大家好，我是苏北哥！最近大家都特别关心后市的走势，尤其是昨天五部门新闻发布会之后。
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
一些对楼市知之甚少，甚至漠不关心的旁观者也许会认为昨天的会议没什么大不了，内容大多是对前期ZC的一些回顾和解释。比如YH再次确认了存量房贷利率的具体调整时间，10月25日批量调整，10月31日调整完成；住建部规定收储存量房作为保障房；国家金融监督管理总局规定将白名单规模的信贷规模增加至4万亿等等。
然而一些细心的，关心楼市ZC走势的粉丝却感觉到了昨天会议“不一般”，很多重要信号，甚至后期房价走势都隐藏在纷繁复杂的会议信息里。
01.
昨天ZY会议后，一个重要疑问浮现：取消限售后，房价真的会继续大幅下跌吗？一文清晰！
昨天一个老粉丝给北哥打电话，原本着急今年下手买房的他，忽然和北哥说，不着急买房了，理由是昨天ZY会议开了，ZC风向变了，估计接下来房价还得大幅下跌！
观点给出，简直有点斩钉截铁的味道！北哥也好奇，昨天五部门新闻发布会，北哥也是从头看到尾，我咋就没看出房价要继续下跌的信号呢？遂闻其详！
这位粉丝就说了“你没看到昨天住建部部长会上的发言吗？‘四个取消、四个降低、两个增加’，就说这四个取消吧，其中就包含取消限售，这可是ZY层面ZC第一次公开表示呢！”
这位粉丝继续抛出他的观点，而且越说越兴奋，似乎看到了房价即将大幅下降的曙光！“北哥，你看啊！ZY都说要取消限售，很快这个ZC就会在各个城市落地，以后房子不存在2-3年的限售期，立刻就能挂牌上市，这样一来，市场上的二手房源多了，互相竞争，房价不降也得降！”
一套行云流水的理论分析！粉丝在电话那头，声音里都带着喜悦之情，估计扬起的嘴角比AK47都难压！
的确，“取消限售”这个字眼是首次出现在ZY级别的会议上，但这是不是意味着将全国性全面解除限售呢？这个问题我们先不回答，先来看下今年一直以来ZY对于库存问题的态度。
今年1月份“去库存”就是楼市的关键词，放在新房市场是为了加速售卖剩余房源，所以3月以来新房打折、优惠浪潮开启；放在二手房市场，则是为了尽量降低房源的挂牌量，控制新增挂牌数量，不看全国，看南京为此已经做出了不少努力！无论是打折新房对于二手房客源的吸引、争夺；还是通过各种方式提升房东对后市的信心，总之近6-8月南京二手房价环比跌幅被控制在了0.6%以内，甚至6月份南京二手房价格环比还出现了0.1%的上涨。
在全市挂牌总量上，目前南京已经控制在了15万套左右，比高峰期的7月份，总体下降近5万套左右。
南京网房二手房总挂牌量数据
以上数据，都是南京楼市经过了巨大、数番努力，才获得的战绩，可谓来之不易，如果冒冒然全城“解禁限售”，显然和前期的ZC方向背道而驰。
而且如果深刻领会昨天的会议精神，会上谈到的“允许专项债券用于土地储备，主要是为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金的支持”、“安排地方债收购存量商品房用作保障性住房”等，这一系列新提法、新ZC的目的，也是为了降低市场压力，说白了还是为了“去库存”。
所以“四个取消”中的“取消限售”怎么可能与ZY大的ZC方向向左呢？那这个取消限售到底是什么意思？
先亮明北哥的观点吧，两个方面！
第一方面，取消限售的确是为了刺激市场活力，加速改善型购房需求释放，包括正在研究的房产增值税调整也是这个目的；
第二个方面，也是最重要的，即使取消限售也不会引起二手房挂牌量短时间内激增，继而导致房价大幅下降（仅代表个人观点）
昨天“取消限售”只是给出了一个ZC信号，具体如何实施尚在研究中，而且“因城施策”制度，也会让“取消限售”在各个城市存在不同版本。
北哥的观点是，未来的“取消限售”ZC会加上两个限制，第一个是“画圈”；第二个是控制解禁限售的房屋类型。有了这两点，就可以保证未来二手房挂牌量不激增，房价不下跌！可能有的粉丝不相信，真的有这么神奇？别急往下看！
我们先来看“画圈”，讲真！咱们GC是“画圈的高手”！想想深圳怎么发展起来，上海浦东新区又怎么发展起来？都是画圈经济的威力，画圈的原则就是将“有利因素或者不利因素缩小在一个可控的范围内”。要知道，咱们的ZC正式出台前，都是要经过先行先试的，成熟了，效果好了，才会正式出台文件。
就在昨天新闻发布会召开之前，全国各地开始掀起了一场“解禁限售”潮，但是仔细查看各地的“解禁限售”ZC，你就会发现很多城市是“画圈”的。
最明显的就是9月1日，打响解禁限售ZC第一枪的重庆，当时规定即日起在“中心城区”新购新建商品房或二手房的，取得不动产证就可以交易。
按照近几年的新房供应结构，一般都是郊区新城供应量大，中心城区供应量小。也就是即使中心城区解禁限售，新增挂牌的二手房源数量也是在可控的范围内的。对全市总体新增挂牌量不会造成太大影响。
第二，控制解禁限售的房屋类型！这个是什么意思呢？其实10月15日，四川成都出台的解禁限售ZC，已经给出了解释和范本。
四川成都的解禁限售ZC是这么规定的，规定在成都新购新建商品房（除定向销售项目外）和二手房的，取得不动产权证后，可以立即上市交易，但非新购的原有限售房产仍然执行限售ZC。
“只这一招”，就将“二手房老库存”和“新库存”划分了界限！也就是说，新买房子无论是新房还是二手房，只要拿到产证，就可以上市交易；但是之前买的房子，该怎么限售，还怎么限售！这样高明的一招，直接为有可能激增的二手房挂牌量“加装了防火墙”，另一方面还能刺激新买房者的置换积极性！可谓一石二鸟！
这样的局面下！即使新增挂牌房源相互踩踏，形成价格竞争，也在可控的范围内！
仔细看近期各个城市发布的解禁限售ZC都有这样一条规定“新购新建商品房和二手房”，如深圳、厦门、东莞、河南省、山西太原等等。
至于南京，这种刺激型、解禁型的ZC发布，一向偏保守和中庸，以前的解禁限购是如此，此次解禁限售，南京也一定不会冲在最前面！
2022年南京曾将限售ZC做过一次调整，将原本的拿“产证3年方可上市”，改成了“网签备案3年方可上市”。这一次南京若是解禁限售，一定也是会采取最稳妥、最中庸的方式推行！等到其他城市出台了相关ZC，施行取得了一定效果，南京才会出台相关ZC。估计“画圈”和“限制限售房屋类型”两个手段，都会用上！
依此判断，你还觉得“取消限售”之后，房价会大幅下跌吗？欢迎评论区留言！
02.
9月70城房价出炉，南京新房价格环比持平，二手房价格环比下跌1.2%；
近期XZ密集，房价走势成为购房人关注的焦点，今天上午（10月18日），9月份国家统计局70城房价数据出炉！结果令人意外。
9月70城房价数据出炉时间比往常要晚了一些，通常公布时间都是当月的15日，至于延迟原因，想必是因为近期ZYZC密集，有太多重要性高于70城房价的事件需要公布和介绍。
详细看了一下9月份的全国70城房价数据，的确如预期的一样，全国新房价格开始上行，房价上涨的城市变多了，8月份时，全国70城只有2座城市房价出现上涨，分别为上海和南京；而9月份出现了3座房价上涨城市，分别为上海、太原和徐州，环比涨幅分别为0.6%、0.3%和0.1%。
先说上海，9月份可谓继续领跑新房价格涨幅，涨幅0.6%与8月份持平。一线城市限购解禁，让上海楼市得到明显惠及，接下来上海新房价格可能在全国市场继续扮演领头羊作用，根据21世纪经济报道，经9月29日，上海宣布放松限购以后，又于10月17日当天公布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》。
除了将上海第二套改善型住宅，首付比例调整到25%，并且规定上海临港、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个远郊板块二套首付降到20%，虹吸外来购买力购买上海郊区房产的意图十分明显，估计10月上海新房价格还会继续上涨。
太原9月份新房价格环比上涨也达到0.3%，不知是否与9月份该市率先解除限售有关，激发了改善性需求释放，导致新房价格上涨。
9月南京新房价格来看，与8月保持持平！而8月份南京新房价格环比已经上涨了0.3%，所以广义理解9月份南京新房价格也比7月份上涨了0.3%。上涨模式在南京楼市正式开启。
近半年以来，南京新房价格走势出现了“触底反弹”行情；4-6月份南京新房价格走势一直垫底状态，6月降幅曾经一度达到1.2%，属于全国降幅较高城市；7月份开始南京新房价格跌幅降至1%以下，8、9月份南京新房价格走势出现了强势逆转，涨幅达到0.3%，在目前这个大行情下，南京也算是全国领涨城市了！
之前文章，北哥也说过，目前的南京房价已经走到了今年最关键的分水岭，如果任其自然发展，很可能出现涨幅回落，甚至重新下跌的情况，但是如果“人工拉一拉”，后市的涨幅可能更加大。
北哥在前天文章里已经阐述过，南京8月的新房价格出现涨幅，其实并非是全市所有新房价格都在上涨，而是一批新的豪宅、第四代住宅项目入市了，他们接棒打折刚需盘，成为市场的主角，所以自然拉高了全市的整体均价。南京楼市已经到了“增量”换“存量”的关键时刻
9月南京新房价格环比能够与8月份实现持平，同样是这样的情况，9月底“最后一周”的成交量“翘尾”正是此等行情反应。
根据克而瑞的南京第三季度市场报告中，清楚地指出10大上市新项目中，有6家楼盘，房源的套均总价超过了500万。
9月底全市首家第四代住宅河西南中海江南玖序首开，200㎡普通大平层户型折后均价约62000元/㎡；270㎡普通大平层户型折后均价约64500元/㎡；275、305㎡两个墅厅户型总价更是高达2578-2991万。
而三季度南京新房全市均价也才29036元/㎡，高端产品与普通刚需产品的价格差距有多少，各位可以自己评判。
同时9月底金秋房展会期间，鼓楼豪宅首开桃园金茂府，也推出了4、5号楼收官楼栋，销许均价达到56385元/㎡。
依此判断，10月份南京新房全市均价将会被继续拉高！根据目前的统计来看，10月1日至今南京高端项目供应量开始增大。
这个国庆假期里：
河西中顶豪绿城华发金陵月华成家金额高达5亿；
大校场豪宅中信泰富九庐首开64套房源全部售罄；
江宁第一豪宅仁恒龙湾累计认筹多达43套；
江核隧道口的中国十大豪宅金基山川江樾累计卖出39套房源；
……
随着一大批新豪宅、四代宅的入市，南京新房价格的天花板将被提升，全市均价自然跟着上涨！在这样可以预见的前景下，南京新房市场的信心会更快得到恢复。未来几月，原本打折楼盘收回优惠，原价出售；全市新房均价继续上涨，应该是大概率事件。
再来看下9月70城二手房价格。
9月70城二手房价格与8月份的行情基本相似，70城二手房价格全部出现了下跌，一二线城市房价跌幅均有扩大趋势。
9月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。
二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.5个百分点。
南京9月二手房成交价格也有降幅扩大的趋势，环比下降1.2%、同比下降9.3%；比8月份南京二手房成交价格降幅分别扩大0.6和0.3个百分点。
很明显9月底释放的多项楼市XZ，对于9月南京二手房市场的影响还没有完全显现。会否10月南京二手房价格能够止跌反涨，值得期待！
写在最后：
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
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