大家好，我是苏北哥！昨天下午时分，楼市ZC又传来重磅新闻！
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昨天下午北哥还在忙着给大家统计10月份全市各板块涨跌幅最大的次新房小区，谁知一个楼市的重磅消息就迅速传来，财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布的《关于促进房地产市场健康平稳发展有关税收ZC的公告》正式出台。
一时间，南京买房圈“锣鼓喧天、鞭炮齐鸣”~
01.
这次的房地产税收改革带来哪些启示？哪些房产会火？哪些购房人群受益最大？
可能各位粉丝，对于昨天的房地产税收XZ的内容已经非常清楚了，昨天大部分财经、楼市媒体都用这条新闻“刷屏”了！但是北哥今天文章开头还是要对昨天的ZC内容做一个回顾，因为这是今天文章内容的基石，在此基础上，我们再来分析昨天ZC对于后市产生的影响，或者说是启迪。
此次房地产税收的改革，首先针对的是交易契税方面！
其实这个此前坊间早已有所预测，在本周一北哥发布的文章中，也已经点明此次改革“契税”将是其中的一个重点（房贷利率又涨！南京楼市ZC正在收紧），果然昨天ZC第一条内容就是这个。
改革后，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
这里补充一句，家庭第三套房仍然是要收取3%的契税的。
虽然之前市场已经有所预测，此次契税会作为重点调整税种，但依目前的调整幅度来看，似乎比民间的预期要低一些，此前民间的预测是无论首套、二套都会调整到1%的契税收取标准，不知道这会否是为下一步调整契税留下空间呢？
第二个调整是在增值税方面！分为房产增值税和土地增值税。
其中房产增值税，在取消非普通住宅与普通住宅标准之后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠ZC；此外，此次还将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
实话实说，此次的房产增值税改革目前对于南京购房人来说，几乎没有什么影响，因为之前南京房屋买卖的相关税收ZC已经是这么规定的了，2年以上不收增值税；但2年以内出售房屋仍要征收5.3%的增值税。
南京之前已执行增值税ZC
下面先来说下，此次房地产税收改革对于买房人的实际意义，或者说对我们后期买房会产生什么样的影响。
我想首先一点是很明确的：就是为了给买房人节省购房成本！
尤其是契税方面，按照南京10月份全市新房成交均价31142元/㎡，100㎡小三房，按照总价计算，以原本1.5%契税的收取标准，业主需要缴纳46713元，如今按照1%的契税标准缴纳，业主只需要支付31142元，瞬间省下15571元。也是比较可观的一笔费用。
第二，解放了一大批刚需，主要有利于新房和次新房市场。
这个层面怎么理解呢？首先是预算有限的刚需客群，比如200万购房预算，很多时候人们在选择市中心老破小和新区新房、次新房方面做艰难抉择，市中心老破小面积小，通常不超过90㎡，按照原规定只需要缴纳1%契税；而新区新房和次新房面积大，通常在90㎡以上，原来需要缴纳1.5%的契税，一来一回“万把块”的税费支出，就可能逼得购房人退而求其次，选择市中心老破小！长远来看，这种现象并不利于楼市的健康健康发展。
如今改革落地，刚需客群的后顾之忧没有了，预计后期一批刚需新房和次新房成交量将迎来一波上涨。
根据最新数据，100-300万总价段二手房，南京买房人选择最多的3房房型，也就是“总价低、面积大”的户型，如今契税1.5%的收取标准提升到了140㎡，刚需客群购买3房的需求和欲望，将被进一步释放。
第三，买二套房的改善需求购房人，获利最大！
这个怎么理解呢？看看原来买二套房的购房人，90㎡以上户型需要缴纳多少契税，是2个百分点，比如100㎡三房，31142元/㎡的单价，一套房子要缴62284元的契税，是不是感觉肉疼？
如今改革后，只要缴纳31142元的契税，等于一下子减了减了“一半”，是不是购买冲动一下子就涌上心头。而且不止是100㎡的小三房，甚至110-120㎡的正常三房，甚至135㎡四房现在都可以享受1%的契税优惠。
所以可能预见的，未来100-140㎡的改善户型，也会迎来一批去化高峰。
第四，后续契税ZC方面还会有改革吗？如果有改革方向包括哪些？
这一点，北哥认为是有的，如果市场一再下行，契税的收取标准还会降低，毕竟作为房产交易中最大额的税种，契税的高低能够一定程度上影响买房人的决策。
但是契税的调整也是一把“双刃剑”，一旦市场好起来，触底回暖，目前减掉的契税，很可能重新涨回来！好似近期商业房贷利率的回调，一个道理！所以，房产交易的税费ZC变动本身也是一个变量，此次契税降低了，等于也是给购房人一个不错的上车机会。
假若下一步市场继续下行，契税当然还有进一步的压缩空间，可能性比较大的是将首套、二套所有契税标准降至1%，但是最低标准降至1%以下，北哥认为可能性不大。此外，三套房3%的契税标准降低，可能性也不是很大。
另外各地可能进一步祭出“契税补贴”，这个属于地方ZC层面。目前现行契税补贴的二三线城市已经有不少。如武汉，首套房最高可全额补助购房契税，第二套住房按契税实缴额度给予50%补助优惠。
河南郑州，购买新建商品住房契税补贴政策延续至2024年12月31日，补贴缴纳契税额的30%。
江苏常熟，执行“卖旧买新”，对购买首套住房实行契税补贴，根据买房时间不同，给予新房契税100%、80%、50%的购房补贴。
苏州，从去年12月份开始执行“契税补贴ZC”，最高可享受100%契税补贴，截止时间至2024年12月31日。
南京的免征契税范围可能进一步扩大。
南京是有执行“免征新房契税”ZC的，但尽局限于房票安置ZC。根据目前的统计，南京起码有建邺、秦淮、六合三个行政区执行了“免征新房契税”ZC，规定是“购买新房总价不超过房票金额，免征新房契税；超过部分按照规定征收。”
02.
税收改革之后，后续还会有什么大动静？南京一批楼盘全系户型，现在买契税大降，甚至只有先前的一半。
说实话，这一次的房地产税收ZC改革，落实得很快，最早听到这个消息是上周五（11月8日），十四届全国人大常委会第十二次会议之后，财政部部长蓝佛安在随后的新闻发布会中提到的一段话：支持房地产健康平稳发展的相关税收ZC，已经按程序报批，近期即将推出。
这段话是上周五说的，昨天是周三（11月13日），也就是说这次房地产税改，从报批到落实，总共只用了5天（当中还有两天周末假期），也就是真正落实，头尾只用了3天。
要知道从今年9月24日开始，高端会议不断，关于房地产方面的促进和救市ZC也是频频出台，但是细心就会发现，有的出台后落实得很快，而有的出台后落实得则没有那么快。
落实得快的比如存量房贷利率调降、降息降准、LPR重新定价日、地方ZF专项债券收购闲置土地等等，然而有的ZC如进一步解禁限售、公积金房贷利率调降等等目前还未看到明显动作。
10月17日的ZY五部门召开的新闻发布会，介绍房地产平稳发展的基本情况，这场会议可以说是和924三部门新闻发布会同样级别的重磅会议。
而且从10月份召开的多场重磅级会议当中，唯有10.17会议发布的关于房地产方面的纲领性ZC最多，总结起来就是“四个取消、四个降低、两个增加”。
10.17会议纲领截图
而四个取消之中的取消限售，目前在全国执行的步伐好像停下来了！
从9月份开始，全国曾挂起一场强劲的“解禁限售”旋风。
9月1日，重庆打枪了全国解禁限售第一枪，宣布解除重庆中心城区限售，新购新建商品房和二手住房取得不动产证就可以上市交易。
9月15日，山西省住建厅发布文件，规定“取消太原各类商品房转让限制年限”
此后9月底至10月上旬，河南省、广东东莞、福建厦门、四大一线城市的深圳都相继、不同程度的解禁了原有的限售ZC。原以为“解禁限售”，甚至是“取消限售”会在全国铺开，但却好像戛然而止了，近期还会不会在南京落地呢？
“解禁限售”的节奏为何变得缓慢了？这个问题背后最直接的原因还是“去库存”！
9月底一批救市ZC出台，去库存战役获得了明显战果，四大一线城市10月新房、二手房网签量皆创今年新高，广州更是创下了近3年来的单月去化量新高。
南京楼市经过10月份的超强去化，目前二手房挂牌量已经回落至15万套附近。
但昨天税收改革ZC出台，一则全国房地产库存依然高居不下的新闻也随之流出。
国家统计局的数据显示，截止9月末，全国商品房待售面积为73177万平方米，较去年同比增长13.4%。其中，住宅待售面积增长20.8%。当前全国商品房量库存已经达到近10年来的高位，所以为购房人减负的税收改革很快出台，解禁限售这种有可能增加库存量的ZC，却被暂时搁置了！想来也在情理之中！
第二，公积金贷款调降迟迟未动！
“四个取消、四个降低、两个增加”的ZC纲领中明确了“将进一步降低公积金贷款利率”，甚至说明了调降的幅度，是0.25个百分点。
ZC信号发出已经将近一个月，公积金利率调降迟迟未动，而商贷利率的新一轮回调已经开始，南京首套二套利率已经回调至3.05%，安徽马鞍山商贷利率甚至已经回涨至3.3%。说明公积金房贷利率下调的可能性不大。目前2.85%的首套公积金贷款利率可能就是“底线了”，各位购房人不得不引起重视。
接下来我们来看下，昨天房地产相关税收改革落地，南京一大批在售楼盘，全系户型契税都将大幅降低，甚至减半！看看都有哪些楼盘吧？
雨花软件谷：保利荷雨瑧悦
作为今年1-10月份，全市销售业绩排名第四的销冠楼盘，保利荷雨瑧悦的全系在售户型正好在本次契税改革的优惠范围之内，起步户型99㎡、最大户型128㎡，中间两款104、112㎡两款3房。
按照该盘实际售价，99㎡户型总价347万起步，首套原本契税5.21万，现在直接降至3.47万；二套原本契税6.94万，现在直接减半。
伟星时代悦峰
伟星时代悦峰目前正在清盘，目前仅剩于38套房源在售，且多数顶底，仅6号楼有少许正常楼层房源。
恰巧该案户型104、113㎡两款3房都在此次契税改革优惠范围内，按照其实际售价104㎡，320万总价起步计算，首套原本契税缴纳4.8万，目前仅需3.2万；二套原本契税6.4万，现在直接减半。
燕子矶：保利燕璟和颂
城北标杆刚需盘保利燕璟和颂目前正在清盘，整盘1169套房源，目前仅剩42套在售。
而且因为该案89㎡小三房已经售罄，目前在售的99、109、132㎡三款户型正好在这次的契税优惠范围内，按照其实际售价99㎡，274万总价起步计算，首套原本契税缴纳4.11万，目前仅需2.74万；二套原本契税5.48万，现在直接减半。
