保利凤起云台的剩余房源大概还剩余130套左右,且89㎡中间户,中高楼层的房源基本售罄,剩余较多的仅为109和130㎡边户户型。
伟星时代悦峰
今年前三季度伟星时代悦峰去化业绩高达12.37亿,排在全市第9,说明去化成绩极佳,查看该案销控表,已经几乎清盘,全盘仅剩5、6号楼有正常楼层房源在售,其余4栋楼只剩底层房源,总共可售仅剩最后52套。
再看雨核,还剩最后792套
销冠盘万科朗拾雨核,正在清盘,这个总户数870户的主城大盘,目前仅剩最后10套房源在售,主要集中在6号楼。
且因为卖得太好,万科朗拾雨核价格还涨了,目前收盘价卖到46230元/㎡,比之前的3.51万/㎡均价起码涨了1000元/㎡。
建发璞云一共规划建设8栋高层住宅楼,全盘共876套房,目前7栋楼已经推出(12号楼不可售),只剩余最后一栋5号楼尚未推出,按照推盘节奏来看,已经是进入尾声。
已推出的7栋楼中仅剩8、13号楼有正常房源在售,其余楼栋基本售罄,加上未推的5号楼,建发璞云剩下的库存应该在232套左右。
在雨核板块,华润观云润府剩余的房源算是比较多的,该项目之前推出了5栋多层洋房、1栋高层,共384套房源,剩余未推出的房源大概在450套左右。
目前4、6、7、13号楼基本售罄,剩余在售房源+未推出的楼栋,总库存应该在550套左右。
再看大校场!别看大校场算起来超20家在售楼盘,其实目前真正主力在售的楼盘只有1个:中信泰富九庐,但该盘是豪宅,并不适合刚需客群入手,所以只能算剩余的3-4家平价盘,目前整体还剩418套库存。
保利招商文璟和颂,经过前三季度的连续热销,该案正在清盘,仅剩最后37套房源在售,且主要集中在8号楼小高层内,以128㎡面积段户型为主。
保利博雅和著,目前已经推出9栋楼,仅剩最后1栋8号楼洋房栋尚未推出,推盘已经接近尾声。
算上目前未售房源+最后1栋未推出洋房,博雅和著总共剩余149套左右库存。
金基新睿樾府全盘10栋楼,目前仅剩A8、B10两栋小高层有房源在售,大概加起来132套。
华润金陵中心,目前在售E1、2、3号楼、F1、2号楼23F以上房源,全盘库存量在100套左右。
江宁东山目前还剩848套库存
嘉和华府,该项目去化效果一直不错,今年3月初首开之后到目前,已经推出11栋小高层,嘉和华府分为A、B两个组团,全盘一共只有18栋楼,半年多时间已经推出超过60%的房源。
嘉和华府后续还剩余530套左右房源可售。
招商璀璨璟园,目前也正在清盘,全盘904套房源,目前还剩139套。
武夷七里湖山,目前10栋住宅楼全部推出,剩余179套在售。
城北燕子矶目前还剩余1060套库存
标杆刚需盘保利燕璟和颂,目前正在清盘,整盘1169套房源,目前仅剩65在售。
保利国贸璟上全盘规划建设11栋29-32F高层住宅,目前推出5栋楼,后续还有6栋高层待推出。
后续可售房源+在售剩余房源,保利国贸璟上预计还剩余1000套房源可售。
新玄武目前仅剩招商局中心臻境一家楼盘在售,目前全盘还剩余122套在售。
写在最后:
这样算起来,全市六大头部板块后续的普通预算房源库存大概在3780套左右,今天文章的内容就是这些,如果对以上话题感兴趣的,可以加北哥微信,咨询探讨!
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