根据土拍行情估算，明年南京还将上新多少套刚需新房？数字惊掉你下巴

大家好，我是苏北哥！又到周一，本周的周四就是10月份的最后一天10月31日！

大家对南京买房感兴趣的，可以每晚10点准时进入苏北哥说房南京抖音直播间，或扫描文末二维码，加北哥个人微信进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！

也就是说，不用等到这个星期过完，我们就将迎来今年的11月份，2024年很快将进入倒计时。与其感慨时间飞逝，不如看看在2024年最后两个月里，能否达成自己年初时预定的目标和心愿，比如在南京安个家！

上周六北哥写了一篇文章（真实去化数据曝光！仅剩最后3780套，压力给到刚需购房人）具体分析了南京新豪宅、四代宅项目大举上市之后，对刚需新房市场的挤压，很难相信，雨花软件谷、雨核、大校场、江宁东山等6大主城一线板块，普通预算新房房源库存可能只剩最后的3780套！

01.

刚需房还有3780套库存，根据土拍市场估算，明年南京还将上新多少套刚需新房，数字惊掉你下巴！

上周这篇文章出炉之后，在北哥的购房粉丝群里产生了一定的反响，很多人不愿相信这组数据，甚至找到北哥求证，但是无论如何，这组数据是无比真实的，因为这是北哥打开每一家在售刚需楼盘的网房销控，计算未售房源套数+项目剩余未退出楼栋，算出的单盘库存总数，然后再逐个相加的结果。

一些粉丝看了文章，甚至怀疑网房数据的真实性，认为没有什么参考价值，如果购房人的怀疑论已经上升到GF数据的高度，那真的就没有什么可以相信的了！正所谓“皮之不存、毛将焉附”，说的就是这个意思。

其实深入剖析购房粉丝们的心理，其实非常容易理解，还是一种纠结的情绪在作怪！一方面，自信的认为楼市还要继续下行，房价还要大幅下降，“持续观望是硬道理”；另外一方面，又担心自己会踏空，万一市场真的回暖、房源真的紧缺，回头再买不到房子。

北哥上周的这篇文章其实并非要为大伙制造“焦虑感”！其实只是想给大家提个醒，南京楼市的刚需新房存货并非大家想象的那样多！但有人要问了，北哥你总说刚需新房存货不多，但是南京今年不是也进行了很多次土拍吗？后面不是也会有新项目上市吗？的确，南京楼市是会“补货上新”的，但要注意它补货时间节点。

按照今年年初到目前的土拍轨迹，1-7月份基本上出让的都是主城低密小幅地块，甚至是豪宅地块，比如6月19日出让的河西南G11、夫子庙老门东G10，这两幅地块未来绝对是要打造顶级豪宅产品的。

容积率仅1.01的河西南G11

毫不过分的说，上半年南京土拍走的就是“地王”路线，甚至当时都有与苏州、杭州土拍一较高下的气势！

直到630以后，南京土拍才开始出让一些，主城低密、低价、小幅宅地，比如6月30日出让的小行1.2容积率的G12，成交楼面价仅为19311元/㎡；

小行G12规划位置图

然后7月30日，河西、鼓楼龙江也出让了两幅小规模地块，河西大士茶亭的G15地块，出让面积只有2984.59㎡，成交楼面价为21566元/㎡。

中铁G15效果图

还有炙手可热的金基龙江G16，当天竞拍了41轮，成交楼面价其实也只32571元/㎡，地块出让面积只有9579.13㎡，连1万㎡都不到。

金基G16位置

别看这三幅地块，出让面积很小，实际出让地价也不算高，但是未来房价可不会低，最近中铁G15和金基龙江G16相继出具了规划。其中中铁G15只打造2栋5-8F洋房，预计将打造附带超大露台的第四代住宅产品。

中铁G15效果图

金基龙江G16的产品规划就更绝了！16F小高层+7-8F洋房“高低配”物业形态、143-180㎡户型面积段，除了社区中央超大的园林，要有一片规模可观的人工湖。

金基龙江G16规划草图

目前内幕传出的金基G16放风首开价格预计在6万/㎡以上。项目预计11月底就要公开

也就是说今年1-7月份，南京土拍上新的项目基本全部是新豪宅、四代宅产品，这就决定了南京新房市场2025年上半年，甚至更长的一段时间内，仍将被高端项目占据市场主导，新增供应和刚需预算客群的关系不大。

也许有的粉丝会问了，今年南京不是也出让了不少刚需地块吗？的确有此类地块出让，而且成交楼面价比同板块前几年出让地块价格还要低不少。然而这批“刚需房”地块真正开始放量是从8月13日土拍才开始的。

8月13日土拍，民企中天美好拿下了江宁东山的G13地块，成交楼面价11498元/㎡，目前项目已经出具规划，GX为江宁区首个第四代住宅产品。

项目拟建6栋小高层住宅，包括2栋17F小高层住宅、3栋18F小高层住宅、1栋16+1F住宅以及配套用房，另有3栋为首层架空设计。

8月30日又有12幅刚需地块出让，其中多幅地块相比之前相同区域出让地块，地价都出现了大幅下降。

8.30出让地块明细

比如当天出让的栖霞新尧G20地块，成交楼面价仅为10005元/㎡，相比2020年高科拿下的G19，地价直降近1万/㎡；仙林湖的G19相比高科紫星堂所在的G38地块拿地价格也低了4322-5340元/㎡。

不过值得注意的是830这场土拍只有浦口老城中心G21这“唯一一幅地块”为民企拿地，拿地方为南通亚伦，并确定由龙湖代建，案名定为龙湖亚伦·央璟颂，并确定为浦口首个第四代住宅项目。

项目规划建设8栋15-17层小高层住宅。

紧接着9月12日南京又拍出8幅地块，分别位于仙林汇通路、江宁青龙山、浦口城南中心、江北桥林、五桥和六合等片区。

虽然有8幅地块出让，但真实拿地，由民企摘得的地块也只有两幅；一为仙林汇通路G32，竞价24轮、溢价12.66%最终被南通万佳沉香府房地产公司拿下。

仙林汇通路G32地块位置

尽管当天汇通路G32地块竞争激烈，但最终楼面成交价也只定格在13081.07元/㎡，而之前同板块之前出让的南京地铁G44地块（美都星屿熹）和G45地块成交楼面价分别为17527元/㎡和15517元/㎡！

相比而言，G32地块地价还是低了2436-4446元/㎡。且G32地块容积率仅1.05，周边又有复地大鱼VILLA、招商依云溪谷等别墅小区，未来G32大概率会打造别墅或洋房项目，打造刚需盘的可能几乎为零。

另一个民企拿地地块是江宁青龙山的的金茂G34！这幅地块是确定要打造刚需盘的。首先拿地价格确定了产品属性，成交楼面价仅8020元/㎡，比5年前的G106地块（雅居乐雅郡兰庭）成交楼面价为21840元/㎡，江宁青龙山新城地价降幅达到13820元/㎡，整体降幅达到172%。

金茂青龙山G34地块位置

而且目前金茂青龙山G34项目规划已出，预计打造8栋17-18F住宅，5号楼为17F，其余都是18F。

8栋楼中，仅有8号楼有错层露台设计，也就是说金茂青龙山G34未来将打造“第四代住宅与第三代常规住宅”兼具的混合产品，虽然目前户型面积段未公布，但可以断定项目的定位是偏刚需的。

最后看江核，今年开年至今江核一共出让了11幅地块，且全部由城投托底拿下。

也就是说这些地块何时开发，将打造怎样的产品，其实目前尚不能明确。

与此同时，随着江核扬子保利江韵瑧悦首开的火爆，几家头部KFS开始挺进江核，接手城投地块的代建工作，其中央企招商接手了国际健康城北联建设G11地块、中建东孚接手了核中核G05地块、万科接手了核中核G04、G13两幅地块的代建工作。再加上保利与扬子置业合作开发的G14、17、18地块，卓越与北联建设合作开发的政务区G16地块。

目前江北核，真正确定动工开发的地块项目是8个！

这样综合算下来，就十分清楚了，今年开年至今为止，已经出让的52幅地块中，目前已经被民企或国企拿地，确定开发的地块项目仅为21个，另外31个项目全部为城投托底。

且在这个确定开发的21个项目之中，主城新豪宅、四代宅项目就占到7个，真正可能用于刚需盘开发的地块只有14个。且这14个地块项目中还有8个是江北核项目，江南可供刚需盘开发的地块项目仅为6个！

如果这6个项目未来以每个项目全盘500-800套房源计算，也就是明年上半年南京楼市上新的刚需新房源大概也就是3000-4800套的样子。与目前南京刚需新房库存量3780套的数字相当。

02.

突发XZ！又是江北新区，今日推出新“20条”措施，最高购房给予300万购房补贴，探索“租购同权”，南京接下来还有哪些XZ将要出台？

上周文章，北哥已经预告南京楼市近期将要分行政区域出台新一轮购房补贴ZC，没曾想赶在了这个周一，江北新区的补贴ZC就率先出台了。

就在今天中午时分（10月28日），江北新区重磅推出《南京江北新区关于加快建设青年发展型城市行动方案》，该方案推出20条新举措，涉及到加快打造青年创业就业优选地、创新创造逐梦地、安居乐居幸福地、潮流体验活力地，奋发有为圆梦城6个方面。

说白了，就是针对青年人才，在创业、就业、租房、买房安家落户方面给予全方位ZC支持。

在今天发布的江北新区XZ当中出现了不少之前没有出现的新动作、新内容，可能会成为未来南京楼市ZC全面推广的方向，一起来看一下。

首先最重磅的当然是江北新区购房补贴XZ，按照今天文件内容，首次购买江北新区新建商品房的青年人才，根据人才等级的不同将给予20万元起，最高300万元的购房补贴。

这项举措，可以说将江北新区购房补贴提升到全市购房补贴的最高额度，在此之前，只有秦淮、建邺两区的购房补贴金额最高，为100万元，同时需要在建邺、秦淮两区突出企业中，做出过突出贡献的人才才可以享有这种购房补贴。

而今天，江北新区针对青年人才给予的购房补贴金额，显然更高！不仅购房补贴金额高，且江北新区根据人才等级的不同，购房补贴金额还分为300万、200万、170万等多个档位，以满足不同人才群体的买房需求。

北哥稍稍查了一下，今天江北新区推出的购房补贴XZ，其蓝本基本上是依据《江北新区直管区人才安居办法(试行)》进行分类和规定的，具体各类人才购房和租房补贴标准如下：

除了购房补贴金额全市最高，此次江北新区还推出了的“先租后售”ZC，顾名思义就是租金可以抵冲购房款。假若已经租住在江北新区国企公寓的青年人才若是想购买国企公寓，租金就可以直接算到购房款里。

此外，已经购买江北新区国企开发房源的青年人才，江北新区还将提供免费过渡期租赁住房。可以说这一举措，将租房到买房整条产业链，都给足了ZC支持。

与此同时，江北新区还将高质量运营1万套人才公寓，对符合条件的博士、硕士、学士按照每月2000元、800元、600元的标准，发放36个月的房屋租赁补贴，并且江北新区正在积极探索“租购同权”

北哥认为，在这个时间节点上，江北新区首提探索“租购同权”是一个非常积极的信号，下面有可能实现全市推广。

众所周知，无论是租购并举，还是租购同权，其实这个ZC关键词最早出现在2018年前后，但一直算不上ZC热词，和之前的“房住不炒”、“三大工程”等关键词热度无法画等号！

租购同权说的白一点就是，买房与租房拥有同样权利，特别是学区资源占有的权利，但说实话前些年的租购同权一直还停留在ZC口号阶段，很多地方并没有下力气落实，因为一旦落实，对于住宅买卖市场，特别是学区房细分市场会产生利空。

今天，江北新区首次重提“租购同权”，说明南京楼市的租房与买房市场比重正在发生微妙的变化！远郊板块新房库存、主城近郊公寓现房库存皆高企，加之国企、地方ZF下场收储在即；以旧换新在全市进行的如火如荼，未来将有更多房源通过公益性租赁的形式进入市场，楼市消费的天平大概率会向租房市场偏移。

根据初步估算，今年南京进行的几轮“以旧换新”试点，参与收购的旧房数量大约在1万套左右，而南京新房库存整体也就在6万套上下，这批公共租赁房源数量可能就占到新房库存的1/6。所以适时考虑“租购同权”是十分合宜的。

其实上周三（10月23日），南京楼市已经传出江宁、江北、雨花、鼓楼、秦淮、建邺6区将在年底前给予不同程度的购房补贴。如今江北新区已经率先发布了此类ZC，其他5区的购房补贴ZC还会远吗？

上周南京网传图

除了购房补贴ZC，南京楼市近期还有哪些ZC即将出炉？根据网传消息，限售解禁ZC即将在南京落地，且具体内容已经流出。

南京解禁限售具体可能包含两个方面的内容，第一：“卖旧买新”可以解除3年限售，也就是说您打算买新房或者二手房，只要签订购房合同后，原来名下房产即使在3年限售期内也能随时出售（其实这个版本和之前众多城市出的ZC类似）。

第二：对于二孩及以上家庭，名下有3年限售期内房产，也可以立马解禁，挂牌出售！很明显这也是加速置换链运转。

10月中上旬，全国刮起了一场解禁限售的旋风，深圳、重庆、成都、河南、山西太原、福建厦门等等都在不同程度的解禁限售，大势不可阻挡。

还有两个房产交易环节的税费改革，也很有可能在近期落地。

一是，房地产增值税！在10月17日的ZY部门新闻发布会上，财政部负责人已经透露“房地产增值税调整ZC正抓紧履行相关程序”的重要信息，未来很有可能再度减免或者直接取消。

二是，契税！根据现行规定，房屋按照套数、面积的不同契税的收取标准也不同！以南京为例，目前首套房契税收取标准是1%，二套房最高契税收取标准还在2%，三套最高契税收取标准在3%。后面有没有可能统一调整为契税1%呢？有待关注。

目前南京契税收取标准

写在最后：

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！