大家好，我是苏北哥！豪不夸张的说，这次北哥对后市楼市ZC的预判很准！
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如果您不相信可以查看，北哥本周三的文章，有链接为证（明天“10点见”！楼市还将祭出ZC大招），这篇文章写于10月17日ZY五部门新闻发布会的前一天，预测此次的ZC内容，其中取消限售一事无疑是精准预测的，相关内容在昨天的文章中（取消限售后房价会加速下跌？答案来了！）北哥也进行了展开阐述。
除了取消限售，北哥在周三文章中还预测到了即将进一步降息的事情，谁知道也是一语成谶，昨天真降息了！
01.
倒计时2天，南京房贷利至多降低25BP？YH还要择机降准；新增100万套城中村改造房屋，到底怎么玩法？
926ZYZZJ会议时，除了首次提出了要让当房地产“止跌回稳”的要求，同时也提出要“有力度的降息”！可见此次降息浪潮来势之迅猛，力度之强！
然而此次降息可以说一部分是可预见的，另一方面是ZC增量，目前尚不可预测，有可能超乎想象，带来惊喜。
首先说可预见的降息！今年924，YH、国家金融监督管理总局、ZG证券监督管理委员会三部门举行新闻发布会，宣布降准、降低逆回购利率、降低存量房贷利率。
其中YH降低7天逆回购操作利率0.2个百分点，相当于让10月份LPR下降20BP，新发房贷利率即将再次下调。10月份的LPR即将于10月21日正式公布，此次降息幅度带来的惊喜却不只这么多！
昨天（10月18日），YH行长潘功胜在2024年金融结论坛年会上发表了题为《高质量发展与中国经济动态平衡》的主题演讲，潘功胜在演讲中透露，下调公开市场7天逆回购操作利率0.2个百分点；中期借贷便利率下调0.3个百分点，21日公布的10月份贷款市场报价利率（LPR）会下行0.2-0.25个百分点。
也就是说，10月份LPR至多可以减少25BP，降至3.6%！按照目前南京新发房贷利率2.95%计算，10月21日之后，新利率有机会调整到2.7%，甚至比公积金贷款利率还低15个基点。
按照200万贷款30年等额本息计算，调整之后，总还款额可再减少95865元；每月可再少还266.29元。
除此以外，YH行长潘功胜还表示，下一步YH还将择机降准。9月27日YH已经下调存款准备金率0.5个百分点，预计年底前视市场流动情况，择机进行下一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。
之前文章中，北哥已经透露过，国内房贷利率下调的底线大概会在2.3-2.6%左右，10月21日LPR公布之后，距离这个底线预计还有40BP左右的调降空间，究竟未来会否调整到这个底线，可以拭目以待。
有力度的降息，除了贷款方面，当然还包含存款方面，按照北哥之前的预测，国内未来存款利率的调降底线大概是1%左右，赶巧不巧，抢在21日LPR公布之前，国内六大银行：工商、农业、中国、建设、交行、邮政储蓄于昨天同时宣布下调存款利率，且从10月18日起立即执行。
本轮人民币存款挂牌利率下调行动中，其中活期存量利率下调下调5个基点，从0.15%正式下调至0.1%；
三个月、六个月、一年、两年、三年和五年期定期存款利率军下调25个基点，分别调整至0.8%、1%、1.1%、1.2%、1.5%、1.55%。
7天期通知存款利率也同步下调25基点，至0.45%。
这比之前北哥的判断下调的幅度还要大，三个月定期存款利率下限已经低至0.8%，而5年期定期存款利率已经下调至1.55%，比之前预测的1%存款利率目标，只差55个基点，预计很快就会调整到位。
据悉这次6大行下调存款利率，是继7月份以后，时隔不到3个月再度下调存款利率。自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来，以大行为首进行的存款挂牌利率下调已经进行了5轮，时间节点分别在2022年9月、2023年6月、2023年9月、2023年12月和2024年7月。
说完了“有力度降息”的话题之后，咱们再把目光聚焦在本周四（10月17日）五部门召开的房地产平稳发展新闻发布会！会上有很多内容还需要进一步阐述和解释。
下面我们来看会上的另一个重要话题，住建部部长倪虹谈到的新增100万套城中村改造和危旧房改造，且要通过货币化安置方式进行。这对于后续楼市会产生怎样的影响呢？
首先必须明确的是，城中村改造是去年至今重点提及的“三大工程”之一，是加快建立房地产发展新模式的重要一环。那么货币化安置与城中村改造到结合到一起，可以大幅减少城市的新增房地产开发量，有效控制库存量，同时也能从根本上激发改善型住房需求释放。
那么城中村改造和货币化安置到底是如何结合的？其实在这项ZC发布之前，国内不少城市已经有了成功案例，不再大拆大建，而是采用“拆改结合”、“城市更新的方式进行”，合理撬动居民的购买力。
南京新街口附近的石榴新村就是“城中村改造与货币化安置”的典型成功案例。从房龄上百年的城中村危房， 变身成为4-11等的市中心洋房，南京石榴新村实现了“化腐朽为神奇”。
昔日的石榴新村
改造完成后的石榴新村
石榴新村原本共有23栋老旧危房，小区位于市中心。临近朝天宫和南京市博物馆，临近地铁1号、2号线新街口站，附近有石鼓路小学、南京五中等，配套丰富，烟火气纯熟，在此等地段拿地开发新房，放在今天的南京楼市简直是天方夜谭，但是城中村改造却能轻松实现。拆迁居民也更愿意“原拆原回”，货币化安置也就顺理成章了。
据悉，石榴新村采取“原地重建、回迁安置”为主，“异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋”相结合，实现各方“皆大欢喜”。从今年7月25日，石榴新村进行了数轮的回迁户选房工作，首轮选房就持续了三天，改造后的石榴新村洋房，户型不仅比以前大了，而且还加装了厕所和洗澡间，小区还有电梯和绿化。认购火爆是可以预想的结果。根据南京日报的统计数据，石榴新村45天内，签约率达到97%。
石榴新村选房现场
据说，石榴新村的城中村改造房屋难度一点也不比开发一个新楼盘低，“设计方案经过约70轮修改，户型经过20轮调整，最终形成由20个面积段、36种户型平面相结合的改造设计方案”。此外，“方案制定、设计改造全过程中，仅居民议事会就组织了69场”。
其中主力户型是47.5㎡、35㎡、30㎡左右的小户型，这种设计户型，总价低，更符合回迁户货币化安置的实际需求。而且城中村改造危房，没有增加住宅用地开发，也没有增加城市新房库存，可谓一举多得！
不仅是南京的石榴新村，浙江杭州今年年初也出现一个城中村改造，货币化安置的成功范本。
浙工新村始建于1980年代，小区包含14栋多层住宅，其中建于2000年之前的有13栋，由于年代久远这13栋住宅被鉴定为C级危房，符合拆除标准，而剩下的1栋则留下进行改造。
不仅拆除，而且重建，按照目前现行的建筑标准，在不改变容积率的基础上，建造新房。其实某种程度上已经算是新房开发了，这样做法既节省了土地资源、拍地费用，又加速了“新房市场运转”
据说，浙工新村的13栋危房拆除后，将改建为11栋多层电梯洋房，实行人车分流，还配备地下车库。
改造完成后，原本拆迁居民每户可以拥有53㎡的基础置换面积，而改建之后的浙工新村户型变大了，最大扩建了20㎡，也就是说作为原小区居民，想要搬回去，多余的20㎡面积，要以现行的商品房市场价购买，目前初步拟定的市场均价是34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）
原本的每户53㎡基础置换面积，也不是平进平出的，既然是重建了新房，当然也是要计算开发成本的，算下来每平方1350元。
整个小区的重建工程一共5亿元，其中1亿元由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，剩下的4亿元由小区548户居民公摊，户均出资100万元。除了实现“原址住新房”，每户还搭配一个价值22万的车位。
支付过程中，经济困难的家庭，可由政府牵头银行提供贷款服务或者使用公积金支付。
更关键的是，浙工新村老小区改建完成后，新房源将按照现行商品房出售规则，实行“一房一价、摇号竞得”开展。居民将通过抽签等形式选中房源之后，再支付相对应的款项。
可以说，杭州浙工新村的改建工程是目前国内城中村改造“最高效、最先进”的一个版本
02.
成功案例在前，南京一大批城中村危房面临动迁或改造！
南京石榴新村、杭州浙工新村“珠玉在前”，可见国内在城中村改造和更新方面已经有了非常成熟可靠的经验。如果说去年的城中村改造还是在宣传、尝试阶段，那么今年到明年，城中村改造就会进入正式实施阶段。
更何况，此次10月17日五部门新闻发布会上，住建部负责人已经清楚的指出“通过货币化安置方式，新增100万套城中村改造房屋”，这说明一场浩浩荡荡的城中村改造和更新工程即将山雨欲来！
这其中，南京作为去年GCH审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》面向21座超大城市和特大城市之一，自然也会例外。
近期南京城内一大批颇有历史渊源的城中村，改造工程即将启动，看看有没有你家？
黄泥塘，江宁区最大的城中村已列入城市更新项目库
位居江宁东山老城黄泥塘村算是南京最著名且现存的城中村之一，这里距离江宁万达商圈仅600米，距离1号线河定桥站仅1.6公里，便捷的交通、配套与低廉的租金，让黄泥塘村成为众多外来务工人员的聚集地。
街边小吃店、旧货回收、废品收购，组成了黄泥塘村杂乱不堪的街景。违建、棚户、破败不堪的民房就是这里廉价出租的房屋来源。
一直以来，江宁黄泥塘的更新改造是南京聚焦的重点问题之一，上次传出动迁消息是2023年的11月，但最终没有动静。
近期有江宁网友咨询江宁区ZF有关黄泥塘动迁问题时，得到了肯定的答复，黄泥塘动迁改造正式纳入南京城市更新项目库。
要到黄泥塘常住人口多达1100多户，流动人口超过8000人，一旦正式动迁改造，无疑将给江宁主城带来巨大利好。
鼓楼城河村，百年城中村面临改造，预计原拆原回，改造方案制定中
9月11日南京规划和自然资源局发布一份文件——《南京市鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》，拥有百年历史，早在2020年就传出首度传出整体改造消息的著名城中村——城河村终于迎来实质性进展。
城河村城市更新项目正式开展高度论证工作。此次调整，涉及用地性质、容积率、建筑高度、绿地率等，180余户原住民或将面临原拆原回，货币化安置。
据当地居民透露，“更新改造的方案，还没定下来。最新情况据说是，我们家楼上楼下，每层100㎡，产权调 换后，每一层置换一定面积，不过都有一定的打折，另外自己付折旧费。”
涉及1800余户，鼓楼北小市新村一大批老旧小区面临拆迁。
鼓楼北、中央门火车站以北的小市新村也是南京著名的城中村，这里有新开发的楼盘小区，如葛洲坝招商紫郡籣园、复地新都国际、金基翠城等，但也有大批老旧小区、棚户区等待更新改造。
因为上元门过江通道江南段的有序推进，小市新村征拆方案也即将出台。
涉及80户！宁芜铁路扩能改造项目，补偿安置标准曝光。
10月初，雨花台区人民政府官网发布《宁芜铁路扩能改造工程（雨花台区）征地涉及房屋拆除及建筑垃圾外运项目招标公告》，这意味着，宁芜铁路扩能改造工程板桥段的建设已经进入了倒计时！
公告内容显示，此次房屋拆除的地点位于柿子树社区小董、后董、大柿、小柿；古雄街道板桥北村、辅机路等。预定工期：90日历天。
项目征地共分为三批次，征地范围位于铁心桥街道、板桥街道、古雄街道等，涉及住宅房屋80户，5家工企单位，涉及房屋补偿面积40094㎡。
公示补偿标准为，搬家费每平方12元，每户不足2000元补足2000；过渡补助费按照房屋补偿面积（不含环保节能奖励面积）计算，13元/㎡/月，每户月过渡补助费不足1400元的补足至1400元。被征收人放弃申购安置房仅领取货币补偿的，一次性给予12个月的过渡补助费。
提前搬家奖励费，自征收计奖期首日起至30日内，完成搬家并按照规定办理房屋交接手续的，有350元/㎡的搬家奖励，每户不足5万的补足至5万；自31日起后完成搬家的，奖励费会有扣减。
因征收造给部分人群造成不便，对符合条件的产权户及相应自然户给予一次性补助。对高龄老人搬家过渡存在特殊困难的，最高给予4万元补助。
补偿安置方式为货币补偿，符合条件的住宅房屋被征收人可以申购征收安置房，地点位于绿洲南苑保障房和潘窑征收安置房，预计交付日期为2025年，申购价格为5200元/㎡。
1062户获益！栖霞高庙村将启动大拆迁
近期，南京市栖霞区住房和建设局征收办公室发布《高庙村城中村改造项目一期入户调查通知》，高庙村城中村改造正式启动！
改造实施位置：位于栖霞区新尧新城，四至范围东北至尧佳路、西至新尧路，东至尧石二村东区边界（含花林地块），总占地面积约31.36公顷。项目拟拆迁住宅建筑面积约6.88万方，涉及居民户数1062户，拟拆迁工企建筑面积约4.10万方、15户。
实际上，栖霞区今年预备启动的城中村改造项目有两个，除了高庙村，还有一个是栖霞山片区。
江宁土山机场片区，即将征地，总开发面积达到14.4平方公里
9月29日，南京公共采购信息网发布了“土山管办2024-2025年度拟征收土地社会稳定风险评估服务竞争性磋商公告”。据显示，该项目预算金额为48万，购需求为社会稳定风险评估服务，采购人为南京市江宁区土山机场片区开发建设管理办公室。
公告显示，该项目合同履行期限为一年，如已启动，地块稳评报告未完成，服务期延长至稳评报告获主管部门批复时间为准。
这标志着土山机场征地即将开始，土山机场搬迁将进入实质性阶段。
土山机场片区范围共约14.04平方公里，不仅包含东山，还涵盖了青龙山片区的一部分，重点地区范围约7平方公里，相当于一个微缩版的“南部新城”。
总面积超过79.41万方，浦口百年“大厂”面临动迁
近期，南京市浦口区官方发布《浦口区2021-03号土地征收成片开发调整方案征求意见稿》，内容显示，南京百年超级“大厂”——中车浦镇，很可能即将扩建！选址同步曝光，相关土地范围内，即将迎来大规模拆迁。
涉及永宁街道侯冲社区、永宁社区，调整后的成片开发范围总面积，达到79.14公顷（成片开发范围以最终批复为准）。将通过货币安置、社保安置、搬迁安置相结合实现补偿。于2021-2026年分批次启动土地征收工作。
与此同时，南京主城还有很多更新难度大的老牌城中村，目前尚未传来动迁改造消息。
秦淮老门西地区
老门西地区在哪儿呢？如果说中华门将南京的老城南一分为二，那么东边的叫老门东，西边就叫做老门西，如今老门东因为成功开发，已经与夫子庙齐名，而老门西还是原本的模样。
低矮民房、棚户遍地，阡陌小巷纵横，很多房屋连厕所都没有！老门西的范围很大，包括钓鱼台、六角井、甘露巷、饮马巷、小百花巷等上百条街道，这里有众多的历史遗存。
破败的景象，丰富的历史，让老门西的城市改造难度很高，多年来南京市ZF对于这一片区提出了很多改造方案。
如今ZY“城中村”改造ZC吹来，老门西的改造很可能会快速启动。
城东双拜巷
位于城东孝陵卫附近的双拜巷可谓是南京主城最繁华的城中村。这条巷子北临中山门大街，与紫金山风景区距离不出2公里，大规模棚改时期，这里就是南京著名的动迁区，但如今这里仍然遗存众多的低矮民房和棚户，断头路也有不少，很多外来务工人员仍聚居于此。
鼓楼黄家圩
雨花台区能仁里
写在最后：
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