超预期降息25BP！50个次新小区降价明显，环比最高降20.57%

大家好，我是苏北哥！今天是周一，也是很多购房人期盼的大日子，YH于今日宣布今年第三轮贷款降息。

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其实这个消息，上周六的文章中，北哥已经预告过了！这是924会议三部门给出的三项决议当中的一项，下调7天逆回购操作利率20个基点，从1.7%降至1.5%，这直接将导致贷款市场报价利率LPR紧跟着下行，10月的房贷利率进一步下调，早已经是板上钉钉的事情。

MLF（中期借贷便利）每月15日公布，LPR（贷款市场报价利率）每月20日公布，这在国内金融界几乎是惯例，只不过本月20日恰逢周末，10月的LPR数据自动延迟到21日公布。

01.

超预期！YH数据，10月LPR直接下调25个BP，优待一类买房人，却看傻另一类买房人。

上周五，YH行长潘功胜的一番发言为10月LPR的调降幅度留下了一些悬念，当天他在2024年金融结论坛年会上发表主题演讲时透露，10月在下调公开7天逆回购操作利率的同时，中期借贷便利率(MLF)也同步下调了0.3个百分点，两项数值综合，10月LPR下调幅度应该在0.2-0.25个百分点。

原本924会议上定好的下调0.2个百分点，被突然杀到的YH行长发言，扩大降幅至0.25个百分点，对于购房人来说自然是实实在在的重大利好。

分毫不差！今天早上9点，YH如约降息，公布了最新一期的LPR报价数据，5年期LPR数据，从9月份的3.85%直接调降至10月份的3.6%；1年期LPR数据，从9月份的3.35%调降至3.1%。真如上周YH行长所言，按照最大数值降息，10月份LPR真的猛降25BP。

这一次LPR猛降25BP，生动的诠释了什么叫作ZYZZJ926会议上规定的“要有力度的降息”，其真正意义所在。

自从2019年8月LPR诞生，浮动利率制度施行以来，今年无疑是LPR调降幅度最大的一年，而今天YH宣布下调25BP，已经是今年公开的全国第三次贷款利率调降。

今年2月，5年期LPR从4.2%大幅下调至3.95%，降息25个基点！

7月，5年期LPR，又从3.95%降到3.85%，降息10个基点！

今天央行再次降息，也是5年期LPR时隔3个月再次下调！三次公开降息总共下调幅度达到60BP，绝对的历史首次，由此也打开了人们对未来的预期。随着9月18日美联储降息，国内也加速进入降息通道，今年LPR连续降低60个基点，会否只是国内加速降息的起点，明年甚至未来，会否迎来更大幅度的降息？

今日LPR数据大降25BP，10月已经实现了超预期“降息”，对于买房人来说，可以说是最最实在的利好，然而出人意料的却是，现实情况是本次降息只是“优待一类买房人，却看傻了另一类买房人”

优待的一类买房人，就是正在还房贷，背负“存量房贷利率的买房人”。从924三部门会议首次提出“调降存量房贷利率”，到9月29日YH公布存量房贷利率的具体调降方案，再到10月12日，全国六大行同时发布公告，本轮存量利率调降将于10月25日统一调整，10月31日调整完成！本轮存量房贷利率的调整方案已经非常明确，就是LPR-30BP，这也就是说LPR的调降幅度，将直接影响存量房贷利率的具体调降数值。

按照之前的计算，如果10月LPR只调降20BP，那么经过2025年1月1日重新定价日之后，LPR-30BP，存量房贷利率最终调整至3.35%；如今10月LPR真实下调了25BP，那么2025年1月1日之后，存量房贷利率实际将调整至3.3%。一觉醒来，惠及5000万家庭的房贷利率，又多下调了0.05个百分点。

也就是说今年10月25日之后，存量房贷利率将先从4.2%-30BP，降至3.9%；明年1月1日重新定价值之后，也将直接降至3.3%，整体算下来存量房贷利率整体下行幅度达到90BP。

以200万贷款总额，30年等额本息计算，明年调整至3.3%之后，还款总额可减少36.77万，每月可少还1021元。

所以这样看来，此次LPR数据调降，对于存量贷款买房人，的确是大大的利好。

但是另一方面，对于新贷款买房人却不是如之前预测的那样利好，按照计算公式来看，10月LPR调降25BP，那么新发贷款利率也应该跟着调降。比如南京目前国有六大行利率为LPR-90BP，为2.95%。

按照今天LPR的调降幅度，南京新发房贷利率是否会调整到2.7%？当很多人还在美滋滋的打着心中的小算盘时，一则消息传来，近期江苏省监委下达通知，新发贷款利率下限统一为2.95%，10月18日开始执行。

这就意味着，即使LPR下调，但银行加点会出现回升，目前南京的LPR-90BP，下面有可能会重新回到LPR-65BP，总之会将新发贷款利率控制在2.95%以上。

那么新发贷款利率就此控制在2.95%以上了，下面就真的没有下调空间了吗？北哥个人认为还是有的，此次之所以江苏监委忽然出台这样一条规定，主要是为了控制总量。

首先，此次LPR下调涉及到存量房贷与新发房贷两个方面，如果两方一同调降，自然银行端压力太大，且10月25日存量房贷利率调降日期已定，只能先顾一头；

第二，新发房贷2.95%利率水平之下肯定还有调降空间，原因有两个。第一个原因，LPR后期应该还有不小的调降预期，目前国内正进入低利率时代，有相关专家预测，未来大概率还有70-80个基点的降息幅度。

第二个原因，目前国内有不少城市的新发房贷利率都已经低于2.95%，继续下调的趋势不可阻挡。

如苏州，已有银行执行2.85%！成都，某楼盘新房商业贷款利率，最低做到了2.75%！已经成功办理；广州，首套房和二套房的最低利率，同时下探至2.89%！佛山，目前新发房贷利率也可以做低至2.9%。

02.

以价换量还在继续？南京二手房成交价格跌幅扩大，50个次新小区降幅明显，最高每平方降20.57%

前段，很多房产自媒体一直在说市场回暖，房价提升，更有机构数据称9月南京二手房成交均价环比上涨3.3%。可10月18日，姗姗来迟的9月份全国70城房价数据发布，着实打脸。

9月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点。

二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.5个百分点。

GF数据显示，9月份南京二手房成交价格降幅有了明显扩大的趋势，环比下降1.2%、同比下降9.3%，比8月份南京二手房成交价格降幅分别扩大0.6和0.3个百分点。

9月在这样的南京二手房成交均价走势下，一大批二手房小区成交价格再扩大，下面北哥就统计了全市50个近期降价小区，最高成交价格降幅达到20.57%。

其中成交均价降幅超过10%的小区5家。

这5家二手房成交价格降幅最大的小区之中，要数江宁的中南山锦花城和仙林湖的金地湖城艺境降幅为最。其中，中南山锦花城的9月份二手房成交价格降到了1.66万/㎡，比8月份成交均价降低了近4000元/㎡，降幅达到20.57%，为全市之最。

具体房源方面，中南山锦花城9月份成交的5套房源中，最低一套成交价格已经低至1.61万/㎡，而8月份时该小区成交房源单价还可以达到2.14万/㎡左右，降幅的确在4-5千/㎡。其实不止中南山锦花城，整个青龙地铁小镇二手房价格都在下降，包括恒大龙珺、招商正荣东望府、誉峰苑等小区，目前成交单价都跌至1.6万/㎡，部分房源甚至跌至1.5万+/㎡。

中南山锦花城9月属于房价“补跌”

金地湖城艺境目前算是城东仙林湖板块二手房价格跌幅最大的一个次新商品房小区，9月成交均价跌至2.13万/㎡，实际具体房源成交单价已经跌至1字头，比小区均价还低不少。

目前来看，10月份金地湖城艺境的二手房成交价格的跌幅还在扩大，目前10月份成交的两套房源，成交价格也全部是1字头。捡漏仙林湖可以考虑。

此外值得一提的是河西南的朗诗熙华府，其实该小区9月成交均价出现了10.43%的跌幅，也是“补跌”。作为河西南星八客当中的科技住宅，朗诗熙华府的成交均价在8月份以前一直保持在4万/㎡以上，然而目前河西南星八客小区成交均价基本全面“3字头”，处于市场底部的海峡城成交价格甚至达到“2字头”，朗诗熙华府不可能“独扛高房价”大旗，9月的大幅降价已经是意料之中。

9月全市二手房成交均价跌幅在5-10%的次新房小区一共有12个，主要集中在江宁东山、青龙山、南站；建邺河西南；浦口雨山路；城东仙林湖等几个板块。

其中江宁东山的万科金域国际9月二手房成交均价降幅达到9.63%，达到1.69万/㎡，相比8月份均价又下降2000元+/㎡。

之所以万科金域国际9月份房价降幅看起来有点大，主要是8月份该小区成交价格有一波涨幅，当时一套88㎡2房，成交单价达到2.1万/㎡，为近半年来新高！

9月份万科金域国际房源成交单价已经全面恢复1字头，下限已经跌至1.63万/㎡。

河西南次新房小区招商雍和府与金地中心风华9月成交均价出现进一步下探。

本就处于河西南星八客价格底部的招商雍和府，9月小区成交均价跌至3.35万/㎡，环比8月份又下跌3500元/㎡，跌幅达到9.46%，9月20日一套80㎡2房，成交单价仅3.1万/㎡，创4月份以来新低。

金地中心风华跌幅也非常明显，1-8月份该小区房源成交单价基本在4字头，可9月仅一套房源成交，单价仅3.6万+/㎡，整体跌幅达到7.32%。

南站板块的万科九都荟和绿城深蓝9月成交均价也出现了明显下跌，单价降幅在1600-2000元/㎡左右。

其实万科九都荟10月份成交价格已经跌至3.0万/㎡，跌幅还在扩大，想捡漏的可以重点关注。

绿城深蓝9月份二手房价格跌的也很厉害，虽然均价在3万/㎡左右，实际上一些房源单价已经跌至2字头。

9月份，成交均价跌幅超过3%的次新房小区，全市共有13个，分布于江宁麒麟科创园、浦口桥北、城北燕子矶、江宁百家湖、东山；河西南、江核等板块。

其中麒麟科创园的中海国际社区9月成交均价达到1.76万/㎡，环比8月该小区均价，降幅达到4.86%。

中海国际社区一期房价下降最为明显，9月连续成交两套80㎡的2房，单价低至1.5万+/㎡。

其实不止中海国际社区，麒麟科创园目前的几大次新房小区房价都在大幅下跌，中南世纪雅苑9月最新成交房源单价也跌至1.5万/㎡左右；中南熙悦一期最新成交单价也跌至1.8万/㎡左右，麒麟次新房目前已经全面1字头。

桥北天润城房价跌幅也很可观，除了第十二街区，第二、四、六、七、十六街区目前成交单价只有1.1万+/㎡左右。

基本上100万以内就能买一套90㎡左右的大两房或者小三房。

河西南改善头部项目海珀星晖9月房价下降明显，最新成交均价即将跌破4万/㎡大关。

海珀星晖一期9月份最低成交单价实际已经跌破4万/㎡，达到了3.9万/㎡。

海珀星晖二期9月份实际房源成交单价最低也跌至4.01万/㎡左右。